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1、2013年房地产估价师考试真题案例与分析一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。(二)某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托 合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实 地
2、查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当 考虑利率调整的影响?(三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。 某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是( 500012) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000
3、000= 7%，所以选择购买酒店式公寓。请问：1.张某的选择是否正确?2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。1.本估价项目最适宜采用的估价方法是
4、( )。A.修复费用法 B.损失资本化法C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法2.本估价项目的估价结果不包括( )。A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用 D.房屋市场价值的减损额3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。A.房屋渗漏情况 B.房屋购置原价 C.修缮工期长短 D.房屋使用人数(二)因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议
5、，认为其自建房屋未得到合理补偿。4.本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收入推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收入协商，协商不成的，由征收部门组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
6、D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估6.张某对评估结果有异议，首先应当( )。A.委托其他评估机构另行评估 B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定 D.向当地人民法院提起诉讼7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。A张某选择房屋产权调换B.张某要求先补偿、后搬迁C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议(三)某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转
7、让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是( )。A.成本法 B.收益法C.假设开发法 D.基准地价修正法10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。A.采用市场法按
8、照出让土地使用权评估其公开市场价值B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明l处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：(注册号：)(注册号：)估价作业日期：2012年10月1日至2012年
9、10月8日估价报告编号：估字 2012第号目录(略)致估价委托人函(略)注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)估价结果报告一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象估价对象为市开发区路号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为有限公司，房地产权证号为：号，房屋用途为工业，建筑面积为15000mz;土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000。估价对象位于市开发区路与大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其
10、他情况略)估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积1 0000，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16. 5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000rri2，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日
11、。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法(略)十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10
12、月8日。十三、估价报告应用的有效期(略)十四、估价对象变现能力分析(略)估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(略)二、估价对象权益状况描述与分析(略)三、估价对象区位状况描述与分析(略)四、市场背景描述与分析1.市宏观经济发展状况市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)2.市房地产市场发展状况市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格
13、上升16%。五、最高最佳利用分析(略)六、估价方法适用性分析(略)七、估价测算过程(一)成本法测算过程1.土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/。(测算过程略)土地取得成本= 130025000= 3250(万元)2.建设成本(1)建筑安装工程费当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/mz。(依据略)建安工程费= 260015000= 3900(万元)(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)勘查设计和前期工程费=3900 x9% =351(万元)(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290
14、元。(依据略)基础设施建设费= 290 x15000= 435(万元)(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)其他工程费=130 x15000 =195(万元)(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)开发期间税费= 21015000= 315(万元)(6)建设成本建设成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(万元)3.管理费用管理费用比率一般按4%计算(依据略)管理费用= 5196 x4%= 207. 84(万元)4.销售费用销售费用比率一般按3%计算(依据略)销售费用= (3250+5196) x3% =253.38
15、(万元)5.投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)6.15%= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) 6.15= 547. 79(万元)6.销售税费销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略)销售税费=V5.65%7.开发利润项目成本利润率为15%。(依据略)开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)15%= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%= 1418. 25(万元)销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 =土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格x5.65%销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1- 5.65 010) =(3250
