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1、1个人住房公积金贷款办理流程细节：第一步 贷款咨询借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询，领取一手房个人住房公积金贷款资料夹。第二步 提交申请1、一手房个人住房公积金贷款资料夹;2、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(单身提供民政局婚姻状况证明);3、经房产部门备案的购房合同及首付款收据的原件及复印件;4、贷款银行要求提交的其它证明材料。第三步 签订合同贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。第四步 办理抵押由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。第五步 贷款发放由公积金中心委托贷款银行将
2、借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。第六步 按月还款自贷款发放的次月，借款人应按借款合同约定，每月 20 日前按时偿还贷款本息，直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。第七步 注销抵押借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。公积金贷款 5 招活用窍门要领一：精于算计巧用公积金贷款额度张女士和她的先生都是一家大型企业的中层管理人员，在结婚买房时设计出一个绝妙公积金使用计划：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了 4 楼与 5 楼上下相邻的一室一厅的房
3、子，这样算来可节省一大笔钱。根据公积金管理规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。张女士是这样设计的：两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金贷款额度 10 万元，而两个人分开买房子就可以各自申请 10 万元的公积金，可以多获得公积金贷款 10 万元。当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月 1600 元的价格租出去，这样既可以做到“以租养贷” ，又减轻了还款的压力。等孩子2将来出生后，把现在的 4 楼和 5 楼两套居室打通，装上楼梯，就能成为一套复式公寓。张女士对公积金贷款的使用真是算计到家。要领二：留出资金变通公积金来买车目前，汽车消费热潮正不断升
4、温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。如果同样是 10 万元 5 年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是 3，每月还款额是 1823.66 元，而汽车贷款的月利率是 5.025，每月还款额要 2169.2 元。目前，有些汽车销售商推出 10%的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到 1952.28 元。5 年下来，两者相差 7717.72 元。此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般在 5 年以下，同样借款10 万元，5 年期汽车贷
5、款每月还款要 2169.2 元，而 20 年期的公积金贷款每月还款只要 608.62 元。这样就大大减轻了还款的压力。因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。要领三：组合贷款公积金能省大钱如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。朱先生以 25 万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮他争取到 20 万元的公积金贷款。办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家的要求进行办理。20 万元公积金贷
6、款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷款显然是不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来目前公积金贷款的最高限额为 13 万元。但按揭公司人员发现，因为张先生是某著名跨国公司的销售主管，月收入过万元，是银行的“优质客户 ”，所以他申请占成交价八成的总贷款额，银行是可以批准的。于是，在按揭公司的帮助下，朱先生与银行等进行了协商，最终办理了 20 万元的“组合贷款”，即由 13 万元公积金贷款和 7 万元的商业性贷款组合而成。尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。商业贷款的年利率是 4.77%，而公积金贷款的年利率是 3.6%，这一笔公积金贷款一下就帮张先
7、生省下了好几万元。要领四：无利息税公积金账户省力合算很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现 ”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取 1 年期、整存整取 1 年期要合算。3目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即 0.72%计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即 1.71%计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是 1.98%，除去 20%的利息税为 1.58%，比公积金的利率
8、要低 0.13%。因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在公积金帐户里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。要领五：长期缴纳公积金变养老金据了解，目前很多人只知道“三金”( 医保金、失业保险金和养老金)是必缴的，而没有“公积金” 则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金” ，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1-5 年期年利率为 3.6%，6-30
9、 年期年利率为 4.05%。而购房商业贷款的利率是，1-5 年期年利率为 4.77%，6-30 年期的利率为 5.04%。此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金” 。需要提醒的是，在跳槽、换岗已越来越成为生活的常态的现在，应该时刻注意保护自己的“公积金” 。签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位，应该记住住房公积金账号也要作相应调整。什么是等额本金还款法等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和
10、剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。等额本金贷款计算公式：每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 已归还本金累计额） 每月利率小额贷款且利率较低时： 举例说明：贷款 12 万元，年利率 4.86%，还款年限 10 年等额本息：10 年后还款 151750.84 元，总利息 31750.84 元等
11、额本金：10 年后还款 149403.00 元，总利息 29403.00 元两者差额：2347.84 元/10 年，一年才差 235 元举例说明：贷款 12 万元，年利率 4.86%，还款年限 20 年等额本息：20 年后还款 187846.98 元，总利息 67846.98 元4等额本金：20 年后还款 178563.00 元，总利息 58563.00 元两者差额：9283.98 元/20 年，一年才差 465 元什么是等额本息还款法等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息) 。每月还款额计算公式如下：贷款本金月利率 （1月利率）还款月数（1月
12、利率）还款月数1下面举例说明：假定借款人从银行获得一笔 20 万元的个人住房贷款，贷款期限 20 年，贷款月利率 4.2，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为 1324.33 元。上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额 20 万元，应支付利息 840.00 元（2000004.2），所以只能归还本金 484.33 元，仍欠银行贷款199515.67 元；第二期应支付利息 837.97 元（199515.674.2），归还本金 486.37 元，仍欠银行贷款 199029.30元，以此类推。此种还款模式相对于等额
13、本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。什么是契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行
14、的中华人民共和国契税暂行条例于 1997年 10 月 1 日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行 3%-5%的幅度比例税率。契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权
15、转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。5契税的计税依据，归结起来有 4 种：一、是按成
16、交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为 2008 年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若 A 房价格 30 万元，B 房价格 40 万元，A、B 两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即 10 万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设 2000 年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3 年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。一、土地使用
