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1、管管理理方方案案/ 1 -目目 录录前言2-4第一部分 物业公司简介5-6第二部分 管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施712 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施第三部分 管理经营机构框架及管理目标1316 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标第四部分 日常物业管理运作1731 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理（四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十
2、）物业管理工作抽查与考核管理第五部分 物业管理制度3243 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理/ 2 -六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、 消防、安全 十二、 社区文化 十三、 物业接管、入住/ 3 -前前 言言 一期座落于福建省福州市 ，地理位置优越，路网发达。项目占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅总建筑面积 平方米，商业总建筑面积 平方米，机动车停车位 个。绿化率为 %。小区配套设施完善，配有 平方米幼儿园。 一期项目由 公司开发建设。 一期将以其卓越品质、高端的
3、产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！ 若我们有幸进驻 ，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使 的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将 一期项目塑造成当地一个亮点，使 的品牌在该项目中得到体现和延伸！我公司具有：我公司具有： 雄厚的资金实力雄厚的资金实力本公司是大型专业物业管理公司，注册资金 万元。迄今为止，公司总资产 万元。 强大的技术保障力量强大的技术保障力量一流的管理
4、和合理的收费一流的管理和合理的收费现本公司具有国家 级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。正是我公司科学、规范的服务管理，使 。我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。丰富的物业接管经验丰富的物业接管经验/ 4 -对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正
5、常无扰。具有丰富的培训经验和人才优势具有丰富的培训经验和人才优势本公司已形成一整套完善的“培训考核淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展，同时，公司注重社会效益，现管理的项目已成为福州物业管理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接管大型项目。若我公司入驻若我公司入驻 ，特别承诺：，特别承诺： 公司提供公司提供 2424 小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助 小小区区接接管管后后两两年年内内 （在硬件配套达标的情况下）达到（在硬件配套达标的情况下）达到“福州市物业管理示范小福州市物业管理示范小区区”的标准
6、，三年内达到的标准，三年内达到“福建省物业管理示范小区福建省物业管理示范小区”的标准的标准/ 5 -第一部分第一部分 物业管理有限公司简介物业管理有限公司简介物业管理有限公司正式成立于 年 月 日，现管理面积 万平方米,员工 多人，其中管理、技术人员 %以上具有大中专学历。公司以“ ”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。本公司有丰富的人力资源，对物业管理服务有丰富的实务经验，有创建“省级”优秀物业管理项目的经验。公司非常注重人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训考核淘汰”体系，充分激励员工的主观能动性。在管理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服
7、务” ，现已形成一整套规范、完整的管理运作体系，并有效地运行， 。除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。/ 6 -第第二二部部分分 管管理理服服务务理理念念、方方针针、内内容容、运运作作机机制制及及管管理理措措施施一、服务理念一、服务理念坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求，提供创新及符合用 户需求的专业服务。以“管理职能社会化，管理组织企业化，管理形式专
8、业化，管理过程 商业化，管理关系契约化”为管理目标。提供全方位综合管理和全天候的优质服务，为小 区业户提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所 管理的物业得到保值、增值。二、方针二、方针实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理 服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展。三、内容三、内容从“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有：第一类 前期管理 （一）配合开发商：做好项目前期的规划设计，从物业管理的角度对物业的环境布局， 功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建
9、 议。（二）配合销售：在销售过程中对业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣 传及解答。向业主征询物业管理的需求。并与业主签订业主临时公约。（三）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别重 视综合功能的验收。 第二类 物业的基础管理 （一）房屋建筑管理：此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、 维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其 使用年限。（二）房屋设备维修管理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等 设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。我们深信设备、设 施的正常运行是小区业户生活的基本保障。对此，
10、我们组建一支专业化水 平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操/ 7 -作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计 划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在 1%以 下。第三类 物业的综合管理 （一）入住装修管理：入住装修管理： 是一个新建小区，入住的业主/业户在二次装 修中给物业管理工作带来了很大的工作量，为防范违章装修的情况，管理 公司贯通以人性化管理的手段，加强宣传工作，在业主/业户收楼入住时就 对其进行宣传培训，并填写装修申请表。提供装修特别提示，有据可依。 在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系。加强装修户的追踪监
11、管， 采用管理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法，对违章装修的 业户晓之以理，动之以情耐心做业户思想工作，做好人性化的协调工作， 将违章装修消灭在萌芽状态。 （二） 中国最庞大的数据库下载（三）清洁管理：清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除 和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。（四）绿化管理：绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建 立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。（三）消防管理：消防管理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养 护，消防力量的组织和管理。（四）安全管理：安全管理：包括小区范围内
12、的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各 种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。 “创一方 文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将 24 小时的 严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统 一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查； 物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力， 在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施， 如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确 保治安防范的快速反应。（五）车辆管理：车辆管理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安
13、全管理，疏导与管理车 辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。（六）社区文化建设：社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入 21 世纪的/ 8 -人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服 务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们 都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得 到高品味人生体验和精神上的满足。因此，对于社区文化建设，凭借多年 以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业 户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设， 培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价
14、值观念，增强社区凝聚 力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使大唐世 家的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中 的一个标志性典范。四、管理运作机制四、管理运作机制公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书，管理处各级员工与管理处签 订服务质量保证书，实行计划目标责任制管理，同时，还贯以督导管理，全面质量管 理，协调管理及实行值班经理日常管理责任制。严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保 证，更使管理运作逐渐走向良性循环，实施物业管理服务运作机制如下：（一）计划目标管理 根据福州市物业管理若干规定 、 物业管理条例的要求，按
15、照全国优 秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标；制定三年内将 创建成福建省物业管理示范住宅小区。（二）督导管理 采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正 常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：经济管理经济管理 ：公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义 务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来 调动员工的工作积极性。 法规管理法规管理 ：遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提 高工作效率和工作质量。 行政管理行政管理 ：实行每月、每周部门详细的工作计划，物业经理每天上 班前 20 分钟组织管理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务， 总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法；并每周 召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存 在问题，
