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1、天经国际企业街区项目投资报告,项目优势,项目优势,项目位于国家“中部崛起”战略的重要支撑点、“两型社会”示范区,长株潭城市群,融 城 核 心,项目优势,长株潭城市群以占湖南省1/7的土地和1/5的人口，产出了全省1/3的GDP,融 城 核 心,项目优势,长株潭旨在连结长江产业带与华南经济圈、辐射带动全省城市发展。,天经国际企业街区,融 城 核 心,项目优势,项目位于长株潭城市区三角几何中心，天心区环保产业园内。,融 城 核 心,项目优势,长沙城市两大主干道，芙蓉路与韶山路延长线中意路交汇于此。,融 城 核 心,项目优势,项目省际交通得天独厚，毗邻国家大动脉京广，沪昆高铁唯一交汇点。,交 通 枢
2、 纽,从项目地出发，乘坐高铁： 1小时到武汉；2小时到广州；3小时到香港、澳门；4小时到上海；5小时到北京；,天经国际企业街区,项目优势,项目城际交通便捷，3+5城市圈2小时内均可快速直达。,交 通 枢 纽,长株潭城际铁路是连接长沙、株洲、湘潭城市群的城际快速铁路，项目于2010年6月30日正式开工建设，城际铁路全长96公里，共设21站，全线最高运行时速为160公里。工程预计于2015年竣工通车，长株潭三市之间的交通时间将缩短为30分钟以内。长株潭“两型试验区”城际铁路将分期建设,首期96公里城铁连接长沙、株洲、湘潭城市群，后期上千公里城铁则通过干线和支线连接岳阳与岳阳地铁接轨、常德、益阳、娄
3、底、衡阳五市及一些县市。,天经国际企业街区,交 通 枢 纽,项目优势,项目是城市间轨道交通枢纽，长株潭城铁与长沙市地铁中转站。,项目优势,项目“零”距离接驳地铁！地铁1、5号线交汇处，中信新城站。,交 通 枢 纽,地铁1号线将于2015年1月1日前正式运行。5号线已动工，2018年运行。,项目优势,项目周边市政配套完善，15分钟内可直达核心市政配套设施。,至 尊 配 套,项目优势,项目背靠湖南省政府立项的“融城中央商务区”中信城市广场。,至 尊 配 套,中信购物中心将于2015年元旦正式开业。,项目优势,项目斜对面为长沙大型纯商业中心，友阿奥特莱斯。,至 尊 配 套,项目优势,项目所在区域将形
4、成高端商务、商业、教育、旅游、居家人群集散地。,至 尊 配 套,项目优势,项目北靠中信，东接芙蓉路，西临韶山路延长线，南邻商业街区。,风 水 宝 地,地块东西逢缘，南北相应，呈大鹏展翅，飞龙在天之状，风水宝地。,项目优势,项目地块位于中信项目地块的至高点，几何中心，呈众星捧月之状。,风 水 宝 地,项目地块是周边地块、项目的画龙点睛之笔，灵秀之 地，风水之源。,项目优势,两 型 地 王,项目规划尽用地127亩，土地性质工业用地，为三湘工业用地地王。,项目优势,两 型 地 王,项目优势总结为16字：“融城核心，交通枢纽，至尊配套，风水宝地”,融城核心,风水宝地,交通枢纽,至尊配套,项目地块总结为
5、一句话：即为“两型地王”，三湘之内，无出其二。,项目定位,项目定位,我国正积极推进新型工业化，转变经济发展方式，调整经济结构。,政 府 导 向,“我们要加快转变经济发展方式和调整经济结构。坚持走中国特色新型工业化道路，推动信息化和工业化深度融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业。加快发展服务业，服务业增加值在国内生产总值中的比重提高4个百分点。” 资料来源：国务院总理温家宝作2012年政府工作报告,调整优化产业结构。加快构建现代产业体系，推动产业转型升级。 一是改造提升制造业； 二是加快培育发展战略性新兴产业； 三是大力发展服务业； 四是加强现代能源产业和综合运输体系建设。,宏观经济发展
6、趋势与需要为工业地产开发提供了政策导向与市场基础,全力发展战略性产业，积极培育先导性产业，稳步提升基础性产业，限制和退出劣势产业，构建“两型”产业体系和产业发展导向机制，发挥高新技术在加快结构调整步伐和实现产业升级的重要作用。 资料来源： 长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案,战略性产业，包括工程机械、轨道交通、汽车、新能源设备制造、文化产业、创意产业和旅游业。 先导性产业，包括高新技术服务业、电子信息、生物、新材料、环保节能、新能源、航空航天等高新技术产业，物流、金融服务、商务服务、总部经济等生产服务业和现代科技农业。 基础性产业，主要包括钢铁、化工和有色冶金。
7、 限制发展产业，主要包括低于5000千伏安电石产业、土焦产业、小煤炭、小化工等。 强制性退出产业，主要包括高能耗、高污染等对区域生态环境影响严重、预期效益低的产业。,项目定位,政 府 导 向,湖南“两型社会”建设为工业地产发展提供了产业升级机遇与新要求,项目定位,政 府 导 向,长政发2011年98号文件为工业地产发展提供了法律基础与政策保障,2011年10月27日长政办发201198号长沙市关于工业园区建设和使用标准厂房管理办法部分条款,第五条 工信、建设、国土、规划、消防等部门要在符合法律规定的前提下简化手续、主动服务。 第七条 对在市级以上（含市级）工业园区建设标准厂房的企业，建设工程报
8、建费（包括城市基础设施配套费）超出42元/平方米的部分由市财政通过园区补助企业，县（市）按当地工业厂房实际优惠政策执行。 第八条 对生产型企业（含研发）购买标准厂房，按照房屋基本单元办理房屋产权转移登记，颁发房屋所有权证书和土地使用证书。 第九条 凡租赁标准厂房的创业富民企业由市财政给予一定租金补贴。各工业园区还可根据本地实际，依法制定鼓励企业租赁、购买标准厂房的相关优惠政策。 第十条 各工业园区对标准厂房报批实行代办制度，统一协调、统一办理、限时办结，为标准厂房建设和企业入驻提供服务。 第十二条 将标准厂房建设、使用、推广工作纳入工业园区综合考核体系，作为工业园区申请资金扶持和用地指标的依据
9、。,项目定位,政 府 导 向,工业地产是两型社会建设的有效途径，是解决空间受限的必然要求。,2012年9月11日长沙市工业地产试点工作方案关于“开展工业地产试点的必要性”的条款的论述,我市工业园区经过几年来的快速发展，区域竞争压力加大、发展空间受限、 综合配套能力较低等问题逐步显现。在我市工业园区范围内试点发展工业地 产，既是进一步科学合理配置土地资源，开发建设高层次的生产服务业和创 新研发类产业发展平台，提升工业园区发展水平和核心竞争力的重要举措， 也是实现以“两轮驱动”来推动我市产业高端化、促进产业转型升级和经济 社会持续快速发展的重要抓手。,工业地产是实现节约集约利用土地、完善园区综合配
10、套、提升园区档次和品 位、提高园区发展水平的重要方式，也是大力发展“两型”产业、吸纳高附 加值产业、增强园区项目承接能力、加快企业落地投产速度、提升区域经济 带动效应的有效途径。,项目定位,政 府 导 向,获批“首批工业地产试点项目”为项目提供了良好契机与历史使命。,根据长沙市人民政府办公厅关于印发的通知 （长政办函2012159号），经市人民政府研究，决定对长沙高新区、隆平 高科技园、天心经开区、雨花经开区、长沙经开区星沙产业基地申报的五个 项目开展工业地产试点。现将有关事项通知如下： 一、试点项目 （一）长沙高新区麓谷企业广场二期，用地面积107亩； （二）隆平高科技园长沙现代服务业产业园
11、，用地面积198亩； （三）天心经开区中国好设计长利企业公园（用地面积270亩）和中国好设计天经国际企业街区（用地面积166亩），用地面积共计436亩； （四）雨花经开区长沙国际创意城，用地面积219亩； （五）长沙经开区星沙产业基地梦工厂项目一期，用地面积197亩。,2013年1月6日，长政办函【2013】12号长沙市人民政府办公厅关于开展工业地产试点工作的通知，确定本项目为长沙市首批工业地产试点项目。,项目定位,工业地产开发是当前市场调控、未来发展趋势的一种新思路与突破口。,转 型 之 机,我国房地产现状：传统的房地产开发模式占据市场份额和发展趋势在楼市宏观调控中份额在减退。 我国房地产转
12、型之路：一些新型的地产类型，比如商业地产、工业地产、综合体、养生养老地产会成为一种新兴的高速发展的力量，成为真正房地产的代名词。房地产业需寻求一种转型和突破，行业升级。,我国房地产传统模型正在衰退，正在向新兴地产开发模式转型。,长沙工业地产开发正迎来第一波高潮，项目正逢这一绝佳“天时”。,项目定位,总部经济是现代经济发展的必然要求与必然趋势,总 部 之 机,基于远程管理、远程运营科技条件成熟，随着扩张生产需要加剧，区域经 济差异化突显，总部基础利润空间优势越来越明显。,电话、电视、网络等现代通讯技术的普及， 使企业内部信息传递和组织成本大大降低， 企业有条件实现内部不同组织的空间分离。,航空、
13、高速公路、高速铁路的产业化发展， 降低经济运行成本，改变了经济交流方式， 企业可以高效的实现远程管理与远程交易。,1,随着企业规模扩大、业务扩张和竞争加剧， 信息、人才、科研、资本等争夺随之加剧， 企业迫切需要更高效的环境集中战略资源。,发达中心城市，战略资源密集但成本较高； 稍欠发达地区，常规资源密集但成本较低。 不同区域发展水平差，形成利润增长空间。,2,3,4,远程管理,远程运营,扩张生产 需要,利润空间 驱动,项目定位,长沙工业地产项目主要分布在各产业园区内，位置较偏，三环之外。,市 场 空 白,本项目因处于长株潭融城核心 位置，区位价值远超其它区位工业项目。,项目定位,项目区位价值决
14、定了项目必然与其它工业项目不同的定位方向,市 场 空白,我们可以这样来理解，长沙的工业地产项目分两类： 一类是天经国际企业街区，一类是非天经国际企业街区。,项目地块价值与其它项目是完全不同的，可以直观的理解为其它项目周边 不存在常规地块做写字楼的条件，多数为厂房，办公需求主要依靠低价策 略；而项目周边有成熟的写字楼事实。,项目定位,长沙写字楼呈“口”字型布局，呈“井”字型外拓，片区集中化发展。,市 场 空 白,本项目所在区域为湘府路、芙蓉路南延线区域，为新兴写字楼区域。,市 场 空白,项目定位,项目周边5A写字楼售价在12000-15000元/平方米，是住宅售价1.5-2倍。,项目土地具备作为
15、办公用途的价值； 项目完全具备在建筑形态做成与纯写字楼一样的条件； 唯一不同点在于土地性质，这种差别是需要客观评估的； 也因此，导致在规划报建时有不同的限制条件，比如建筑密度高，容积率高，绿化少等规划限制条件。,项目定位,土地的价值是通过其使用价值体现出来的，土地属性仅是一种规划限制。,市 场 空白,项目既不同于常规工业地产项目，也不同于纯写字楼，这就意味着，在纯工业地产，纯写楼之间，存在一种市场空白；或者说是过渡区域。,这种市场空白， 就是项目定位所在， 也是可能性的基础。,这种市场空白，就在于可以利用工业厂房的低成本，去博取纯写字楼的高回报。,项目定位,向左走还是向右走不是问题，问题是向左
16、或向右走多远？,项 目 定 位,项目的开发方向是往商务办公方向走，这是明确的，也是土地价值最大化 的必然选择。现在的问题是确定“质”的方向基础上，如何把握“量”、“度”的分寸？,项目的土地属性与土地价值的矛盾是项目的定位的基础。 矛盾的统一在于项目用地价值高，可去做商务办公用途，这是“质”问题； 矛盾的对立在于作办公用途的项目，土地性质是工业，这是“量”的问题。,住宅售价 60%-70%,住宅售价 150%-200%,项目定位,项 目 定 位,5A写字楼,常规写字楼,公寓办公,住宅办公,工业生产,15000,10000,8000,6500,5000,项目的定位关键在于如何在工业厂房与纯写字楼之间找到一个平衡点。,项目 可能 空间,项目定位空间在于脱离工业生产，超越住宅办公，赶超公寓办公，接近常规办公，放弃高端商务。,自主品牌,合资厂家自主品牌 广汽传祺,国产合资大众品牌 一汽、广汽丰田,国产合资豪华品牌， 一汽奥迪A6,进口豪华汽车 如奔驰S系列,汽车品牌比喻,项目定位：红旗H7,常规办公物业类型空缺的软硬件和孵化平台正是项目重点打造优势。,
