商业银行模拟经营沙盘实验报告—房地产d企业

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1、商业银行模拟经营沙盘实验报告商业银行模拟经营沙盘实验报告 小组：小组： 房地产房地产 D 成员成员: 熊欢熊欢 王阑王阑 王苹王苹 莫玲莫玲 学校：学校： 四川师范大学四川师范大学 学院：学院： 经济与管理学院经济与管理学院 专业：专业： 国际经济与贸易国际经济与贸易 班级：班级： 2014 级级 4 班班 指导教师：指导教师： 高焰高焰 高峻峰高峻峰 实验日期：实验日期： 2017.5.62017.5.7 报告日期：报告日期： 2017.5.10 目录目录 实训简介3 一、实训前提3 二、房地产企业实训流程 3 三、房地产 D 企业简介4 1.企业初始状态 .4 2.公司团队构成 .4 企业

2、经营决策分析5 一、土地竞标决策分析 5 3.1 土地竞标规则 5 3.2 土地竞标决策分析 5 二、贷款额度决策分析 7 三、广告费决策分析 10 3.1 决策依据10 3.2 各年度决策及结果分析 12 四、报价决策分析 12 4.1 决策依据12 4.2 各年度决策及结果分析 14 五、景观费决策分析 14 5.1 第二年景观投入报酬率 14 5.2 第三年景观投入报酬率 16 5.3 第四年景观投入报酬率 17 5.4 景观投入报酬率变化 18 总结与反思19 实训简介实训简介 一、实训前提一、实训前提 沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略 和战术上存在的问

3、题，提高指挥员的作战能力。后来，沙盘模拟广泛用于企业 经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。它具有仿真、直观的特点，培训 学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对 手角逐，获取最大利润和市场份额。 为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟 的市场环境中，结合所学知识，在经历 4 年的荣辱成败后，感悟经营决策过程 的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。同学通过对每一周期的成功或失 败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并 通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。 本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组

4、成。在此实验中， 房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场， 央行和政府代表监管层。房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央 行和政府。 二、房地产企业实训流程二、房地产企业实训流程 三、房地产三、房地产 D 企业简介企业简介 1.企业初始状态企业初始状态 现金 4000 万 价值 1.8 亿的土地 20 亩 2 年期银行贷款 0.7 亿元 股东资本 1.5 亿 2 个运营团队，目前资质为三级 上一年实现销售额 4 亿 2. 企业团队构成企业团队构成 企业经营决策分析企业经营决策分析 一、土地竞标决策分析一、土地竞标决策分析 3.1 土地竞标规则土地竞标规则

5、土地数由政府掌控，土地价格最低 800 万元/亩，50 万元/亩增加，最高 1200 万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得） 。 3.2 土地竞标决策分析土地竞标决策分析 第一年，无土地竞标，企业有 20 亩存地。 第二年，政府总共放出土地 120 亩，各小组都无存地。 我小组通过分析市场得出：土地供给为 120 亩，外部宏观经济政策没有变 化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地 产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在 120160 亩，此处可以看出 土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理层认为定价应 为 900

6、1000 万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土 地，便将土地价格定为 950 万元/亩，并报价给政府进行竞拍。最终我公司因土 地报价低而只获得 15 亩土地。第二年房地产公司土地竞标情况如下： 房房地地产产公公司司A AB BC CD D 本本年年计计划划供供地地（亩亩） 各各公公司司获获得得土土地地（亩亩）46303015 各各公公司司应应付付土土地地款款（万万）47300300003000014500 土土地地竞竞标标单单价价（万万）105010001000950 土土地地竞竞标标数数量量（亩亩）45303042 土土地地竞竞标标均均价价（万万） 政政府府供供地地总总

7、量量（亩亩） 1013 120 120 第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们 的决策过程如下： （1）土地供给情况 由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在 10001050 万元/亩， 使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移 动，以至土地供给数量减少，由此，今年政府拿出 115 亩地进行拍卖。 （2）土地需求情况 第三年就只有房地产 A 组存有 5 亩地，在宏观经济基本未变的情况下，四 家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为 120160 亩，明显的土 地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。 （3）土地价格及

8、数量决策： 在数量上，我小组准备拿地 35 亩，20 亩地用于修建商品房，15 亩地用于 修建别墅。 在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。 商品房：20 亩，定价为较高 190 万/套，景观费 300/亩，预计利润率为 15%时， 除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为 1006 万 元/亩，模型如下: 别墅:15 亩，定价也为较高 900 万元/套，景观费 300 元/亩，预计利润率 为 15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价 格为 913 万元/亩，模型如下图： 由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在 800-

9、950 万元/亩，又考虑 到市场竞争激烈，我们依然决定以 950 万元/亩报价进行投标。最终获得 35 亩 地，达到初设目标。 第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为 （1）土地供给情况 上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在 800950 万元/亩， 使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。由此，今年政府拿出 136 亩地进行拍卖。 （2）土地需求情况 第四年就房地产 B 组存有 16 亩地，我企业上年余下土地 6 亩，在宏观经济 基本未变的情况下，预测市场需求为 120 亩左右，明显的土地市场供给高于需 求，可以用最低价 800 万元/亩获得土地。 （3）土地价格及数

10、量决策 在数量上，我小组准备拿地 24 亩，加上上年盈余土地 6 亩后共 30 亩土地 全部修建商品房。 在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。 商品房：30 亩，定价为 180 万/套，景观费 100/亩，预计利润率为 15%时， 除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为 904 万 元/亩，模型如下: 由上可得，我小组以 850 万元/亩报价竞拍。最终成功获得 24 亩地。 二、贷款额度决策分析二、贷款额度决策分析 第一年，向银行贷款 1 亿元，利率 8%，中间费用 400 万元，为期一年，以 土地为抵押物，银行不可提前收回。 第二年，在四家房地产公司

11、中，我公司以 950 万元/亩拿到地 15 亩，并决 定用 5 亩地生产商品房 50 套，用 10 亩地生产 20 套别墅，通过手动计算今年资 金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费 （200*0.1*50+1000*0.1*20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费 （300*15=4500）+广告费（1000）+管理费（2500）=27750 万元，按照大概 8% 利息费和固定中间业务费共 400 万，计算得出 27750*（1+8%）+400=29970 万元。 最高贷款额度减去第二年期初现金余额 2400 万得到至多贷款额 27570

12、万元。据 此，我公司与 D 银行经协商以 9.6%的利息及 600 万元中间业务费办理贷款叁亿 元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示： 第三年，在四家房地产公司中，我公司以 950 万元/亩拿到地 35 亩，并决 定用 20 亩地生产商品房 200 套，用 15 亩地生产 30 套别墅，通过手动计算今年 资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费 （200*0.1*200+1000*0.1*30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观 费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250

13、万元，按照大概 8%利 息费和固定中间业务费共 800 万，计算得出 61250*（1+8%）+800=66950 万元。 最高贷款额度减去第三年期初现金余额 23000 万得到至多贷款额 43950 万元。 同时，利用模型预测应贷款，如下： 得出最大贷款额为 54550 万元整，而红色部分是在收取货款后的支出，则 最低可贷 34050 万元，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金 充足率，我公司经商议后做出贷款 5 亿元的决策。 据此，我公司与 D 银行经协商后，以 7%的利息及 1400 万元中间业务费办 理贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合 同如

14、下所示： 第四年，在四家房地产公司中，我公司以 800 万元/亩拿到地 24 亩，并决 定用 30 亩地生产商品房 300 套，但由于我们竞争订单的结果只有 160 套，通过 手动计算今年资金需要额=土地成本（800*30=24000）+规划设计费 （200*0.1*300=6000）+建安成本（280*30=8400）+景观费（100*30=3000）+广 告费（1500）+管理费（2500）=45400 万元，按照大概 8%利息费和固定中间业 务费共 400 万，计算得出 45400*（1+8%）+800=49832 万元。最高贷款额度减去 第四年期初现金余额 14100 万得到至多贷款额

15、 4 个亿。但在竞争订单时，我公 司拿到的 160 套商品房远小于预期的 300 套商品房， 同时，利用模型进行预测： 得出最大贷款额为 25400 万元整，为了防止资金链出现断裂的风险以及保 证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款 3 亿元的决策。 据此，我公司与 D 银行经协商以 9%的利息及 1150 万元中间业务费办理贷 款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。 三、广告费决策分析三、广告费决策分析 3.1 决策依据决策依据 3.1.1.订单量订单量广告费投入弹性分析广告费投入弹性分析 以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据，计算商品房 和别墅对广告费

16、投入的弹性，假设条件：房地产市场需求总量不变；各组 上年度销售额带来的品牌效应相同；各组对商品房和别墅的报价、景观费投 入相同。 商品房订单量广告费投入弹性分析： 由上图可知，整体来看，商品房订单量广告费投入的弹性为 0.0789，即 我们多投入 100 万广告费约获得 0.0789 的订单量增长。但是在广告费投入在 1000 万至 1500 万的区间内，广告费投入的弹性明显要大于 1500 万至 3000 万 的区间，所以要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在 1500 万及以 下。 别墅订单量广告费投入弹性分析： 由上图可知，整体来看，别墅订单量广告费投入的弹性为 0.0039，远低 于商品房的弹性。与商品房的分析结果相同，要获得最大的广告费投入效用， 广告费投入要控制在 1500 万及以下。 3.1.2.广告费占比应小于毛利率广告费占比应小于毛利率 第一年度税后收入为 38600 万元，毛利为 7800 万元，产品毛利率