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1、基金基础知识,1、金融 2、金融分支 3、基金 4、有限合伙 5、房地产 6、房地产私募基金 7、房地产私募基金分类 8、房地产私募基金投资,目录,金融就是对现有资源进行重新整合之后，实现价值和利润的等效流通。 本质为价值流通。,金融,1、银行； 2、证券； 3、基金； 4、保险； 5、信托等,金融分支,基金（Fund）有广义和狭义之分，从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。,基金,基金的募集方式,公募：如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（中国证券监督管理委员会）的审批，允许这项活动的牵头操作人向
2、社会公开募集吸收投资者加入合伙出资。 私募：这种民间私下合伙投资的活动如果在出资人建立了完备的契约合同，就是私募基金,有限合伙起源于10世纪前后意大利商港的康曼达契约（ Commenda）。 在中世纪早期，统治着欧洲的教会法仇视商业投机和放贷生利。为了规避教会法和减少经营风险，根据双方签订的康曼达契约，一方合伙人（stans）将商品、金钱、船舶等转交于另一合伙人（tractor）经营，作为完成艰难而危险航行的报酬，从事航行的人可以获得1/4利润，并对外承担无限责任，提供资金的有限合伙人仅以其出资为限承担风险可分得3/4的利润。洛佩斯评论道，这种经营方式好像是不公平的，但在当时，生命是廉价的，资
3、金则非常短缺。,有限合伙起源,普通合伙人（GP）：承担无限连带责任，至少1人； 有限合伙人（LP）：以出资额为限，不多于49人。,有限合伙,中华人民共和国合伙企业法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日修订通过，现将修订后的中华人民共和国合伙企业法公布，自2007年6月1日起施行。,合伙企业法,1、信托通道费用高，一般要37%； 2、信托两年期较多，资金流动性不如有限合伙； 3、GP承担无限连带责任，主动性更强； 4、信托产品信息披露性不如有限合伙；,有限合伙与信托的优势,1、定增基金；2、并购基金；3、票据基金；4、房地产基金等,常见的基金,定
4、增基金,定向增发是指上市公司向符合条件的少数特定投资者非公开发行股份的行为，规定要求发行对象不得超过10人，发行价不得低于公告前20个交易市价的90%，发行股份12个月内(认购后变成控股股东或拥有实际控制权的36个月内)不得转让。 强调绩优性、成长性及流动性。,并购基金,并购基金，是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。并购基金与其他类型投资的不同表现在，风险投资主要投资于创业型企业，并购基金选择的对象是成熟企业；其他私募股权投资对企业控制权无兴趣，而并购基金意在获得目标企业的控制权。并购经
5、常出现在MBO和MBI中。,票据基金,在我国，票据即汇票（银行汇票和商业汇票）、 票及本票（银行本票）的统称。票据一般是指商业上由出票人签发，无条件约定自己或委托他人无条件支付一定金额，可流通转让的有价证券，持有人具有一定权力的凭证。属于票据的有：汇票、本票、支票、提单、存单、股票、债券等等通过贴现、转贴现及再贴现等方式获得收益。票据基金是通过票据贴现实现盈利的一种基金形式。,主要针对房地产开发项目进行有效投资的一种基金形式。,房地产基金,房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。,房地产（不动产）,房产 和 地产 的总和,地产是指
6、土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。,传统方式： 1、储蓄到贷款，收益为3%； 2、购买房产，税费较高，交易时间不定。,投资者投资房地产,基金模式： 1、稳定收益，年划10%以上； 2，交易简单，损耗最少。,房地产开发所需“五证二书”,国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书,房地产私募基金,私募股权房地产投资基金（简称房地产基金）一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。 20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、
7、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资基金。,基金的分类,1、公司型房地产基金 公司型房地产基金是以公司法为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。,基金的分类,2、契约型房地产基金 契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法
8、人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。,基金的分类,3、有限合伙型房地产基金 一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。,基金的优势,以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现
9、能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。,I. 房地产业：旺盛的需求长期持续存在,我国城镇化率由2005年的43%，提高到2014年56 ，到2020年计划吸引逾1.5亿农民到城市就业。,房地产业：旺盛的需求长期持续存在,持续的城 镇化进程,庞大的人 口规模,每年10%左右的经济增长,中国房地产业的利润率水平远高于社会平均利润率,中国房地产业将长期地持续发展,融资模式：房地产融资渠道的多样化,我国的房地产开发将由过度依赖银行贷款转为融资渠道的多样化，其中地产基金将成为主要资金来源。,银行贷款为主导,地产基金为主导,投资渠道：
10、庞大的社会民间资本缺乏投资渠道,截止2013年9月，储蓄存款 447321.94亿元。（中国人民银行统计数据）,隔 离,庞大的储蓄（44万亿元）及地下资本,现有的投资渠道（缺乏较高收益且风险较小的投资渠道）,资金的出路在哪里,？,Where,开发商面临的九大难题 A、银行贷不到款、信托不给力、民间资金成本高 B、按揭贷款发放难：银行额度严重不足 C、限购又限价，楼难卖且卖不起价 D、工程款不能及时支付，耽误工期，延迟交楼，导致民怨，影响品牌形象 E、储备大量土地，缺后续开发资金 F、拿了一个大地块，不够缴纳足额土地出让金 G、商业项目需要运营成熟后再销售，缺流动资金 H、借的资金马上到期了，需
11、要赶紧还 I、融不到资金买不着地，往后几年只能歇菜了,房地产基金投资的契机,?,2011年为国内房地产基金元年,近年来房地产行业增长势头不减，在政府调控、房企融资渠道收窄的情况下，房地产基金迎来迅猛发展。业内人士表示，在大资管时代多元竞争格局和资本市场再融资将放开的背景下，作为房企补充融资渠道之一的房地产基金，将向专业基金管理人转型，成为房地产金融业务大版图上的有力竞争角色。,房地产基金发展,房地产基金：将成为社会民间资本最重要的投资渠道,蓬勃发展的房地产业,公募 限定范围的投资者 - 法人 - 非法人,私募 民众的储蓄 （数以万亿计）,房地产基金,（今年国家出台的房地产贷款紧缩政策正是针对房地产过度依赖银行的现状，而地产基金是补充房地产资本的最佳渠道。）,1.运作期稳定，无资金赎回的压力。 2.隐私性、专业性，收益回报较高。 3.基金管理人有极强的敬业心，独特有效的操作理念； 4.投资目标更具针对性，满足客户特殊的投资要求。 5.组织结构简单，经营机制灵活，日常管理和投资决策严谨。,收益共享，风险共担,房 地 产 私 募 基 金 的 九 项 功 能,联合开发,启动资金,土地储存,土地拍卖,报建规费,建安费用,装修费用,延迟销售,兼并收购,1、金融 2、金融分支 3、基金 4、有限合伙 5、房地产 6、房地产私募基金 7、房地产私募基金分类 8、房地产私募基金投资,总结,
