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1、院墅研究 Courtyard Villa Study,目录 Content1.概述 INTRODUCTION2.特点 CHARACTER3.案例 CASE STUDY4.对标 BENCHMARKING5.风格 ACHITECTURE STYLE6.初稿 DRAFT,1.概述 INTRODUCTION,1.院墅化 CONCEPT15-16年的低层高密项目有共同的现象将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。,传统四合院,2.原因 REASONS院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化
2、产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。,3.项目体现 CATEGORY,近几年，各个城市和各种定位的低层高密度项目均出现了大量院墅产品。 入门级重用地效率，豪宅级追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特定项目定位的最优解。,2.特点 CHARACTER,更高的产品容积率 HIGHER FAR RATIO对开发商：同面积段的院墅化产品能贡献更高的产品容积率下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之
3、间难以找到平衡。,采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。 毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。,院墅,传统联排别墅,L型院墅 南入户北向不开窗,和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。,更好的私密性 BETTER PRIVACY,更强的空间向心性 STRONGER CENTERTY户型可分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T
4、/U/F以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内。,更大的采光面，布局更灵活 MORE SUNLIGHT合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。,宅院互动系数：宅院界面长度/占地面积,更丰富的院落空间 MORE ABUNDANT COURTYARD,按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见其适用范围十分广泛。极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找
5、到一个匹配特定项目定位的最优解。,天井,庭院,园林,更丰富的院落空间 MORE ABUNDANT COURTYARD,建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。,高端型,1.南北/东西向平铺联排,2.背靠背平铺联排(仅重庆可行),3.十字型镜像联排(仅重庆可行),更多样化的组合方式 MORE COMBINATION,院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 东西向入户在北方城市不常见,5.网络状连接,院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 端户镜像，需日照城市不可行,私密性高 北入户院子四面围合，
6、易产生天井感 建筑不宜过高，避免对院子的压迫,院子三面围合，私密性高，院落感强 无法实现南北通透，需通过天井采光通风 端户镜像，需日照城市不可行,整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行,整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行,多栋建筑拼接视为一栋，减少日照及山墙间距 容积率最高 不同城市规划认定不同，报批有一定风险,整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰,部分平面存在通风问题 DISADVANTAGES,对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品
7、中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增加排风设备或者开设高窗即可避免。（北京观承别墅）,3.案例 CASE STUDY,北京万科观承 BEIJING VANKE GUANCHENG 容积率：0.6 别墅采用东西向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送,北京万科观承 BEIJING VANKE GUANCHENG 报建面积：244.9 实得面积：290.3 花园面积：88.9,合肥万科城市之光 HEFEI VANKE CITYLIGHT 容积率：0.8 别墅采用南北向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送,合肥万科城市之光 HEFEI VANKE CITYLIGHT 报建面积：191.2 实得面积：211 占地面积
8、：76.9 花园面积：55.76 花园/占地 面积比：0.72,8300,6150,杭州万科梦溪里 BEIJING VANKE GUANCHENG 容积率：0.9 别墅采用网络状拼接 车库满铺，地下室赠送,杭州万科梦溪里 BEIJING VANKE GUANCHENG 报建面积：136.1 实得面积：168.6 花园面积：24.1,案例总结 CASE STUDY,本案根据定位，主要借鉴入门和改善级院墅产品，结合案例分析各点进行取舍。,3.对标 BENCHMARKING,蔡家项目别墅设计 BEIJING VANKE GUANCHENG,9600,6600,组合方式推导 BEIJING VANKE
9、 GUANCHENG,通过案例分析得出，最常见的两种组合方式，通过改良，分析，得出最优解。,缺陷： 南北向的间距较小 对客厅和主卧的视线和采光通风有一定影响,缺陷： 南北向的间距较小 对客厅和主卧的视线和采光通风有一定影响 北户空间四面完全围合，空间感受及风水均不佳,基于重庆不需要计算日照和客户对朝向不敏感对组合方式进行改良,将北户镜像，南北背靠背，院子均朝外，三面围合，围合感更强, 组团沿路立面层次丰富,&,十字型排布，空间更开敞 缺陷： 中间户的院落感被削弱，两户之间存在对视的问题，私密性降低,蔡家项目别墅设计 BEIJING VANKE GUANCHENG,户型面积/层数分布 BEIJI
10、NG VANKE GUANCHENG,入门级,改善级,豪宅级,杭州梦溪里,绿城桃李春风,杭州竹径云山,杭州遇见山,宁波华堂嘉园,合肥城市之光,北京观承,北京棠颂,160/233,173,179,191,244,3F,3F,3F,3.5F,2F,蔡家项目,根据面积段将案例分为入门级，改善级和豪宅级,83/106/130/155,1F/2F,3F,430,2.5F,150,1F/2F,本案,层数,面积,137,院子尺度 COURTYARD DIMENSION,（平面简图表达院子尺寸，围合程度）,院子尺度 COURTYARD DIMENSION,组合方式/入户方式 COMBINATION/ENTRA
11、NCE,本案南北均通过院子入户，仪式感强，符合常规。,南向直接入户,南向院子入户,东西向直接入户,东西向院子入户,南北向院子入户,南北向院子入户,南向院子入户 北向直接入户,东西向院子入户,杭州梦溪里,绿城桃李春风,杭州竹径云山,宁波华堂嘉园,合肥城市之光,北京观承,北京棠颂,蔡家项目,房间与院子的关系 BASEMENT,厅与房间围合院子布置，均从院子采光，厅的宽度与院子同宽，院子作为厅的空间延伸感较好。本案中间户是三面围合，端户是两面围合，在众多案例中，视线最开敞。,地下车库 BASEMENT,本案采用地面停2个车，另集中车库满足指标，不送地下室，在众多案例中有成本优势。,两层地下室+下沉庭
12、院,两层地下室+采光井,资料不详,地下双车位+一层地下室,仅做局部地下车库满足指标 地面不停车,仅做局部地下车库满足指标,仅做局部地下车库满足指标 地面停车每户2辆,结论 CONCLUSION,本案在前述案例多个维度的对标分析下，选择：,1.利用重庆不算日照，客户不关注朝向这两个独特优势，采用L型背靠背拼接，即解决容积率的问题，又解决院子围合之后的视线封闭问题。2.再依据场地尺度和退距要求，量身定制L型合院产品，将户型与院子做到极致。3.最后别墅地块仅局部开挖集中车库满足规划指标，采用地面停车，降低建造成本。,4.风格 ACHITECTURE STYLE,立面趋势分布 CLASSIC CHIN
13、ESE,从表格中可以看到，15-16年超过2/3的低层高密项目宣称自己是中式风格，无论实际的建筑形象如何。中式风格与院墅化可谓绝配，实属必然。中式之外，仍有一定项目采用欧式、新亚洲风格，而现代风格的项目近乎于无。现代风格在材料施工不到位的情况下难以体现价值感已成行业共识。而对于价值感的高度需求却正是低层高密客户的重要特征。无论欧式或中式，装饰的作用正是让客户感知到建筑的价值。,古典中式 CLASSIC CHINESE,绿城桃李春风,融创桃花源,以绿城系及桃花源等为代表的传统中式立面风格，对景观，室内和施工完成度要求极高。,形制中式 CLASSIC CHINESE,泰禾院子系，王府规制门头的主题
14、随着九城十六院的铺开在立面、符号上做出了一定的细化和变化。仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等元素的反复运用使院子系产品形成很高辨识度。,泰禾杭州院子,中粮 瑞府,装饰中式 DECO - CHINESE,大挑檐、高度装饰化的示范区门头成为原著系的标志特征。别墅本身则通过一些装饰符号来体现中式特征。,龙湖 西宸原著,龙湖 景粼原著,万科城市之光,万科桂语里,抽象现代的中式风格，白描手法写意江南民居，木窗灰砖呼应自在墅居。,现代中式 MODERN CHINESE,观棠,新亚洲风格 NEW ASIA,万科行径云山,万科溪望,新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑
15、语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬,古典欧式 WESTERN CLASSIC,古典欧式风格追求华丽、高雅的古典，让人联想到欧洲深厚的文化底蕴。,首开琅樾,绿城蓝庭五重院,精装院落交付 COURTYARD DELIVER,精装院落交付有助于提升客户体验，可成为项目脱颖而出的发力点。部分项目突破以往样板院落草皮交付的通常做法，考虑到客户自行装修可能会遇到方案设计或施工方面的困难，提供庭院精装修交付或选装服务，从销售情况看也受到了客户的欢迎。本案建议在成本允许的情况下，院子部分精装交付。（硬质铺装及户外木地板）,泰禾南京院子,中粮瑞府样板房院落,万科桂语里样板房院落,6.初稿 DRAFT,方案一 OPTION 1,方案一 OPTION 1,方案一 OPTION 1,方案一 OPTION 1,方案二 OPTION 2,方案二 OPTION 2,方案二 OPTION 2,方案二 OPTION 2,
