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1、房屋租赁合同单方解除房屋租赁合同单方解除篇一：出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果四川君合律师事务所郑书宏卢宇一、本案基本事实XX 年 5 月 18 日，A 保险公司与 B 矿业签订了写字间租赁合同，约定 B 矿业将位于宁远街 8 号的北苑公寓租给 A保险公司用于办公，并约定租赁期限为三年，即从 XX 年 7月 1 日至 XX 年 6 月 30 日。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。XX 年 2 月 16 日 B 矿业单方面要求提前解除租赁合同，对此，A 保险公司向本律师团咨询：因 B 矿业提前解约 A 保险公司应得到的赔偿以及法律依据
2、。二、本案焦点本案中，B 矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据租赁合同的约定，对方应向 A 保险公司支付两个月租金作为违约金（共计元） ；同时，B 矿业的违约行为给 A 保险公司造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。三、相关法律分析中华人民共和国合同法第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二） 第二十八条规定：当事人依照合同法
3、第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规定，A 保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给 A 保险公司造成的损失高于约定的违约金的，A 保险公司可以要求增加到损失额度。四、可以要求赔偿的损失范围A 保险公司拟向 B 矿业主张的损失有：装修损失、重新寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于A 保险公司提到的损失，律师团向 A 保险公司做如下法律分析：1、装修损失。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
4、件具体应用法律若干问题的解释第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 ”第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 ”因此，A 保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合的装饰装修物，双方之间并无约定，因此 A保险公司可根据所提出的装修折旧计算公式要求 B 矿业予以赔偿。2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失
5、。 中华人民共和国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ”至于本条所称“合同履行后可以获得的利益” ，本律师团认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案中，A 保险公司承租房屋用于经营保险业务，A保险公司获得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认定为“可以获得的利益”的范围，A 保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对方可能依据中华人民共
6、和国合同法第一百一十九条（该条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿）和 “超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进行抗辩。因此，A 保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。3、房租价差损失。根据合同法第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失” 、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应
7、当相当于因违约所造成的损失”的规定，由于 B 矿业提前解约，导致 A 保险公司在写字间租赁合同履行期间的最后一年不能继续以 18 元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付 7 元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，A 保险公司可以要求 B 矿业予以赔偿，但是 A 保险公司应当提供相应有力的证据予以支持。另外，根据 A 保险公司与 B 矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的约定，A 保险公司已向 B 矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解除，A 保险公司有权要求 B 矿业返还该保证金。五、律师团意见综上所述，律师团认为：A 保险公司应当首先计算对方违约给 A 保险公司造成的损失，再在此基础上与约
8、定的违约金进行比较，若违约金不足以弥补 A 保险公司损失的，A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿；同时，要求对方返还 A 保险公司缴纳的一万元保证金。篇二：承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿承租方单方解除租赁 合同出租方如何请求赔偿【编者按】 在目前金融危机的影响下，很多商家经营亏损，无法承担过高的租金，而且不论是出租方另行出租还是承租方转租，都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下，非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况，出租人应当如何处理呢？我们认为，如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失，下面，我们通过一个案例给大家一点点启发。【案情简介】 原告：祈福公司
9、被告：某空调公司原、被告双方于 1997 年 4 月 28 日签订房屋租赁合同 ，被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦 43层 05 单元，租期为 5 年，从 1997 年 5 月 15 日至 XX 年 5月 14 日。合同约定前三年月租金为港币 31,566 元，后两年为港币 36,300 元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月 1 日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于 1997 年 6 月 18 日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。XX 年 3 月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方
10、多次协商，但未达成一致意见。XX 年 8 月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于 XX 年 4 月诉至法院，请求法院判令：1解除房屋租赁合同 ；2被告支付租金 358,266 港元，利息 12,港元，滞纳金 29,港元；3被告支付管理费人民币35,元，利息 1,056 元，滞纳金 15,元；4没收定金 12,港元；5被告赔偿房屋空置损失 117,390 港元。【争议焦点】 房屋空置后的租金损失应否由被告负责？原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成房屋空置的损失应由被告承担。被告认为：被告已在 8 月 9 日书面
11、通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据深圳市房屋租赁管理条例规定，被告如果拖欠租金达 3 个月以上的，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告仍未解除合同。根据合同法第 119 条规定，即使被告违约，原告应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。【代理律师思路】一、被告解除合同通知送达事实的认定被告提出在 XX 年 8 月 9 日已书面通知原告，搬离租赁房屋，被告认为这是解除合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无同意此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。根据合同法第 93、94 条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能
12、解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据合同法第 113 条规定，应当承担全部的违约责任。 鉴于被告早已搬离房屋，被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。二、造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务？被告提出，XX 年 8 月 9 日他们搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，原告以此来
13、索赔。 合同法第 119 条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当措施致使损失扩大，这是十分困难的。因此，原告只要运用举证责任的分配，即可使原告立于不败之地。相反，原告抓住一个重要事实，就是直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告控制之下，以论证空置房屋的损失应由其承担。【审理及判决】 经开庭审理，被告未能就 XX 年 8 月 9 日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未
14、认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。法庭认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求拆减租金，在与原告未协商结果情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自 XX 年 4 月 27日解除的诉讼请求，本院予以支持。XX 年 4 月 27 日合同解除前，被告应按合同约定向原告支付租金及管理费，因此，对原告要求
15、被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。但在合同解除后，原告提出该房屋仍然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月 130 元/平方米，计算至 XX 年 11 月止，理由是充分的，本院予以支持。另外，被告交付的合同定金港币 63,132 元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同期未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币 12,元，作为对被告违约的处罚，其诉求符合最高人民法院关于适用若干问题的解释第一百
16、二十条的规定，本院予以支持。法院遂作出判决如下：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同书 。二、被告应向原告支付房屋租金港币 321,966 元。三、被告应向原告支付房屋管理费人民币 30,元。四、被告应向原告支付租金滞纳金港币 9,元。五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币 1,元。六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币 63,132元中扣减 12,元。七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币 117,390 元。被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。 本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。【律师的忠告】 其实，本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。房屋租赁合同的解除，要依法进行。不能继续履行合同，需要解除合同的一方，通常应提前 13 个月书面通知对方，陈述解除合同的因由及提出解决方案，函件送达对方时，要求对方签收并复函。如对方拒绝签收，或不予答复，应通过公证送达或特快专递邮寄，解除合同的程序，应依据合同法第 96 条规定的方式进行。本案被告如果通过
