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1、寻找世代传承的唯美生活,绿城广州桃花源项目推广方案,天机广告,我们的惯招,分解项目,周边考察,孵化卖点,诞生客群,项目定位,推广策略及台阶,1,2,3,4,5,6,分解项目,广州桃花源项目位于广州市花都区山前旅游大道芙蓉度假区西入口，项目拥有得天独厚的自然山水资源，力求打造成广州低密度顶级豪宅社区。,Decomposition,区位因素,北倚广州市王子山森林公园 东连芙蓉度假区 西接广清高速山前旅游大道出口,山水别墅 具备纯自然资源因素,Decomposition,环境因素,王子山森林公园生态圈 省级度假区芙蓉度假区 220万m2的芙蓉嶂水库,生态别墅 生态环境优越,Decomposition
2、,规划因素,占地面积410亩，设有众多景区、会所、酒店 仅有166栋独立别墅，,稀世别墅 高端，为少数人稀缺住宅,Decomposition,产品元素,四种不同建筑风格;西班牙、意大利、法国、英国 纯粹、原味、纯正血统的建筑形态，但体现现代审美品位 双厨房、双餐厅设计。 风格统一但有变化 采光通风多样化、双重防水和隔热措施维护结构地下室,欧陆别墅 纯正、卓越、高贵的居住品位,Decomposition,景观元素,创新别墅 以景观为朝向，依山就势， 融入自然而高于自然,建筑、选材与大自然和谐，保持山景的完整性 清晰的道路分级，独有的小尽端组团的设置 精装私家庭院与公共界面的合理过渡,Decomp
3、osition,在项目分析里，我对项目总结提炼了五个优势。,Decomposition,区位,山水风景地带,具备纯自然资源因素,环境,生态别墅,生态环境丰富,规划,小尽端组团的设置，私密性强,产品,高端产品，少数人稀缺住宅,景观,以景观为朝向，自然和谐,在项目分析里，我对项目总结提炼了五点优势。,Decomposition,每一个支点都是项目的优势所在，但这些并不是项目的主要卖点，项目的定位还需从周边的项目分析与客群分析出发。,Decomposition,周边考察,知己知彼，百战不殆。 孙子兵法谋攻,Inspection,开发商：碧桂园地产 产品类型：独立别墅、联排、洋房 产品价格：起价800
4、0元/平方米，最高14000元/平方米，联排8000元/平方米到9000元/平方米，独立11000元/平方米到14000元/平方米 目前售况：在售“翠山湖畔”三期，最小户型290方，货量约100套 项目配套：高尔夫、五星级酒店、会所、主题公园、商业街，自然景区三坑水库,碧桂园假日半岛,产品类型：独立别墅、联排 产品价格：起价7000，“加洲岛”联排7000元/平-1.1万元/平,168-203平米(138万元起)；独立1.2万元-2万元起 目前售况：美林湖国际社区现主推“棕榈湾”组团，双联排别墅150多套，独立别墅20多套，户型面积110-200多平方米，联排别墅7000元/平方米-11000
5、元/平方米，独立别墅1.2万元/平-25000元/平。 产品风格：南加洲风格建筑， 项目配套：自然30000亩绿化，8000亩湖面，高尔夫、会所等休闲场所一应俱全。,美林湖国际社区,开发商：勤天集团 项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内 产品类型：有艺墅、叠墅和山房等，沿湖岸线和山体呈阶梯状分布。 产品价格：洋房均价由4088到5000，最高到5500，联排13000，叠墅8000到10000，以上毛坯价。 目前售况：小高层洋房、联排沿湖别墅，均价13000到14000,勤天一品树院,项目位置：花都区狮岭镇山前大道芙蓉度假区内,地块呈半岛形状，三面望湖，有近两公里的岛岸线， 项目总占地约
6、21万，总户数320户，容积率0.43，绿地率：30%。由170套独栋别墅和150套叠加别墅组成， 3000平米会所、配套酒店、商业街、中心广场， 圣普拉多别墅首创双首层式设计，利用坡地落差设计“上山式”和“下山式”双首层。 现在项目暂推二期的三、四、五组团共111套独立别墅，面积由5121120，售价为1.3万元/ ,圣普拉多,山前大道广州北部新机场板块。花都新白云国际机场辐射区域，因此物流业、制造业都相当发达的一个地区。山前大道被定为花都“山水房产业走廊”。 花都区狮岭，是中国最大的皮具制造地之一，狮岭当地的皮具批发事业非常发达，因此当中的企业主及企业中高层人员，将会是我们最主要的目标客户
7、群。 产品以别墅为主，少量小高层洋房。 普遍卖点皆为山水（王子山、三坑水库、芙蓉嶂水库等）,小结,娱乐休闲设施普遍带有高球练习场（碧桂园、美林、南航） 产品建筑风格均为外国（欧陆及美洲、南加洲）风格。 配套规划完善，娱乐休闲教育医疗面面俱到。美林及碧桂园拥有大型五星级酒店，金碧有游乐场、碧桂园有主题公园“故乡里”。社区已发展成熟的南航及金碧有幼儿园等初级教育机构配套。 客户群多为广州人及花都区企业主，港澳人士次之。,小结,每个项目都有自己本身的与众不同的独特基因。要从众多的优越项目中脱颖而出, 结合前面周边项目的分析，可以提炼产品元素及规划元素将是我们最具竞争力的卖点。,Inspection,
8、追求卓越，创造完美!,山水别墅先天的独到山水别墅大环境 生态别墅原生态森林公园与芙蓉嶂水库的天然环境 稀世别墅超低密度的独立别墅群。 欧陆别墅西班牙、意大利、法国、英国等多建筑风格 创新别墅精装庭院，小尽端组团的全新开发理念,项目卖点,Incubators,我们具备了纯正的、小尽端组团的设置、建筑多风格特色上的卖点，区别于周边项目的客群，我们的客群还有以下取向：,诞生客群,假如我们把市场中以个性奢华需求为主张的客群拟订为A型，那他们有4种购买需求。,Birth,一部分有较多别墅居住体验，追求与众不同 的别墅，具有别墅真实的洞察力，并且有自 己的个性需求主张。渴望有符合他们的标准 诞生。LV、G
9、UCCI、CD、CHANEL并不是他们的绝对标签。并非随波逐流来标榜他们的品位和追求！,个性标准,A-1,种,Birth,对别墅有纯正的追求。对纯粹、原味、纯正血统的建筑形态的忠诚度：坚持长期以来对别墅认识的取向。满足更深刻理解下的别墅内涵。,A-2,种,100%感官忠诚度,Birth,保有对别墅原始机能的诉求，对自然山水生活的渴望和依恋，并对自然价值的绝对认可。,A-3,种,自然山水的钟爱,Birth,注重规划的私密性，对低密 度别墅的追偏好，更注重生活的独立性和安全性和私密性。,A-4,种,私密性规划和管理,Birth,项目定位,从项目和我们客群的分析，我们可以很清晰看到桃花源项目定位,原
10、生态欧洲山水庄园,建筑风情,景致风光,自然环境,产品特性,绿城认知的欧洲建筑哲学，努力借鉴与学习其建筑内涵，毕竟在时间的长河中，在建筑中生活的人，无论他的成就有多大，地位有多高，终归要成为历史与记忆，而唯一能够追求永恒的是那些建筑，和那些建筑中多凝聚着的他们的精神。,这就是桃花源所创造的建筑，超越居住空间，传承一种文化，用建筑记录一座城市的文化与历史。 这也是我们的客户追求的生活，超越居住本性，用建筑文化将他们的精神追求与家族荣耀，代代相传。,传世建筑城市印鉴,项目定位推广语,策略,通过心理营销过度到高端项目推广模式,桃花源&现代人,“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻
11、。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。” “人，诗意地栖息在大地上”,古今中外，人类追求美好生活的理想是互通的，每个人心里都有一个桃花源，无论晋代诗人陶渊明，还是德国诗人荷尔德林，他们用不同的文字，表达了人类共同的追求。,绿城集团，致力对人类居住理想的探索与追求；秉承历史，融合中西，为人们创造理想居所，成就一代传世建筑广州桃花源。,为城市创造美丽,每个城市都有她独特的城市文化，绿城每到一个城市，都首先了解当地文化，因地制宜，创造属于城市的理想生活。因此，我们的产品会成为属于城市的建筑印记。,东交民巷于北京？外滩于上海？ 沙面于广州？,东交民巷是北京最早的使馆区，有众多的欧洲
12、建筑、教堂，这里不仅是外国人聚居的地方，更是北京认识社会的窗口，证明了北京作为首都的政治中心和文化中心的世界地位。 外滩，是上海作为近代中国经济中心的地标，这里会集了世界各国风格的建筑，是上海繁华发达的写照，更是上海人时尚前卫的品位的象征。 沙面是广州西洋建筑最集中的区域，密布着各式的欧洲建筑，记录着城市的历史，铭刻着城市的辛酸，更是广州走进世界，接收世界的一个缩影。,北京人？上海人？广州人？,这三个区域都曾经是中国近代的租界区，记录着中国百年兴衰荣辱，但是对于不同的城市，他们留下的是不同的记忆。 注重文化的北京人，在接受外来文化的同时，更注重本土文化的传承与发展，四合院远远舒服过洋鬼子的小洋
13、楼； 追求品位的上海人，从上个世纪初，就认识到欧洲文明的个性与品位，他们更懂得红酒、咖啡与花雕、绿茶的区别所在，更习惯用纯粹的异国文明与世界沟通，所以他们“洋”得最地道； 勤奋务实的广州人，认识欧洲，让他们看到了自己与外界的差距，令他们更加自强不息，他们更懂得如何“洋为中用”，在包容外来文化的同时，广州人用自己的传统潜移默化地影响着外来文化，改变着外来文化，他们并不执着地动接受，毕竟中国人的生活习惯与外国人不同，很多外来文化在广州虽然不够纯粹，但令广州人的生活更舒适，发展更完善。,不同的城市，不同的城市文化,通过访问北京人、上海人和广州人之后，我们深深感悟到不同城市的不同文化背景。 处于中国最
14、前沿的三个国际大都会城市，在她们的欧洲建筑群落中，我们看到了不同的居住文化和都市人文。 我们更清晰地了解我们未来面对的市场和我们目标的客群，让我们更清晰如何去诠释绿城带来的全新居住理念和建筑文化。,近现代广州豪宅演变 从公元1859年起至现在，广州豪宅一共经历了四代，分别是： 第一代：19世纪中后期到20世纪初的沙面建筑群（英法租界）； 第二代：20世纪二三十年代的新河浦建筑群； 第三代：新中国成立初期的华侨新村建筑群； 第四代：20世纪末到21世纪初的二沙岛、滨江东及珠江新城（CBD）建筑群。,从沙面解读广州豪宅,19世纪中后期到20世纪初的 沙面建筑群,沙面位于珠江岔口白鹅潭畔，占地面积3
15、30亩。第二次鸦片战争爆发后，咸丰九年（公元1859年），英、法侵略者凭着签订的不平等条约，以“恢复商馆洋行”为借口，强迫两广总督租借沙面，雇工修护河堤，填土筑基，形成沙面岛。英、法两国在岛内分设领事馆，从19世纪末到20世纪初，沙面租界内的公共设施已基本完备，建筑主要有领事馆、教堂、银行、邮局、电报局、商行、医院、酒店和住宅，另外还有俱乐部、酒吧、网球场和游泳场等，其住户多是各国领事馆、银行、洋行的人员以及外籍的税务官和传教士。 沙面岛上有150多座欧洲风格建筑，其中有42座特色突出的新巴洛克式、仿哥特式、券廊式、新古典式及中西合璧风格建筑，是广州最具异国情调的欧洲建筑群。,沙面南街48号，
16、英式建筑，1881年建的太古洋行，近代红砖砌造，屋顶仿巴洛克风格。,沙面南街20号，1890年建的东方汇理银行、法国领事馆，传统的法式建筑两层结构，外墙粉漆。,沙面大街56号，1893年建的正金银行、美国领事馆，遵照美国南北战争时期以来的建筑样式。,沙面与桃花源项目的比照分析,建筑形式上的类似 沙面共有150多栋不同风格的欧洲别墅，是广州欧式建筑最集中的区域，被人们称为广州“最浪漫的地方”。提起欧式建筑，广州人自然会联想到沙面。这里作为广州最早的欧洲建筑群，除了因特定历史原因被作为欧洲列强的“租界”外，自民国后基本成为社会名流的交际场，正如北京的东交民巷、上海的外滩、南京路等欧洲建筑群落一样，将一种全新的建筑形式和建筑艺术，带给现代中国人。所以沙面现在给人们印象最深的，多是作为广州第一代豪宅居住区的印记了，对近代广州豪宅建筑发展起着重要的影响作用；民国时期东山区兴起的东山洋房，更是富人们追崇欧洲富豪生活情调，热衷欧洲建筑形式的缩影。,项目体量上的类似 沙
