某大型集团沈阳拿地可行性研究报告（沟通稿）

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1、海尔集团沈阳拿地可行性研究沟通稿,中国沈阳，2013年1月,核 心 内 容,目录,核心内容导读,PART 1 城市及区域宏观环境分析,2,核 心 内 容,目录,PART 1 城市及区域宏观环境分析,1、城市基础概况,3,沈阳是辽宁省省会 东北地区最大的中心城市 中国七大区域中心城市 中国特大城市之一 中国十五个副省级城市之一 东北地区最大最繁华的国际化大都市 中国最重要的装备制造业基地 东北地区经济、文化、交通、商贸中心,沈阳市市区面积3945平方公里，中心建成区面积310平方公里，居住人口1002.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口786万人，市辖区常驻户籍人口513.5万。

2、,沈阳-中国东北部百万人口中心城市,东北,城市基础概况/城市概况,4,1625年 清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫） 1634年 清太宗皇太极改称沈阳为“盛京” 1644年 清朝迁都北京后，沈阳为陪都 1657年 清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天” 1911年 辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。 1923年 正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制 1929年 张学良在“东北易帜”后，改“奉天市”为“沈阳市” 1931年 日本帝国主义发动“九一八事变”并侵占沈阳后，又将“沈阳市”改为“奉天市” 1945年 抗日战争胜利，“奉天

3、市”恢复“沈阳市”名称 1948年11月2日 沈阳正式解放 1953年 沈阳市改为中央直辖市 1954年 沈阳市改为辽宁省辖市 1964年 中共辽宁省委决定设立沈阳专区 1993年 原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市,沈阳城市历史悠久（沈阳的建城史已2300余年） ，城市中心地位突出,“一朝发祥地，两代帝王都”,“共和国长子”、“东方鲁尔”,解放至今天,革命变革期,清代都城期,沈阳首次出现市的建制，定名沈阳,沈阳因地处古沈水（今浑河）之北而得名,城市基础概况/城市历程,5,沈阳辖9区3县1县级市，城市核心区有明显环线划分，三环内五个主城区,城市基础概况/城市行政区域划分,6,沈

4、阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，位于沈阳都市圈（沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、铁岭、阜新八市）的中心地带，距沈阳市中心22公里，沈本高速公路有支线直通机场。 从沈阳始发的多条国内航线，每天都有航班飞往北京、台北，上海、广州、深圳、海口、三亚等城市。 沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口，有飞往香港、平壤、首尔、清州、大阪、札幌、慕尼黑，莫斯科、新西伯利亚、伊尔库茨克、哈巴罗夫斯克（伯力）等地的国际和地区航线。,沈阳是东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。沈阳站、沈阳北站、沈阳南站。沈阳有三个铁路特等站，分别为沈阳站，苏家屯站，和沈阳西站，特等站数量与

5、北京，上海，郑州并列为全国第一。 沈阳北站是东北地区最大的火车站，从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。,城市基础概况/城市交通,航空、铁路,7,沈阳已建成八条高速公路，一条绕城高速，七个客运站，公路交通辐射能力强。 沈阳到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。为沈阳与周围城市创造了优越的出行条件。,城市基础概况/城市交通,公路,京沈高速沈阳到北京，高速全长658公里，行车8小时左右可从沈阳到达北京，途径盘锦、锦州、葫芦岛等地； 沈大高速沈阳到大连，全长348公里，5小时左右行驶至大连，途径鞍山、营口等地； 沈丹高速沈阳到丹东，全长222公里，行程4小时左右，途径本溪；

6、沈四高速沈阳到四平，与长春到四平高速对接，到达长春车程3小时左右。 此外还有沈抚、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平等共八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。,8,沈阳地铁线网规划范围以沈阳市中心城区为主，规划方案为环形加放射形。由东西方向两条线、南北方向两条线和一条环线组成。 。未来规划形成“二横、三纵、两L”7条线。 目前已经开通地铁 号线，地铁环线 号线工程和 号线现已开工，预计2017年开通。,1、2,城市基础概况/城市交通,地铁,城 市 影 响 在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局； 加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑

7、南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展； 重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。 沈阳地铁建成将让城市变“快”变“小”，也改变着这个城市的格局降低核心区人口密度，促进副城和近郊发展，拓展城市发展空间。,1、2,9,10,9,10,9,城市基础概况/城市交通,高铁,哈大高铁北起黑龙江哈尔滨市，南抵滨海城市大连，线路纵贯东北三省，途径三个省会城市和六个地级市及其所辖区县。全长921公里； 随着哈大高铁的运行，不仅是出行方式又多了一种选择，更为重要的是将会改变人们的生活品质，也逐渐开始影响一部分人的置业观念。“高铁时

8、代”的启动将带动周边新一轮的房地产开发热潮，关于沿线房价是否会飙升的热议也开始逐渐升温。 哈大高铁的开通，房地产发展格局或将改变。,10,沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。基本按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市扩张。,东部借势自然资源,西部搬迁工业让出城市空间,北部引进不同产业资源,南部政府重点投资打造,城市发展规划,11,数据来源：沈阳统计公报,主要城市2010年GDP对比,全国主要城市2010年GDP上海位于首位， 17165.98亿元，其次为北京、广州、深圳一线城市，沈阳GDP 5017.5亿元，与一线城市存在一定差距，但明显高于长春、郑州、济南

9、、哈尔滨等省会城市，步入1.5线城市。,沈阳是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。从GDP的组成部分看，第二和第三产业比重明显高于第一产业，对于经济的拉动作用突出。产业的发展使私营业主比例有所增加。 第二产业近年来发展速度超过了第三产业，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。,沈阳步入1.5线城市。第二、第三产业在沈阳市的产业结构中占据了绝对的优势，私营业主逐年增加，预示着本地中高端住宅的消费群体在不断加大。,城市经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,12,数据来源：沈阳统计公报,2004年以来，沈阳GDP经济总量保持着快速的增长，201

10、1年沈阳GDP达到5914.9亿元，近几年年均增长率近20%，增长速度较快，说明沈阳具备了一定的经济基础。,2011年沈阳全年社会消费品零售总额为2426.9亿元，比上年增长17.5%，延续了平稳增长的态势。 社会消费品零售总额稳步增长说明沈阳人民生活水平稳步提升，社会零售商品购买力充足。,20042012年1-9月沈阳GDP/人均GDP走势情况,20042012年1-9月沈阳社会消费品零售总额增长情况,沈阳近年GDP增长速度较快，具备一定的经济基础。社会消费品零售总额稳步增长，说明市民生活水平稳步提升，购买力充足。,城市经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,13,数据来源：沈阳统计公报

11、,2005年以来，沈阳常住人口保持稳定增长，平均每年增长13.6万， 截止到2011年达到788万人。 沈阳城市化率明显高于全国城市化率，2010年达到71.63%，具备雄厚的房地产消费群体。,人均可支配收入的稳步增长表明沈阳城镇居民收入稳步提升，购买力逐年增强，为住宅等消费市场的持续活跃奠定了坚实的基础。 人均可支配收入增长速度放缓，说明沈阳市场物价相对稳定，通胀压力较小。,近5年沈阳常住人口增长情况,20042012年1-9月沈阳人均可支配收入增长情况,沈阳常住人口保持稳定增长，城市化率明显高于全国城市化率，具备雄厚的房地产消费群体。人均可支配收入的稳步增长为住宅等消费市场的持续活跃奠定了

12、坚实的基础。,城市经济研究/人口与收入,数据来源：沈阳统计公报,14,区域基础概况,皇姑区,位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。 沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。 辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。 新一轮行政区划调整后，皇姑区12大街道：黄河街道、三台子街道、辽河街道、明廉街道、新乐街道、华山街道、塔湾街道、寿泉街道、三洞桥街道、舍利塔街道、北塔街道、陵东街道、方溪湖村、四台子村,15,区域基础概况,皇姑区,名称由来：由来努尔哈赤之干女儿葬于寿泉地区，此地故名为皇姑坟。,文物古迹：北塔护国寺及碑林、无垢净光舍利塔、新乐

13、遗址。 清昭陵全国重点文物保护单位，列入世 界文化遗产名录。 旅游景点：百鸟公园、沈飞航空博览园。,新乐遗址,昭陵（北陵）,16,区域基础概况,皇姑区,皇姑区内比邻沈阳北站和长途汽车客运总站。距桃仙机场仅40分钟路程。,北站北广场,北行商贸中心,“北行商贸中心”、“黄河大街现代商务区”、“北站北出口商业区”、“国际金融网络中心”、“工业园区建设”等一系列大型招商项目的确立和实施、大批黄金地段被预留用来招商，开发潜力巨大。,长客总站,17,数据来源：沈阳统计公报,沈阳各区域2010GDP对比,沈阳2010年各区GDP中铁西区位于首位， 836.45亿元，皇姑区排在第八， 320.04亿元。,20

14、06年以来，皇姑区GDP经济总量保持着快速的增长，2010年沈阳GDP达到320亿元，近几年年均增长率近30%，增长速度较快，未来发展潜力巨大。,皇姑区GDP与其他各区相比，绝对值不大，但增长速度较快，说明皇姑区经济未来发展潜力巨大。,区域经济研究/总体特征,皇姑区近5年GDP走势,数据来源：沈阳统计公报,18,数据来源：沈阳统计公报,皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，尤其第三产业占比70%以上。,2006年以来，皇姑区常住人口保持增长趋势，截止到2010年达到80.8万人。,皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，常住人口保持增长趋势， 截止到2010年达到80.8万人。,区域经济

15、研究/总体特征,皇姑区近5年人口（万人）,皇姑区产业结构特征（2010年）,数据来源：沈阳统计公报,19,皇姑区从2006年开始，每年固定资产投资稳定增长，到2010年已经达到了377.35亿元。 2010年皇姑区财政收入大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础。,2006年-2010年皇姑区固定资产投资情况,2006年-2010年皇姑区财政收入情况,2006年以来，皇姑区固定资产投资保持着快速的增长，2010年同比增长达到了32%。,2010年皇姑区财政收入暴涨，同比增长了165%。财政收入的大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础。,区域经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,数据来源

16、：沈阳统计公报,20,机遇 缓解就业压力，增加就业机会 促进第三产业发展，推进产业结构优化升级 促进改善道路交通，通讯，环保等方面现代化水平。加快沈阳四五环、高架桥建设速度，城市交通动脉被打通，大城市圈硬件加速建设。加快桃仙机场T3航站楼改扩建和地铁等重点工程建设，地铁线让城市交通进入快速发展通道，也改变了城市房地产格局。 给建筑业的发展带来较大的发展空间，建筑业的发展又将极大的带动与其相关的设计行业、材料行业、制造业、房地产业的发展。金廊沿线城市标志性建筑的建设，使市政面貌有很大改善。,风险 全运会及其一系列测试赛对2013年房地产开工量和供应量有一定影响。 全运板块项目同期建设上市，造成短时期内滞涨，竞争压力较大，对各项目去化速度产生一定影响。,沈阳是第十二届全运会的主会场。全运会是国内水平最高，规模最大的综合性运动会，在人民群众中有相当高的知名度，通过举办全运会，将会推动沈阳城市的跨越发展，是塑造城市形象、打造城市品牌、扩大城市影响力、改善城市环境的良好契机。,重大宏观事件/全运会,21,核 心 内 容,