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1、诚意金未签订合同且未开具销售不动产诚意金未签订合同且未开具销售不动产 发票的部分发票的部分, ,暂不预征土地增值税暂不预征土地增值税. .篇一：房地产企业诚意金是否需缴纳税房企以各种形式收取的款项如何做账XX-7-28 9:21 段光勋 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等） 、各种名目（诚意金、vip 会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。 房地产开发企业
2、以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？ 【案例】某房地产开发企业于 XX 年 8 月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为 10 万平方米，土地价款为 1亿元，约定于 XX 年 11 月付清。该公司拟建设电梯公寓 20万平方米、商铺 2 万平方米。XX 年 2 月取得施工许可证开始施工建设，工期为个月。3 月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证 。许多购房准业主在“申请 vip 会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip 会员申请书” ，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000 万元，大大缓解了开发建设的资金压力。 那
3、么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000 万元，应如何进行会计核算和税务处理？ 会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。 新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。 由此可见，房地产企业收取的“诚意金” ，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照订房单 （或类似凭据）约定收取的，它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其
4、他应付款”科目核算比较适宜。 税务上：绕行“应税收入” ，绕过所涉的税企业所得税国税发XX31 号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同 ，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等） ，均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip 会员费等） ，是不需要缴纳企业所得税的。 需要缴纳营业税吗？（1）修订后的营业税暂行条例
5、 （下称“条例” ）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 ” （2）修订后的营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 第二十五
6、条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ” （3） 营业税问题解答（之一）的通知 （国税函发1995156 号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。 房地
7、产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。 书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。 城市商品房预售管理办法第十条、 商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。 由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金” ，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。 土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条
8、规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入） ，是应该预缴土地增值税的。 从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金” ，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。 按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同 ，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，
9、“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。 因此，房地产开发企业收取的“诚意金” ，是不需要缴纳土地增值税的。 房地产开发企业在未取得商品房预售许可证 、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金” ，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看， “诚意金”5000 万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。 篇二：房地产企业预收房款到底如可开具增值税发票房地产企业预收房款到底如可开具增值税发票 税务总局： 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项
10、目，如何预缴增值税？ 答：根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税XX36 号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。湖北国税：于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以商品房买
11、卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象） 。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合
12、同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题房地产公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的，均应在 4 月 30 日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票。新疆国税：为不影响购房者正常办理业务，房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。如果房地产企业在预收款时开具了发票，应按照规定申报缴纳增值税。房地产开发企业是否按每次收取的金额分次开票，由其自行决定；在每次收到预收款时，应按规定预缴增值税税款。河北国税：关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题预收款包括分期取得的预收款
13、（首付+按揭+尾款） 、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的 3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表 。根据营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前营业税暂行条例实施细则规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。财政部和国家税务总局之所以这样规定，是
14、因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照 11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题， 营业税改征增值税试点实施办法将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照 3%预征税款的配套政策。例如：房地产公司 XX 年 8 月收到 1000 万元预收款时，不开具增值税发票，无需在增值税纳税申报表第 1 行“按适用税率计税销售额”中填报，
15、应按照销售额的 3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表山东国税：关于房地产开发企业预收款开票问题营业税改征增值税试点实施办法规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的
16、增值税发票。关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题：目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照 5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。浙江国税：营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。青岛国税：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
