房地产项目前期手续办 理程序和业务流程

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1、1房地产项目前期手续办理程序和业务流程一、公司现行的房地产建设程序一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段阶段程程 序序需准备的资料需准备的资料行政管理部门行政管理部门备注备注项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性和依据、 拟建规模和地点、资源、条件、 投资估算和资金筹措、建设进 度安排、效应分析。项目选址方案设计任务书、投资计划项目 前期 阶段初步设计（建设方案）项项目核准或目核准或备备案案资资料料： 申请报告、城市规划意见、用地 预审意见、环境影响评价、水土 保持方案、占用林地审核、矿藏 压覆评估等营业执照。发改委（局）以计 划管理为主；规划、 土地、环保、水利、 林业、

2、旅游等部 门参与选选址址；经济、 计划、建设等部 门参与初步初步设计设计 和方案和方案审批。施工图设计、图纸审查 住建（厅）局项目 准备 阶段项目征地、报建、招标办办土地使用土地使用证证：土地出让合同、 交费证明等； 办规办规划划许许可可证证：申请报告和发改 委批文、用地规划许可证、土地 证、已审批规划图和建筑设计 图； 办办施工施工许许可可证证：土地证、规划许 可证、招标确定施工队、施工图 审查证明、质量安全监督手续等。土地、环保、消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门项目 施工 阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段） 工程质检报告、隐蔽工程验收 记录等。住建局验收、结算、

3、备案验验收收备备案案资资料料：验收备案表、竣 工验收报告、验收原始文件、质 量检测证明，规划、消防、环保 验收证明、质量保修书。建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室项目 竣工 验收 阶段产权登记、物业管理办产权证资办产权证资料料：土地使用权证、 规划许可证、施工许可证、竣工 验收资料、面积测绘成果、消防 和环保验收证明等。住建局、产权办2二、房地产公司项目开发的内部工作流程二、房地产公司项目开发的内部工作流程主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主主 项项节节 点点工作工作 阶段阶段 大类小类说明分分 项项主办主办 部门部门主办主办 岗位岗位协办协办 部门

4、部门备注备注地块现状图落实地块具体位置及周边情况开发部主任办公室规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件开发部主任办公室现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部项目 经理开发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业教育、交通等情况售房部主任办公室土地 信息 收集了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑开发部主任办公室了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况工程部核算员 项目部土地价值初判了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排售房部主任开发部现状图（四至电子文件） 开发部市场深度调研销销售部售部：参与市场

5、调查， 进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产 品分析、市场竞争分析 等； 开开发发部部：负责协助进行 区域市场调研。售房部开发部项目最终定位根据以往及周边项目 成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、 客户定位、产品定位等， 提出策略性建议。开发部售房部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案 设计和成本测算。开发周期及付款计划各部各部门门会同研会同研讨讨：根据 土地的开工条件、市场 情况，共同制定开发节 奏。开发部工程部核算员项目部销售部工程部集团 预算室 协助土土 地地 获获 取取 阶阶 段段土地 价值 深判可行性研究报告项目方案确定总经理

6、各部门3主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主主 项项节节 点点工作工作 阶段阶段大类小类说明分分 项项主办主办 部门部门主办主办 岗位岗位协办协办 部门部门备注备注签订土 地出让 合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等工程部工程部：合同条款 的草拟和完善 财务财务部部：提供资金。开发部办公室财务部国有土 地使用 权证 准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明办办公室公室：提供土地 出让合同； 财务财务部部：提供资金 缴纳出让金、交易 费。办公室财务部办理房地产开发资质预审表办公室委托工程咨询资格机构编制项目申请报告开开发发部部：协助提供 相关项目

7、资料办公室开发部企业投资项目备案向项目备案机关提交申请报告办公室建设用地规划许可证办公室原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）办公室土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）办公室土地出让合同办办公室公室：提供土地 出让合同、付款凭 证及相关图纸办公室开发部核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部项目部交费证明缴纳土地费用办公室财务部1:500 现状地形图需准备 3 份办公室开发部获获 取取 土土 地地土地 确权详规办办公室公室：委托设计详规节节工作工作主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门备注备注4主主 项项点点阶段阶段大类小类说明分分 项项主办主办 部门部门主办主办 岗

8、位岗位协办协办 部门部门土地出让合同办公室开发部交费证明缴纳土地费用办公室开发部建设用地规划许可证办公室开发部地籍图 4 份（薄膜图）办公室开发部土地登记申请书办公室开发部土地确权来源证明文件办公室开发部土土 地地 获获 取取 阶阶 段段办 理 土地证土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供企业相关证 明资料。办公室开发部房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查对项目区域内及 周边进行市场分 析、客户需求分析、 产品分析、已成交 客户分析、竞争楼 盘分析等售房部开发部项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）

9、项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进 行专向访谈，同时 组织相关专业人 士进行专业论证。区域 市场 调研同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重 点商家对竞争项 目的相关看法、同 时了解投资客户 对竞争项目的投 资意向。售房部开发部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量售房部售房部：配合完成 公建部分业态选 择与数量

10、确定开发部售房部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 开开发发部部：配合完成公建类配套定位开发部经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务 中心规规 划划 设设 计计 阶阶 段段项目 定位项目发展报告开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司 回款要求，初步制定土地开发计划和销售 计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部 分开发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。分管 经理办公室5主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主主 项项节节 点点工作工作 阶段阶段 大类小类说明分分 项项主办主办 部

11、门部门主办主办 岗位岗位协办协办 部门部门备注备注明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。开发部售房部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位 进行实地考察开发部工程部设计 前期 工作制定设计组织计划开发部方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核 设计费用审核工程部开发部设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订开开发发部部：依据建筑规 划、景观规划及交工 标准初步确定建安、 环境等

12、成本指标； 工程部工程部：参与制定交 工标准，对主要部位 做法、结构方案、设备 方案等提出建设性意 见。开发部工程部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销营销：结合项目地块 的基本素质、成本测 算情况和预期销售情 况，对项目规划设计 提出建议； 工程部工程部：从施工角度， 对主要部位做法提出 建设性意见；提供各 项配套费用标准。开发部工程部售房部详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市规划局开开发发部部：负责提供图纸办公室开发部规划预审及审批开发部办公室建筑方案报建图开开发发部部：提供报建图 纸办公室开发部规规 划划 设设

13、计计 阶阶 段段方案 设计 组织景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。开发部工程部节节 点点工作工作 阶段阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门备注备注6主主 项项大类小类说明分分 项项主办主办 部门部门主办主办 岗位岗位协办协办 部门部门施工图、建筑设计院选择与合同签定 进行设计招投标； 对结构方案、设备选型进行评估； 合同的审核。开发部工程部制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标： 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验 判断，参

14、与建筑、景观规划和交工标准 的讨论制定； 工程：提供工程技术专业建议。开发部工程部结构方案及设备选型研讨及确定 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构方案及设备选型研讨。开发部工程部地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图工程部开发部施工图会审 成本控制：参与施工图会审，审核对成本 影响较大的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选 型的合理性、经济性及施工的可行性进 行审核。开发部项目部工程部施工图全图开发部开发部主任施工图 设计 组织施工图成果负责图纸优化变更； 对设计选材、选型的合理性、经济性及施 工的可行性进行审核。

15、总工办开发部主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主主 项项节节 点点工作工作 阶段阶段大类小类说明分分 项项主办主办 部门部门主办主办 岗位岗位协办协办 部门部门备注备注7建设工程规划许可证办公室开发部规划局批复的项目总平图及电子文件办公室开发部 准备相关文件首层平面图研研发发：出图及图纸问题 解决； 工程：现场配合。项目部开发部出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程工程：配合勘测、清除现 场障碍开发部项目部施工单位配合做记录、现场保护工程工程：组织现场保护项目部工程部现场 工程 放线现场保护与移交移交施工单位研研发发：现场发现问题，及 时解决； 工程工程：组织交接。项目部

16、开发部工程部建设用地规划许可证办公室办公室建设工程规划许可证办公室办公室施工图纸及技术资料报告书办公室开发部准备相关文件工程施工中标通知书及经过签证的施工合同工程部办公室施工图审查研研发发：负责提供施工图 及计算书办公室开发部质量监督登记表工程工程：配合办理项目部办公室安全措施工程工程：组织施工单位做 好现场围墙及现场相关 安全措施。项目部工程部施工 许可证质量监督手续安全施工措施登记表工程工程：配合现场安全项目部工程部临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。项目部工程部财务部“三通一平”场地平整项目部工程部施工组织方案 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格项目部工程部勘察单位工程部项目部桩基施工单位工程部项目部监理单位工程部项目部土建施工单位工程部项目部甲供