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1、北京世基和成房地产投资管理有限公司 投资管理部 2014年7月,房地产行业基础知识,第一部分 房地产种类介绍,1 房地产种类,普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。,低层住宅为一层至三层；,多层住宅为四层至六层；,中高层住宅为七层至九层；,高层住宅为十层及以上,住宅类地产,1 房地产种类,1.1 住宅地产,是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。,配套设施标准较高,高档住宅,具有良好的物业管理服务,部分高档住宅带精装修,销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅,别墅,1 房地产种类,1.1 住宅地产,高
2、档公寓 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。 始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”; 市场定位很高; 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; 具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,1 房地产种类,1.1 住宅地产,别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：,独立
3、式别墅 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独 立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。 住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高 等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分 隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多 在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的 中间产品。,1 房地产种类,1.1 住宅地产,联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每
4、个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。,叠拼别墅 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高 度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,1 房地产种类,1.1 住宅地产,联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙。,叠拼别墅 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高 度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,1 房
5、地产种类,1.1 住宅地产,定义 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。,办公建筑的分类 公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。 酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。 综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。 商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务
6、为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。,办公类地产,1 房地产种类,1.2 办公类地产,定义 商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。,商业地产,1 房地产种类,1.3 商业类地产,商圈 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区
7、域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。 次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。 边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。,1 房地产种类,1.3 商业类地产,定义 产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 产业地产的形态 由于产业地产与城市化发
8、展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。,产业地产,华夏幸福,1 房地产种类,1.4 产业地产,定义 旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项
9、目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。,华侨城,旅游地产,1 房地产种类,1.5 旅游地产,养老地产,集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。接养身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。无障碍设施、温泉水供应、地热式采暖、紧急呼叫系统、医护型电梯、社区电瓶车，以及老人活动体现人文关爱。 类别物业：住宅式公寓、别墅、租住式公寓，相关配套设施，包括：具备基本的急救、医疗、健康维护和养生等功能的医院；开办“一站式”服务、可电话购物、送货上门的购物中心；设备先进、功能完善、环境雅致，可开办各类
10、培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的娱乐；邮局、洗衣店等生活配套。,北京太阳城,1 房地产种类,1.6 养老地产,第二部分 房地产专业术语,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段
11、,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研
12、究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理,信息管理,房地产流程：,2 房地产专业术语,2.1 房地产开发流程,国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技
13、、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 加油站、加气站用地：20年,中国（大陆）现行的土地制度,2 房地产专业术语,2.2 土地制度,土地使用权的出让方式,2 房地产专业术语,2.2 土地制度,城市用地的类别,2 房地产专业术语,2.2 土地制度,商 品 房 销 售 许 可 证,国 有 土 地 使 用 证,一,二,三,四,五,房地产开发的“五证”,2 房地产专业术语,2.3 房地产常用术语,【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书； 【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋
14、所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整； 【五通一平】指通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。 【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。,2 房地产专业术语,2.3 房地产常用术语,【用地性质】规划用地的使用
15、功能； 【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制； 【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度； 【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和； 【容积率】一定地块内，地上总建筑面积与建筑用地面积的比值，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高；,2 房地产专业术语,2.3 房地产常用术语,容积率 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：,容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。 容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；,建设用地规划技术指标,
