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1、土地流转法律问题,国家行政学院法学部副主任、教授、博导 杨小军 13581809689 yxj1_,一、土地流转制度改革,十八届三中全会决定：建立城乡统一的建设用地市场 1、在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价 2、缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制 3、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益 4、完善土地租赁、转让、抵押二级市场。,二、土地流转案例1,1、集体产权制度改革2002年，启动村集体资产改制工作，截止到2008年，完成了七个村级集体经济组织产权制度改革工作
2、，2010年进行镇级集体经济组织产权制度改革1）股份制集体净资产分为三部分：一是预留社保基金。按照缴费标准将社员参加社会基本养老、医疗保险的资金提前预留。预留社保基金以后的净资产，20量为集体资产份额，80量化为个人资产份额。,二、土地流转案例1,二是集体股。用集体股分红收益解决镇村已经退休人员的退休费、医疗费，以及必要的社会性支出三是个人股：基本份额、资源份额、劳龄份额基本份额（ 15% ），9种人：在职职工、镇内退休职工、16岁以上农转非人员、农转工人员、农转工留用人员、“符合农转工条件”的自谋职业人员、征地“超转”人员、农业户口的学龄前儿童及学生、现役义务兵和志愿兵等。,二、土地流转案例
3、1,资源份额（ 20%），5种人：在职职工、转工留用人员、镇内退休职工、16岁以上未参加劳动的农业户口人员、农业户口的现役义务兵和志愿兵 劳龄份额（ 65%），1种人：劳龄一年以上。 个人股具有所有权和收益权，可以赠予、继承，或在本社内部进行转让。,二、土地流转案例1,2）从共同共有到按份共有资产变股权，农民当股东实现了集体资产“由共同共有到按份共有”的变革明晰了集体经济组织内部的产权关系。,二、土地流转案例1,2、集体土地参与城镇化建设1）自主开发利用土地整合土地资源，对多家乡镇企业进行停产、重组和用地腾退工作，拆除违章建筑，清运垃圾，整合出产业用地，并利用上述集体自有用地规划建设高科技产业
4、园利用集体土地建设，采取招商只租不售，自主经营管理的运营方式2）为企业提供服务物业服务，生活服务，政策服务，孵化器和加速器服务。,二、土地流转案例1,3）自主开发利用土地的效果有利于缓解城市土地资源紧缺矛盾，提高集体建设用地使用效率有利于减少城市建设中的征地拆迁和社会矛盾，土地保持集体产权不变，农民可以长期享有土地增值收益农民作为主体参与园区建设，有利于减少传统产业关停、下岗人员安置、房屋土地腾退、周边环境整治过程中的种种矛盾，缩短建设周期、降低建设成本。,二、土地流转案例1,3、存在的问题1）集体土地没有土地证，拿不到房产证，影响到企业经营、工商登记、税收管理、融资抵押等问题，集体土地“合法
5、身份”问题未能有效解决，影响了集体土地的有效利用2）按政策规定，集体土地自建经营性产业需进行招牌挂，而集体经济起步较晚，正处于发展的初期阶段，在资金、经验等各方面都有欠缺，很难通过招牌挂的方式实现自建和进一步发展3）另一部分通过审批允许自建的项目，普遍存在控规指标明显低于周边建筑的情况，集体土地建设产业园区进入城市功能后，未能享受城市功能的待遇，周边交通、电力、市政等基础设施需要政府支持。,三、土地流传案例2,一个农村集体土地转为建设开发高尔夫项目的案例 1、农村土地承包经营权流转合同1）甲方：村委会，乙方：开发商，见证人：镇政府2）流转土地类型：农户承包耕地，集体所有园地，集体所有林地，集体
6、所有其他未利用土地3）流转期限：农村耕地承包经营权流传期限50年，农村林地承包经营权流转期限70年。,三、土地流传案例2,2、该土地流转合同签订后，没有经过土地局和政府审批 3、土地管理法第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,三、土地流传案例2,第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准 4、处理1）未经有权
7、部门批准，擅自占用村民委员会土地，构成非法占地。处理结果：责令退还非法占用集体土地，罚款。,三、土地流传案例2,2）在国家出台高尔夫球场建设规范发展意见以前，高尔夫球场停工、停建、停打、复耕3）高尔夫球场停工、停建、停打、复耕，与高尔夫球场无关的旅游服务经营项目向政府相关部门申请办理经营许可的手续，在取得相关部门的审批许可后，方可正式营业。,四、土地流转案例3,1、现代农业探索的“五朵金花”：花香民居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色。,四、土地流转案例3,四、土地流转案例3,四、土地流转案例3,2、土地的集中在自愿的前提下，村民以土地经营权入股，公司采取实行“股权+红利+工资”的收入分配方式，
8、给农民年终分红以保障农民收益。这样的做法，在成都市的政府文件中，被称为“土地向规模集中”。,四、土地流转案例3,3、三圣乡政府的具体做法：对农地土地出让权的转让协议，规定时间不等，并设上限(国家规定为30年)使用年限满期以后，原则上政府对于甲乙双方的租赁关系是农民自愿流转给新型的集体经济组织。再由新型集体经济组织和市场方再次流转.,四、土地流转案例3,农民流转了土地，但是土地经营权并没有丧失。农民可以把土地经营权折算入股，每五年递增10。可以通过分红来取得回报对于投资方的固定资产的投入，用折旧折抵。如遇拆迁，承包时间满了，资产归集体经济组织；如时间没满，那么残址归农民所有，其他的补偿谁投资谁收益。,
