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1、阳东县新华路京源上景商业 策划报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,1. 城市发展状况分析,第一章 城市发展状况分析 第二章 阳江商业市场分析 第三章 可比性商业分析 第四章 项目商业体量及定位分析 第五章 商业设计及业态规划建议 第六章 经济效益分析,城市区位分析,阳春市,阳西县,阳东县,江城区,区域概況,人口状况分析,阳东县常住人口在90年代有大幅度的下降，主要是由于城市化导致人口向经济发达城市或者阳江市区迁移，不过2000年后，随着城市东边建设兴起，阳
2、东县常住人口持续增长。 目前，阳东的县城东城镇正处于商品开发的一轮高潮，其他镇区部分居民将随即购房迁入，人口聚集发展的趋势比较明显，应重点关注该区域的投资机会。,总体经济分析,在阳江下辖县市中，阳东总人口和GDP总量低于阳春，高于阳西。但阳东的人均GDP则大大高于其他两县。 社会消费品零售总额维持较低水平，这跟阳东距离中心城区很近，消费外流，自有商业不足均有关系。但全年实现社会消费品零售总额增长17.4%，增速高于全市的15%，显示较强的发展活力。,GDP经济分析,2012年，阳东县GDP达到197亿元，近五年保持了年均14以上的增长。2012年广东县域经济综合发展力研究报告和2012年广东镇
3、域经济综合发展力研究报告显示，阳东县自2010年起至今两度入围广东县域经济综合发展力十五强。 阳东借助毗邻珠三角的地缘优势，大力发展工业，相继建设完善了多个工业园区，为全力承接珠三角的产业转移奠定了扎实基础，不断加快推进新型工业化进程。GDP的持续增长具有产业保障。,城市总体规划,2010-2020阳东县土地利用规划,阳东县城总体规划显示，县城主要将划分为两块，北部的工业区和南部的居住区。 由于北部山区阻隔，且规划为工业区，因此阳东城区住宅主要发展方向为南部。 京源上景项目所在地为城市规划住宅区域的中心位置。周边为密集的住宅区，教育、医疗、政府行政办公等配套设施均在此区域。到达阳东工业区只有5
4、公里的距离。,注：橙色为工业用地，黄色区域为居住用地，红色区域为商业用地,阳东县城路网主要由图示道路构成。 与外部交通的连接主要由西部沿海高速、国道325（金山路段）承担。 县城内主要干道是东风路跟新华路，贯穿整个县城，并与阳东工业区连接。 县城内部交通网主要由南北走向的始兴路、振士路、工业路，东西走向的育才路、福安路、新华路构成。 项目位于新华路跟振士路交汇路口。居民可沿这两条道路从城市各个方向快速前往项目，使得项目商圈辐射整个阳东县城及阳东工业区。,区域交通分析,2. 阳东商业市场分析,第一章 城市发展状况分析 第二章 阳江商业市场分析 第三章 可比性商业分析 第四章 项目商业体量及定位分
5、析 第五章 商业设计及业态规划建议 第六章 经济效益分析,主要商家分布,阳东县整体商业发展滞后，居民在县城区域的购物消费以农贸市场、街铺商店跟小型连锁超市为主。目前阳东县没有大型商场，也没有集中商业圈。如果华科国际跟益华广场能够顺利入市，专业市场跟购物中心将得以突破，但这两个项目筹备进度缓慢，发展形势暂不明朗。,江城区主要商家分布,鉴于阳东县居民选择到江城区消费的趋势比较明显，对阳东的商业市场研究将结合江城区的情况开展。,主要商业业态,阳东已开业的小型超市,阳江商业发展水平较低，现有商家规模偏小，档次低。超市方面大润发已布局两店，竞争优势明显，百货方面尚无具有竞争力的商家，购物中心尚处在初步发
6、展阶段。,江城区已开业的大型商场,新华路： 范围：由新华南路和新华北路组成，长约900米，商铺面积约19500平米。 特点：新华路是阳江传统商业街之一，铺量大约有250家。新华南路以服饰品牌店和婴幼用品为主，新华北路以珠宝运动服饰、鞋类皮具品牌店为主。 业态单一，餐饮娱乐配套较少，从现状来看，空铺陆续出现，呈现没落趋势。 租金：180-280元/平方米/月，新华北路平均租金比新华南路高，而新华路与南恩路交汇的十字路口附近租金水平最高，并以十字路口为中心，向南北两边递减。 铺型面积：4米店面，8-10米进深，面积40-60平方米为主。 租赁年限：部分3年一签，多数一年或两年一签。,主要商业街新华
7、街,南恩路： 范围：位于南恩路全段，沿街商铺为主，全长约1000米，商铺面积约4800平米。 特点：南恩路是阳江最早形成的传统商业街，历史悠久，人流量大，以独立品牌店铺为主，主要经营男女服饰及鞋类等。沿街建筑景观老化严重，缺乏连锁知名品牌。客层以中低端消费人群为主，经营档次较低。由于硬件、交通等限制，发展空间有限。 租金：80-150元/平方米/月，租金水平从西向东递减。 铺型面积： 3米店面，6-8米进深，面积30-40平方米为主。 租赁年限：部分三年一签，多数一年（或两年）一签。,主要商业街南恩路,石湾南路： 范围：石湾南路长约700米，商铺面积约10440平米。 特点：石湾南路是目前阳江
8、规划最完善的商业街，以国内中档时尚服饰店铺为主，大多数为品牌专卖店。全段共有店铺99家，其中服饰店76家，接近八成。 街铺情况：4米店面，7-9米进深，面积40-120平方米为主。 租金：180-300元/平方米/月，租金水平从南向北递减。 租赁年限：部分三年或两年一签，部分一年一签。,主要商业街石湾南路,从街铺的品类来看，服饰占2/3。餐饮、娱乐、休闲的品类较少。,主要商业街品类分布,阳江百货行业整体水平不高，天润广场与乐宾百货占据了主要市场份额。这两家商场地理位置优越，已经培养3年以上，先发竞争优势较明显。 建议：阳江市百货企业经营业绩一般，而阳东京源上景作为区域型商业项目，以服务周边居民
9、为重心，建议适当弱化百货业态，不设立独立百货店。,主要百货零售商天润、乐宾,天润广场简介,天润广场主要品牌,广州神州天润集团筹资收购了天润广场烂尾楼物业，依托其在雄厚的资金实力及粤西地区丰富的商业运营经验，以其集团湛江世贸广场、国贸广场、国贸新天地等商业体所积累的商业资源为基础，将该物业打造成阳江首屈一指的综合性百货。从其地利优势、规模优势及经营水平来看，在未来3-5年内，天润广场以行业标杆的角色将引领阳江市的百货行业发展。该项目可借鉴的之处如下： 1、集中优势资源，重点打造百货业态，通过购物环境、配套服务的配套，形成核心竞争力，有效吸引中高端目标顾客群。 2、零售商品品牌比较突出，但其他业态
10、组合较差，比如乐润超市、红毯影院、菲尚KTV均为本土品牌，品牌性比较差，导致整体定位不清晰，无法发挥项目规模优势。 3、定位中高档，但停车位配套不足，娱乐休闲配套不足，无法迎合目标顾客群的消费需求，从长远看顾客忠诚度难以培养。 4、按百货的模式进行业态规划，但是采取固定租金的方式进行收租，无法实现经营方与品牌商的共赢，商场无法进行大型的营销推广，难以吸引顾客。,天润广场简析,乐宾百货简介,乐宾百货主要品牌,全球500强企业力宝集团的下属百货品牌乐宾百货于2006年收购频临倒闭的铜锣湾百货，重新进行了业态及品牌组合，才使得该商场生存下来。虽然该商场占据地利优势，但是从长远来看，该项目不具备可持续
11、发展的竞争力。可借鉴之处： 1、两大制约因素，停车位、面积规模受限，当城市商业进入购物中心发展阶段的时候，该类商场顾客流失最为严重。 2、购物环境、业态组合无法优化，项目目前进行大面积分租，引进苏宁、南大超市、阳江书城等长租约商户，无法统一进行升级改造，导致购物环境恶劣，业态组合无法适应市场的调整需求。 3、较好的回避与天润广场的正面竞争，弱化百货业态，通过组合超市、家电、书店这类购物类业态，寻找差异化突破。,乐宾百货简析,目前大润发与新一佳基本垄断阳江大型超市市场，现有2家新一佳、2家大润发。另外家乐福、沃尔玛两大超市巨头也在积极寻找机会进驻，3年内竞争将趋于激烈。 阳江本土的南大超市以20
12、多家分店的数量成为阳江市分店数量最多的标准超市 建议：超市业态的规划重点是注重商家的品牌号召力和背景实力,主要超市零售商,名扬国际简介,名扬国际品牌分布,名扬国际品牌分布,名扬国际项目是目前阳江面积规模最大、配套最完善的、人气最集中的商场，其对家庭购物群体及年轻一族消费群体的引导消费相当成功，组合的大润发、金逸影院、必胜客、万宁等不同业态品牌，在各自的行业内都是领导性品牌。在未来3年内，如果没有同类型商业体出现并与之抗衡，那么该项目通过进一步扩大商业面积规模，完善购物环境，将发展成为城市的商业核心。可借鉴的之处： 1、各业态的品牌比较突出，大润发为全国超市行业龙头，金逸影院为全国电影连锁品牌前
13、五强，加上其他优质品牌，强大的聚客效应叠加。 2、购物功能由大润发统一打造，开发商在其他业态规划上突出娱乐、餐饮两大业态，业态互补效应突出。 3、项目存在两点不足，先天不足的是门口道路狭窄，极易造成交通堵塞，影响顾客积极性。后天缺陷是内部交通规划不合理，不能引导顾客快捷抵达项目各个位置，最终部分商户将会经营不善。,名扬国际简析,大润发北环店简介,大润发北环店品牌分布,新一佳广场店,阳江的专业市场很少，除了以刀剪五金为主题的中国刀具城，其他市场均是以家具、家居为主营。全国连锁建材家居企业居然之家与月星家居同时进驻阳江，使得建材家居市场竞争白热化。 专业市场与城市产业、城市辐射力紧密相关，阳江的支
14、柱产业是五金，城市地位不突出，应谨慎发展该业态。,主要专业市场家居、建材、五金,苏宁、国美、大润发家电以连锁门店规模优势，三分天下，另有南恩百货、品牌家电专卖店等众多小型电器卖场。 阳江家电市场相对饱和，居然之家、月星家居即将开业，同样会配套大面积的家电品类。预计家电业态的竞争会进一步加剧，谨慎发展该业态。,主要家电数码,专业店细分市场还不成熟，护理用品专业店万宁、屈臣氏；婴幼用品专业店宝宝屋、爱婴岛均有多家连锁分店，同时还在积极开店。 运动专业店（如迪卡侬）、家居专业店（特力屋）等还未在阳江出现；,主要专业市场万宁、屈臣氏、爱婴岛、宝宝屋,阳江的影院市场品牌较少，从影厅档次、规模来看成熟度较
15、低，较大规模的影院有金逸影院跟红毯影院两家，另有三家影院正在筹建。 金逸影院：4个大厅，座位数约1050个，2012年票房1455万元。厅数较少，影片周转太慢，无法满足顾客需求。 红毯影院：7个厅座位数约1300个，2012年票房仅400多万元。金逸的设计师私人投资，楼层较高，建筑结构较差，顾客观影体验较差。 影院的规划要点：引进全国前三品牌，影厅6厅以上，座位数1000个以上，配置巨幕影厅。,娱乐休闲影院,阳江的夜店文化比较发达，以酒吧、量贩式KTV为主，全市有KTV、酒吧超过30家，绝大多数为本地品牌，但全国连锁品牌苏荷也已进驻阳江。 但是由于该类业态的错峰营业时间、噪音影响、治安因素等，
16、大型商业内应谨慎规划该业态。,娱乐休闲KTV/酒吧,阳江的电玩、儿童乐园市场比较发达，尤其是电玩城，在江城区内就有10多家，在商业街、大型商业内均有设点。 但是全国性连锁品牌尚未进入，比如神采飞扬。该业态规划应重点引进一家全国知名品牌,娱乐休闲电玩、儿童乐园,阳江的正餐分两类，一类作为众多酒店的配套餐饮，以粤菜为主，主要满足商务、聚会人群。另一类独立开店，以满足家庭餐饮为主，主营阳江特色菜和一些新派的外来菜系。 暂没有全国性的连锁品牌，湘菜、川菜等外来菜系在阳江也不多见。,餐饮正餐,少量国内连锁品牌已经进入阳江，如必胜客、百度烤肉等，这类餐饮主要布点在大型商场项目周边，吸引购买力较强的年轻消费群体前往消费，这类人群对新事物、新口味的接受能力较强。 可规划定位人气较高的连锁品牌，如千味涮、黄记煌、汉拿山、麻辣香锅等，打造特色餐饮区。,餐饮时尚餐饮,阳江的休闲餐饮品类比较单一，以咖啡、面包店、茶饮为主，而且档次不高，以中低端的本地品牌为主，满记甜品、星巴克、哈根达斯等国际品牌均未进驻市场。,
