沈阳房地产研究

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1、,一、沈阳市房地产发展总体态势,沈阳市房地产发展总体态势,1、沈阳市房地产总体发展良好，是全国最好的房地产市场之一。 2010年17月份： 沈阳房地产价格处于全国大中城市中等水平； 全市商品房销售均价3537元/平方米； 在15个副省级城市中，沈阳的商品房均价排第12位，列哈尔滨、长春、西安之前。 20010年7月份，沈阳市房屋销售价格指数为104.5点； 沈阳市房地产投资完成额在十五个副省级城市中排第3位，列成都、广州之后； 沈阳市商品房销售面积在十五个副省级城市中排第2位，列成都之后；,2、沈阳市房地产市场的消费能力不断增强 2010年，沈阳实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16

2、.5%，人均35300元； 2010年，城市居民人均可支配收入11651.4元，增长15.4%；农民人均纯收入5712.5元，增长13.1%； 房价收入比呈现下降趋势； 2010年1-7月份，每户购房60平方米的房价收入比为4.87，比上年下降0.66； 每户购房70平方米的房价收入比为5.68，比上年下降0.77； 每户购房80平方米的房价收入比为6.49，比上年下降0.88。 若按户购房60或70平方米计算，已经接近国际房价收入比3-6的标准线。,3、中小户型和中低价位产品是商品住宅交易的主体 在实际销售商品住宅中， 100平方米以下占交易总量53.3%，每平方米4000元以下占71.3%

3、。 销售面积在60100平方米这一区间的商品住宅，是当前沈阳市商品住宅销售主力户型； 销售价格在每平方米2000至4000元间的商品住宅，是当前沈阳市商品住宅销售金额的主体；,4、投资性购房比例出现上升态势 投资性住房所占购房比例已经由近年的7%增加到10%； 沈阳房地产市场前景良好，房价相对较低，升值空间较大，刺激一部分消费者，进入购房市场进行中长期投资； 由于近期股市起伏不定，部分股民转移投资方向，将一部分资金投资楼市。 5、外地人购房比例较大，且呈增长态势 外地人购房占沈阳市购房总量的30.16% ，比去年同期增加2.36%。,6、沈阳的住宅市场已逐步进入郊区化时代 当前，沈阳市商品房的

4、开发区域已逐渐向次城区以及郊区转移，主要分布在二环及以外的区域； 当前，沈阳市商品住宅的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，这四个区域成交面积占沈阳市商品住宅市场交易总量的六成左右； 大量进入沈阳的地产巨头的开发项目也大多集中在城市外围区域：东陵区、沈北新区、浑河以南等。,2006年沈阳市各区县商品房成交面积对比,7、房地产巨头推动沈阳房地产市场整体升级 国内50强房地产企业几乎都来沈阳抢占一席之地。 万科、碧桂园、金地、安邦置业、雅乐居、香港沿海、香港中旅、华润、恒大等地产巨头纷纷进入沈阳房地产市场； 从2006年10月以来，入主沈阳的南方地产大鳄们的投资计划额度就高达 30

5、0亿； 地产巨头所开发的项目规模多在10万平方米以上，可以有效地拉动板块和区域的整体升级； 地产巨头推动沈阳房地产市场进入差异化竞争时代。,8、沈阳市房地产开发模式逐步发生转变 由粗放式的单一项目开发模式到集约式的规模开发模式； 由居住小区开发模式逐步到社区开发模式； 由重视地段开发模式到重视健康住宅开发模式； 由单纯重视住房面积到开始重视居住文化。,二、沈阳市房地产发展格局,伴随着城市化进程，沈阳市的房地产开发遵循由中心城区向外围区域扩张的规律，形成三个圈层： 一环以内： 即中心城区，以和平区、沈河区、皇姑区为主，形成沈阳的中央都市走廊，主要以商业开发为主； 一、二环之间：以铁西区、大东区为

6、主，已经逐步发展为城市核心区； 二环以外区域：东陵区、 沈北地区、大浑南地区、于洪区，形成城市未来东、西、南、北四大发展空间。,板块分析,和平、沈河、皇姑区： 物业类型：以写字楼、商铺为主，部分公寓项目； 价格：写字楼、商铺价格在5000元/以上，最高达16000元/，公寓价格在4000-8500元/； 目标市场：企业办公、商业出租、白领居住； 板块特征：是沈阳的中心商业区，贯穿南北，形成沈阳的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目； 未来走势：地处城市核心区，且配套非常成熟，是城市的黄金地段，适宜商业地产项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依然旺盛。,铁西板块： 物业类型：以普通住宅为主

7、； 价格：2500-5000元/； 目标市场：中等收入人群； 板块特征：通过老工业区改造以及对环境的治理，这一板块成长非常迅速；居住环境不断改善，房地产品质也相应得到提升；房价在城区内相对最低； 影响因素：铁西区与沈阳经开区合并，成立铁西新区；地铁1号线的建设； 未来走势：随着城市向外扩张，本板块将逐步发展成为中心城区，适宜开发中端普通住宅、及部分商业地产。,大东区板块 物业类型：以普通住宅为主； 价格：3000-5000元/； 目标市场：中等收入人群 板块特征：靠近中心城区和东陵区，配套比较完善，而且生态环境良好，发展趋于成熟，房价较高； 影响因素：东部板块的兴起；地铁1号线的建设； 未来走

8、势：随着城市向外扩张，本板块将逐步发展成为中心城区，适宜开发中端普通住宅、及部分商业地产。,东部板块（东陵区） 物业类型：普通住宅，有多个高端别墅项目 价格：普通住宅在2500-4500元/，别墅项目最高价为万科兰乔圣菲（350万-1500万/套） 目标市场：以中、高收入人群为主； 板块特征：浑河蜿蜒区内，北有棋盘山、植物园等自然资源，生态环境良好，伴随着世博园的开放，将使该板块成为沈阳最适宜人居的区域； 影响因素：打造东部现代休闲旅游度假区；东陵区升级为城区；打造辽宁中部城市群（七城一体化）； 未来走势：本板块拥有良好的生态资源，适合开发高品质的住宅楼盘、高端别墅等，发展潜力巨大。,沈北新区

9、板块 物业类型：普通住宅、部分别墅 价格：普通住宅2000-3000元/，别墅最高价6700元/。 目标市场：中高收入人群； 板块特征：距离市中心较远，目前开发量还较小，但增长速度很快； 影响因素：建设沈北新区；地铁2、3号线的建设；打造辽宁中部城市群（七城一体化） 未来走势：伴随着沈北新区的建设，本板块将成为沈阳北部房地产市场发展的主要空间，价值将逐步突显。,于洪板块 物业类型：普通住宅、部分别墅项目 价格：普通住宅2000-4500元/，别墅项目价位在4000元/左右； 目标市场：中低收入人群为主，部分高端客户； 板块特征：目前沈阳市开发量最大的一个板块； 影响因素：打造于洪新城；升级为城

10、区； 未来走势：于洪老城区以中低端普通住宅为主，于洪新城中浑河沿线会形成高端住宅区。,浑南板块 物业类型：普通住宅、别墅； 价格：普通住宅2500-4500元/，别墅最高价达20000元/（假日伊丽雅特湾）； 目标市场：中高端收入人群； 板块特征：依托沈阳高新区打造浑南新区，并拥有浑河这一天然生态资源，目前正处于快速成长期； 影响因素：东西“银带”（浑河沿岸）的深度开发；打造辽宁中部城市群（七城一体化）； 未来走势：随着城市向南部拓展，对浑河的深度治理，这一区域的土地价值会得到明显的提升。,苏家屯板块 物业类型：多个别墅项目 价格：价格在4000元/左右，最高价为16600元/ （信盟花园独栋

11、别墅）； 目标市场：中高端收入人群； 板块特征：距离市中心较远，配套不完善，目前开放量还较低，成长缓慢； 影响因素：建设大浑南地区；升级为城区；打造辽宁中部城市群（七城一体化） 未来走势：短期内难以有较大的提升，但随着浑南新区的发展，城市向南拓展，该板块的价值将逐步体现。,三、沈阳房地产发展走势,1、影响沈阳房地产发展的主要因素,（1）“十一五”期间拓展五大发展空间 沈西工业走廊 东起铁西“三环”，西至辽中县，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地。 大浑南地区 以浑南新区为核心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺

12、等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区。 沈北地区：以沈北新区为核心 沈北新区范围为沈北地区内蒲河以南区域，面积191平方公里。建设国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。,东部现代旅游休闲度假区 东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河、北至农业高新区、新城子区界，规划总面积203平方公里。依托棋盘山国际风景旅游区，建设东北地区风景旅游度假胜地。 南北“金廊”和东西“银带” 延伸南北“金廊”，双向突破“三环”，北联至北部开发大道，南拓至南三环路，全长25公里，规划面积45平方公里，建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区； 深度开发东西“银带”，在

13、全长42公里、171平方公里的规划范围内，建成国内最长的水岸生态景观区。,（2）沈阳市地铁线路的发展 沈阳市规划建设5条地铁线路 1号线：从沈阳经济技术开发区到黎明文化宫，全长22公里； 2号线：北起道义组团，南到桃仙机场，全长40.5公里； 3号线：西起于洪杨士地区，北到新城子区虎石台副城地区，全长33.1公里； 4号线：从下坎子到南部苏家屯副城，全长25.6公里； 4号支线：经由先农坛、长青街到浑南，全长27.2公里； 5号线：为环线，经由崇山路、北海街、滂江街、万柳塘、文化路、砂阳路，全长29.6公里； 5号支线：经由北二路西至于洪车厂，全长4.9公里。,沈阳地铁规划线路图,2、沈阳未来

14、房地产发展的热点区域,东部板块： 依托森林公园、棋盘山、植物园、世博园等生态自然资源，打造东部现代休闲旅游度假区，将成为沈阳最适宜人居的板块，也将是升值潜力最大的区域； 适宜开发别墅、情景洋房等高端住宅。 沈北新区： 在建设沈北新区，打造创新、生态、文化、宜居沈北的大背景下，众多地产巨头纷纷进入，加上地铁2、3号线的建设，该板块的价值将迅速突显； 适宜开发中高端住宅。,大浑南板块（浑南新区、长白岛以及苏家屯区）： 通过对浑河的治理，打造东西“银带”，以沈阳高新区为核心，促进浑南新区的发展，推动城市向南部拓展，该板块将成为白领人士密集的区域； 适宜开发公寓、别墅等中高端住宅，以及部分高端商业地产。 于洪板块： 随着奥林匹克公园、绿色生态园、水上乐园等工程的建设，本板块的价值将进一步得到提升； 适宜开发中低端住宅，于洪新城将会有部分别墅等高端住宅。,