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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年6月青岛及胶州房地产市场调查报告胶州商业物业调查报告一、商业物业市场分布特征胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，服装专业市场，综合商业街，家具建材市场和城市综合体五种商业类型。经营业态从日常生活百货、大型专业市场到大型餐饮、娱乐、休闲为一体综合购物广场。以扬州路为界，胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州85%以上的商业消费业态。从区域划分上分为4个大型商圈，分别是老城区商圈、佳乐家超市商圈、新城区利群商圈和兰州路家具家居建材街以及1个大型城市综合体和2个新增购物广场。老
2、城区商圈：胶州市最早的商圈，包含向阳市场、国货、世纪地下商城、金沙广场、盛天国际、利群、新源购物购车、科润城、财富中心。佳乐家超市商圈：辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域。新城区利群商圈：以利群购物为中心，包含澳门路两侧沿街商业。兰州路家居建材街：以兰州路主干道为中心，包含两侧的家居建材沿街商业，其中重点家居建材大型购物广场4个，即禧徕乐家居博览城、亿豪家居广场、龙港家具大世界和海博家居。1个新增城市综合体：宝龙城市广场2个新增购物广场：南坦鑫汇广场，中启购物广场这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场，兰州西路作为家居建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中
3、心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。二、胶州市各大商圈及重点商业项目分析通常，我们将商圈划分为三个层次：核心商圈、次级商圈、边际商圈。一般情况下，核心商圈约占50%70%的人流量；次级商圈约占15%20%的人流量；边际商圈(fringetradingarea)约占10%左右的人流量。1.老城区商圈?青岛国货青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于XX年12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪大厦一、二、三层，单层营业面积10000多平方米。由于青岛国货所占据的较为良好的地理位置，同时经营时间较长，区域已经自然形成以它为核心向外
4、辐射的半主力店及商业街道，其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场苏宁电器，通讯市场和服装、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态非常完善。?利群商场利群商场位于苏州路与国货并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。1F,以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，租金水平同利群集团统一管理，以老庙黄金为例，年租金11万/年。2F,主要是利群超市卖场，同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑，两者在二层可以互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。?胶州湾财富中心胶
5、州湾财富中心地处胶州市老城中心，东至苏州路、南至兰州东路、西至广州路、北至郑州路，商业街建筑面积达85000平方米，可容纳400多户商家，XX年9月试营业。财富中心地上分为A、B、C、D四个楼座，地下为维客超市和大型停车场。地上商业面积业态分布：一层：麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、银行等各类品牌店二层：A座、B座为时尚服装服饰、妇女儿童用品C座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包三层：A座为小饰品、家居用品；B座儿童服饰C座娱乐广场；D座美食广场商铺售价：F1：14000元/平方米-XX0元/平方米F2：均价1XX元/平方米F3：均价6000元/平方米租金水平：1F，沿街网点主要是一
6、些大型品牌服装形象店，主要以购买为主，商城内对外出租价格在57万元不等，营业面积100平米左右。2F，以猫眼休闲服装为例，营业面积50平方米，年租金5万；以金银首饰小饰品为例，营业面积20平方米，年租金万，周末来逛街的客户不多，生意冷淡，。3F，出租的20平米店铺，平均要价10000-1XX/年。项目招商完成约70，但真正经营业户不足30%左右，尤其是2F、3F经营业户更少。?金沙广场项目位于胶州市广州路老向阳市场北临，由青岛盛世嘉业商业发展有限公司开发，全部采用统一收银，统一管理，一期建筑面积约为7万方，商铺形态分为临街和内铺2种，其中1楼主要以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮为主，2-3楼为
7、大润发超市，4楼主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主。目前运营模式以“对外承租”为主，北门区域经营类型主要为服装、鞋帽类，每天人流量较少，多数因经营不佳，对外转租。租金水平：1F，北门区域主要以服装、鞋帽类为主，知名较大品牌为百信鞋服城，对外出租面积为15-150不等，年租金万不等；南门区域，以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮为主，对外出租面积35-300不等，年租金8-15万不等。2-3F，为大润发超市，营业面积约为4500平方米，年租金初步估算120万左右。4F，主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主，对外出租面积75-300，年租金7-12万不等。金沙广场地处广州路最繁华地段，后因大润发超市
8、带动，日均消费客群约为5000-6000人，极大的带动了周边商业消费，但北门区域经营类型服装、鞋帽类问津较少，多少经营户开始陆续对外转租。?盛天国际胜天国际地处胶州市郑州东路北，人民银行以西位置，由青岛盛天置业有限公司开发，总占地面积万，由万平小高层和万平沿街商业组成，商业部分持有，部分销售面积从35-400，其中规划的南北沿街商业招商已招满，东侧沿郑州路规划交由银座商城使用，因其他原因银座商城后续工作并未展开。商铺销售价格18000元/-2XX元/；租金水平：规划南北沿街商业，以韩国首尔婚庆店为例，3层总面积约为300，年租金12万。?科润城青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁
9、集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于XX年10月19日XX年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目30个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研340组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的
10、商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。XX年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花
11、苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由XX年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由XX年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨。同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。据相关部门统计，胶州老城区在XX年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在XX年整体房地产开发量达到97万，预计XX年胶州房地产开发量将达到120多万
12、，持续发展整个胶州地产市场热潮。2、新老城区地产发展侧重不同，新城区地产开发已过高峰新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是规划建设新、物业档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。新老城区其劣势和优势各为互补。但自XX年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开发量以后，预计XX年超出量将会继续拉大，老城区开发开始呈上升趋势，并且胶州前几年新区概念开发炒作已逐渐冷却，同时新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销
13、售价格的500元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市场消化过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠，开发量直线上升。3、胶州房地产市场依然具有发展优势与机遇区位优越、交通发达，给胶州城市发展提供了先决条件，也使得胶州的房地产业发展潜力巨大。经济基础和城市消费水平的日益提高和给胶州房地产业大发展奠定了坚实的基础。后发优势明显，胶州房地产起步相对较晚，土地资源利用不充分，城市的楼房容积率低，形成了巨大的投资“
14、洼地”效应，还是给开发企业和给消费人群都留有一定的升值空间。新的发展战略转换给房地产业带来巨大的发展前景，胶州以发展中等开放城市为目标，立足青岛，辐射内陆，将发展成为综合实力强大的机械、电子零配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济发展的第三增长极，成为青岛一个以工业和物流业为主的现代化、开放型的辅城区，这个战略将推动了胶州的房地产发展。胶州地产发展热潮将还会持续有一定时间，新老城区明显的差异化发展使胶州人有更多的项目选择，同时针对本项目在胶州地产大市场发展空间中会有较好立市基础，但区域开发量巨大也会使项目面临更多市场竞争，市场空间与市场竞争压力并存，就需要为项目争取更多的市场资源。
15、二、二、胶州区域规划发展概况本项目地块位于胶州新城区中核心位置，项目区位及发展方向与整个胶州城市规划息息相关，我们从胶州城市规划的角度，研究及分析本项目在整个城市规划发展所起到的关键性作用：胶州市在总体规划中提出“一城四区两翼”的均衡式空间发展战略。主城发展方向是：东进、南拓、西连、北整。以向东、南方向为主。其中中心城地区轴向推进、组团式发展。中心城是城市生活主导区、城市功能主体区。东起海尔大道，西至西外环路，南起香港路，北至北外环路。新城区主要分为行政中心区、教育科研区、生活综合区和生态绿化景观区。行政中心区是胶州市政治、经济、文化中心，是新城区的核心区。该区位于福州路、香港路、围城河、温州路围合区域，总的景观布局是“一带二轴三区”，初步构筑起集行政办公、教育文化、休闲娱乐为一体的现代化新城区。国际社区规划构想是204国道以西建设集仓储、分拨、货运、展示、转口贸易、配送、加工制造、金融服务于一体的中韩自由贸易区；204国道以东区域打造成为最适宜人居、最适宜创业、最适宜休闲娱乐的现代化国际人文新区。西部商贸区北起胶济铁路，南至扬州
