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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年,私募房地产投资基金,年度研究报告私募房地产投资基金研究报告报告要点：1.私募房地产投资基金类型与国内现状；2私募房地产投资基金操作流程；3.房地产信托融资；4.政策监管分析；5.几点设想。一、关于私募房地产投资基金私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。私募房地产投资基金主要有三种基本类型：1.投资公司型以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人
2、团队或管理公司进行管理。2.信托基金型遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者依照契约根据其购买的份额分享投资收益。信托公司可以利用信托形式经营私募基金业务。加入信托计划的单笔资金数额最低为5万元，且接受委托人的资金信托合同不得超过200份。3.股权合伙型又称有限合伙型，是指由普通合伙人发起，通过吸引一个或多个有限合伙人，并聘请专业团队进行管理。三类私募房地产投资基金主要比较如下：私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型，其回报要求达到目
3、标内部收益率16%以上。我国私募房地产投资基金现状在“限购”、“限贷”的多重调控之下，房地产行业成交低迷、库存高企、融资困难，成为最早“入冬”的行业。过去，房地产企业比较容易得到银行的贷款，能够获得比较便宜的资金。但目前，即使货币政策不继续缩紧，对房地产开发企业的贷款也不可能放松。因而，现在出现了多种新的房地产金融形式，包括房地产信托、房地产企业发债、上市以及房地产私募股权基金等。从实际操作来看，由于房地产信托的监管日趋严格，继续扩张的难度不断加大。而房地产企业发债、上市又面临较大难度或政策瓶颈。因此，政策监管最少的一条融资路径房地产私募股权基金异军突起。房地产私募股权基金的资金来源是投资额高
4、、投资能力强的客户，他们有富足资金，抗风险能力也强。图：国内111种房地产融资渠道据清科研究中心统计，截至XX年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。结合机构类型分析，除远洋地产及KKR合作成立的私募房地产投资基金外，当季完成募集的其他私募房地产投资基金均为本土机构独立管理。但私募房地产基金只能是房地产资金来源的一种补充，不仅不能解决房企资金链紧张的问题，还不利于抑制房地产市场的投机行为。今年110月，全国房地产开发企业资金来源68429亿元，相比而言，22只私募房地产基金所募集到的200多亿元只能是沧海一粟。同时，私募基
5、金的投资宗旨是在最短时间内获取最大利益，因此相对于房企，私募房地产基金并不是非常稳定的血源，只能作为房地产资金来源的一种补充。二、私募房地产投资基金操作流程投资公司型公司制基金的投资者作为股东参与基金的投资、依法享有公司法规定的股东权利，并以其出资为限对公司债务承担有限责任。基金管理人的存在可有两种形式：一种是以公司常设的董事身份作为公司高级管理人员直接参与公司投资管理；另一种是以外部管理公司的身份接受基金委托进行投资管理。公司制基金的成立与操作流程与成立普通有限责任公司大体相当。有限合伙型从建立有限合伙制基金的设想出发，基金的设立可以按照以下步骤和结构进行：1.组建投资管理公司投资管理公司应
6、由主要发起人或其下属企业、当地较为知名的企业和未来基金的管理团队共同出资设立。投资管理公司将作为未来基金的普通合伙人和作为未来基金的有限合伙人的其他投资人共同出资设立基金。2.设立基金基金规模：人民币【】亿元左右，向特定投资人募集。可从小规模做起，做出成绩和声誉，以有利于以后募资、设立新基金，形成长期滚动发展。出资方式：建议一次性出资。基金可采取承诺制和一次性出资。承诺制下，投资人一般先支付20%的认购资金，其他资金则根据普通合伙人的项目投资或缴纳管理费通知按比例缴付。一次性出资的，投资人则须在基金设立时一次性全额缴付认缴资金。一次性缴付的优点是保证基金资金立即到位，未来投资有资金保障；缺点是
7、在当前经济形势下，投资人可能短缺资金。也可考虑采取折中方式：企业、机构投资者采取承诺制出资，个人投资者则一次性出资。投资人：投资管理公司：可出资110%，并担任普通合伙人；主要发起人或其下属企业：先行出资，以带动其他投资人投资；当地知名企业、机构或个人投资人；其他地区的投资人。最低出资额：企业、机构：500万元；个人：100万元。基金注册地：【】。投资方向：房地产开发项目。投资限制：单一项目的投资金额不超过基金规模的10%；单一行业的投资金额不超过基金规模的30%。基金存续时间：【】年，经合伙人同意最多延长【】年。退出方式：股权转让、上市、公司/原股东/管理层回购普通合伙人：投资管理公司投资决
8、策委员会/管理团队：。顾问委员会：由主要投资人组成。管理费用：为每年底基金资产净值的【】%，按季度支付。利益分成：采取“保底+分成”方式，即保证投资人一个固定的回报率，10%以上部分由投资人和管理人按照浮动比例分成。信息披露：季度财务报告；年度财务报告。合伙人会议：年度会议。信托基金型REITs通过发行信托受益凭证或基金单位，集合公众投资者资金，并委托专业机构进行管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。三、房地产信托融资房地产信托是信托业务的一种。所
9、谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。贷款型信托融资模式1.操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商
10、定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。中国私募基金XX年度报告XX年是值得铭记的一年，作为资本市场重要组成部分的私募基金行业，在这一年经历了繁华与低谷，大起与大落。行业大扩容，私募产品数量出现爆发式增长，百亿元级别管理人数量再创新高，投资策略百花齐放。与此同时，股市前所未有的暴涨暴跌，行业监管趋紧，政策限制频出，各投资策略也迎来了前所未有的的挑战。值此辞旧迎新之际，我们记录XX年中国私募行业的点滴，并借此机会对XX年进行展望。一、XX年宏观经济与市场回顾私募基金行业的成长与宏
11、观经济发展和A股市场的走势紧密相关。XX年中国经济正经历着转型初期的阵痛，各项指标低于前期。上半年降准降息不断，下半年货币宽松走走停停，而十三五规划的出台，以及中央经济工作会议的供给侧改革，使我们对于未来充满期待。A股市场在XX年也经历了从未曾有过的刻骨铭心的一年，上证指数先是实现一轮疯涨，随后又好似断崖般狂跌。上涨和暴跌都被演绎的极度疯狂。宏观经济回顾XX年，中国经济增速进一步下滑，前三季度GDP增速由XX年的%下跌至7%。12月份CPI同比增速则跌至%，PMI指数长期停留在荣枯线之下，大宗商品价格不断下跌，消费、投资需求疲弱，通缩担忧上升。由于过去几年连续推进的经济结构转型，传统产业在产能
12、过剩的泥沼中尚未走出，而政府通过大众创业、万众创新鼓励的新兴产业也未能成为经济的支柱，经济的L型增长逐步成为大家的共识。图1：中国按季度GDP累计值以及累计同比增速XX年三大产业增速均下滑，受去产能影响，第二产业增速下滑幅度最大，第三产业对GDP的贡献率明显增加。固定资产投资持续回落，消费增长平稳，消费对经济增长贡献率稳定提高，三驾马车中出口整体负增长。从货币政策上看，全年整体以“宽松”为主旋律，共10次降准降息。XX年各领域的改革也在持续推进，国企改革总体方案和混改在9月相继出台，年底的中央经济工作会议明确了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等五大任务。我们有理由相信去产能将会带来短期阵
13、痛，但这是经济转型的华山一条路，期间货币政策应会保持宽松继续托底，但难以主动加码刺激。在过剩产能出清之前，企业盈利料难出现长足的改善。而美元加息阴影笼罩，贬值压力骤升、信用风险频发，也令XX年资本市场防风险胜于寻机遇。股市场回顾XX年上证综指、深成指、沪深300指数分别上涨%、%和%，在XX年整体大涨约50%的基础之上继续走高。中小板指数和创业板指数更是飙涨了%和%。从全球来看，我国主要指数的整体涨幅也跑赢了全球的大部分主要股指。图2：全球主要股指XX年涨跌幅图3：各指数XX年底收盘点位以及涨跌幅始于XX年四季度的“疯牛”行情在XX年前两个季度持续疯狂，杠杆牛，改革牛，资金牛将上证指数一路拖至
14、点。为了维护金融市场的健康发展，监管仓开始清理场外配资，去杠杆。而恰恰是去杠杆政策刺破了本来就无强基本面支撑的A股市场，指数从高点一路暴跌，而暴跌引发连锁反应，杠杆资金被强制平仓，抛售股票平仓又继续引发踩踏。6月至9月，千股下跌幅度超过9%的次数达16次，大部分股票型基金净值都出现了大幅回撤，市场信心重挫。暴跌之后，管理层出手维稳，央行为证金公司提供流动性，基金公司券商参与救市，暂停IPO以防范其“抽血效应”，同时限制了股指期货的交易。在经过3个月的调整之后，市场逐步恢复人气，10月、11月、12月上证指数连续三月收阳，截至XX年12月31日，上证指数收于，全年涨幅%。图4：XX年上证指数月度
15、收盘点位对于股灾的深层次原因分析，根据清华大学国家金融研究院的深度报告：从宏观上看，这次股市异常波动反映了人们对转型、改革的过高预期与短期经济表现未达预期的矛盾。从微观上看，有资本市场自身的制度建设和专业认知等技术原因，包括但不限于：第一、杠杆的过度、无序应用和金融产品监管不完善导致监管层难以实时监测、量化股票市场的风险状况；第二、市场机制多空不协调导致积累了大量风险，同时对金融衍生品和套利对冲等金融工具运用不力，阻碍了股票市场自身功能的正常发挥；第三、投资者结构散户化问题突出，投资理念偏短视，价值投资理念弱化，羊群效应明显；第四、新股发行制度、上市公司行为规范等方面存在一些漏洞。另外，媒体言论成为牛市思维助推器，未在舆论监督和市场净化中发挥应有的作用。展望未来，经济依然在三期叠加的阵痛时期，短期内企业盈利难有反转，美联储加息落地且未来频率的不确定性大大降低了央行降息的空间。但在资产荒的背景下，银行理财，保险资金等对分红稳定的大盘蓝筹需求增加，同时金融反腐，政策不断完善使得市场将更为健康的发展。趋势性行情虽不太可能出现，但
