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1、,e7d195523061f1c003d7160bb3852330e69e1b47c664ea0314E9593E18313AD830F940F1AC53C40C0B8B3D93D4DFF44B590F8D4A945ADE53F5D61968231FCAE157B0D7022AA0681C03E9FB4B1E3862D0019B314D53BB83873B0AAD75EB8E66F57FFF97326D410A50715F761024BADAC80EBDB58B81C3147832ABB8DD3E540C93579A4EC57367476D,安棉家园营销沟通方案,谨呈：限湖北环球置业有限公司,
2、一、定位LOCATION；,二、去化MARKETING;,三、商业BUSINESS;,四、服务SERVICE;,1,项目价值体系梳理、推广诉求与定位,对本案进行价值梳理,价值梳理,规划,低密高绿，优舒适居住环境，区别于市场楼盘，致力打造安陆人居典范、行业品质样板,59万余方超大体量，规划居住人口过万，大手笔造城之势,区位,老城核心,老商业核心区，交通便捷，生活配套齐备，得天独厚之地段,学区房,自身配套国际幼儿园，周边小学、中学近邻环绕，全龄系教育配套,景观/立面,利用地形构建独有“坡地递进式主题景观”，提升项目卖点；立面为新古典，品质感强,产品,优居产品系,约98-122，三房、四房，功能兼舒
3、适型产品，满足客户多种需求,精致型社区商业 中心,约3万余方精致型主题商业步行街，“吃喝玩乐购学”一站式生活享受,引领“城心生活悦享家”的生活理念,1,2,3,5,6,4,私享家,繁华家,智慧家,教育家,健康家,品质家,万方私家园林 四季美景,老城核心地段四通八达,智能化安全门禁系统及泊车,全龄系一站式教育环伺服务,全龄化专属运动锻炼配套设施,星级物管标准“金钥匙”服务理念,案名建议“安棉中央城”,六大家价值诉求：,老城心 50万方悦享大城,安棉中央城 整盘定位,整盘定位解析： 老城心：点出地段优势 50万方大城：体现社区恢宏规模 悦享：是整盘形象的定调，体现居住的舒适性及生活配套的优越性,市
4、场定位,2,推广与销售 截杀客源,确立了项目属性定位后，我们需要解决销售问题。,快 快 还是快！ 快速销售、快速回款 是唯一目标！,推售及价格策略,“以量带价 低开高走 多频开盘 小步快跑”,即：以团购和行销带销量，多频次加推开盘，持续炒热市场，小幅度提价，达到量价齐升 ，每期上涨100-200元/左右， 实现整盘最优经济价值目标：要实现良好的销售业绩，一定要营造火爆的热销氛围，所以前期的销售一定要有爆发式的增长，来承接全年的销售目标；1、建议本案一期住宅均价预期4400-4500元/，目标实现销售额约5.4亿； 2、建议以价格为策略核心点，“团购+行销”打开局面，从而带动本案全年的销售。 3
5、、每次提价可预留一个时间周期进行客户逼定和挤压，促成交； 4、小幅度提价，既不会造成客群的持续流失，又可保证本案销售速度。 5、合理布局紧凑推售节奏，采取少量多批开盘，形成“饥饿营销”势头。,“用事实说话”，为效果买单！,聚焦 造势, 精准的线下渠道拓客, 丰富的主题活动铺排, 强大的现场气势打造, 结合项目自身优势,打穿安陆城,增加上访,最佳阵容,提高销量,前锋：20人最专业执行团队（线下拓展团队）,中场：经验丰富的销售团队,后卫：片区内强大的客户数据支撑,我们的目标：打穿安陆，让每一个要在安陆购房的客户都来安棉中央城！,“短平快”的营销节奏，必须基于前期的蓄客规模。所,以我们需要思考的核心
6、问题是，客源从哪里来？,现场包装,行销渠道,分销渠道,打造强大现场气势，营造奢居体验，成就皇家居住礼仪,单位团购、二手房、电商、独立经纪人，用客立方做资源整合,线下团队精准拓客，每日保证20组以上来访,现场暖场活动、事件营销、单位联谊等项目活动,活动渠道,营销执行计划,打造五重空间， 成就皇家般的居住礼仪,现场打造,一重入口空间，以对称式阵列喷泉，吹响归家号角,现场打造社区入口,二重车行道空间，以连续式铁艺花廊，呈现典雅礼仪风景,现场打造社区车行道,三重组团道路空间，以对称褐石门柱，满载归属感。,现场打造社区步行道,四重组团空间，以对称植被小品和中心雕塑，浓缩皇家园艺精髓。,现场打造植被小品,
7、五重入户空间，以茂密花卉绿植和景观凳，打造皇家静谧花园。,现场打造社区入户景观,风格延续， 让客户尊享礼遇,现场打造示范景观,售楼处入口空间，以雕塑喷泉水景，彰显迎宾气势。,不会放过细微处，示范景观除了社区内部外，还可结合沿街商业进行打造。,营造轻奢品牌样板场景， 展现自我独特生活追求,现场打造格调样板,Tiffany风，体现优雅的生活态度,建议打造简约Tiffany风格，体现对生活的热爱，充满淡然优雅的生活氛围。,格调样板95 Tiffany风蒂凡尼采用简单的装饰技巧将起居室点缀。,Tiffany风，体现优雅的生活态度,以Tiffany蓝为主色带并配以运用明快艳丽的色泽，打造轻松的居家氛围。
8、,格调样板95 Tiffany风,格调样板111 MUJI风无印良品注重纯朴、简洁、环保、以人为本等理念,MUJI风格，体现随性无拘束的生活,样板房呈现出“自然”、“素朴”的生活姿态，秉承无印良品的品牌态度,符合森系自由家庭生活追求；,格调样板111 MUJI风,MUJI风格，体现随性无拘束的生活,整体以风格色调以白色，原木色系与绿色相互搭配，展现了一个温馨的三口之家生活场景。,建议打造现代风格，整体以高级灰为主色调，搭配深色系增加稳重感。,Armani风格，现代内敛的小奢华生活,格调样板122 Armani风阿玛尼追求一种至高的简约，优雅，时尚的设计方向,运用台灯、挂画、饰品等，形成极具品位
9、的装饰效果，将内敛的小奢华演绎得淋漓尽致。,Armani风格，现代内敛的小奢华生活,格调样板122 Armani风,执行理由,线上推广铺开范围不大， 以线下渠道派单，竞案拦截为项目主要推广协助手段， 灵活主动传递项目新信息，积极争取意向客户。,执行目标,传播项目信息、价值和动态 直接拦截潜在客户 预留客户电话以便二次回访， 大幅提升项目关注度。,营销执行计划,执行要点 1.执行区域：竞案、人流集中地 2.执行模式： 每日固定由渠道人员（小蜜蜂）执行，在商圈各个重点竞案区域按计划派单，并规定每人每日既定完成任务目标，以争预留客户信息、竞品拦截为主要工作内容，并积极邀约促进客户到访现场，每三天做集
10、中效果统计并灵活调整工作安排，由代理公司管理并监督渠道工作。 3.物料配合：DM宣传单、小礼品（定制项目LOGO）、项目简介、项目楼书,营销执行计划,带客机制 1.有效客户界定： 首先带访客户是需求购买我们在售物业的； 来访时间在30分钟以上的，包括带看项目和做过预算表的； 短期内有购买意向的； 客户愿意留联系电话的。 2.奖惩制度： 每成功到访一名，现金奖励，刺激带客；未完成任务增加工作时间，优胜劣汰机制。,营销执行计划,根据项目产品特质和重点关注客群， 对部分区域老楼栋、私房采取扫楼模式 进行线下推广，直接上访区域内住区。,传播项目信息、 价值和动态，预留客户和企业信息， 以便后期拓展，邀
11、客户参加项目活动， 大幅提升项目关注度,执行 理由,执行 目标,营销执行计划,执行要点 1.执行区域：安陆各街道社区 2.执行模式： 每日固定由5名渠道人员（小蜜蜂）执行，每周一个商圈定点区域按计划扫楼，并规定每人每日既定完成任务目标，以预留客户和企业信息为主要工作内容，并积极邀约客户参与案场活动（比如来访领取礼品、抽奖），每一周做集中效果统计并灵活调整工作安排，由代理公司管理并监督渠道工作。 3.物料配合：DM宣传单、小礼品（定制式项目LOGO）、项目简介、项目手册,营销执行计划,配合线下渠道推广， 充分利用周末商圈人气远程传播项目信息， 将项目推广执行落地， 性价比优于大多数线上推广。,传
12、播项目信息、价值和动态 预留客户信息扩大客户辐射度， 充分利用抽奖活动带动现场人气， 大幅提升项目关注度。,执行 理由,执行 目标,营销执行计划,执行要点 1.执行点位：大型商超 2.执行模式： 每周末2天固定由2名销售人员（置业顾问）1名策划执行，展位全天摆展（9:00-18:00），并规定每日既定完成任务目标，以预留客户和企业信息和组织现场活动（大转盘抽奖）主要工作内容，配合卡通人偶在展位周围派单，每一场外展后做集中效果统计并灵活调整工作安排，由代理公司管理并监督渠道工作。 3.物料配合：展厅、桌椅、展板、项目宣传资料、大转盘、DM单、人偶,营销执行计划,执行规范 1.客户信息： 巡展人员
13、应尽量争取记录客户的详细信息，行为确定与否以填写表单和客户电话信息真实度为准，每日展位最低要求预留50组客户信息表格，否则不予达标，并按未完成人数比例进行惩罚； 2.现场活动： 巡展人员应尽量邀约客户参与现场活动，行为确定与否以现场拍照和统计数据为准，每日最低要求邀约规定组数客户参与现场活动，否则不予达标，并按未完成人数比例进行惩罚； （已经预留详细信息的客户方可参加项目线下活动） 3.现场带访： 渠道人员如能争取到客户带访营销中心，应向项目营销中心报备，由项目营销负责人安排带访；,营销执行计划,营销执行计划,大客户团购 完成量的突破,执行要点 1.执行对象：国有企业、机关事业型单位私营业主、
14、学校、医院、行政机关等 2.执行模式： 由总监主导成立项目公关大客户团购组，通过本地人脉关系进入企业寻找关键人，团购客群，根据购买套数以阶梯式的价格优惠区间，形成价格落差，优惠额高于普通客群，促进成交，完成量的突破；客户关键人物奖励建议：现金和房款抵扣奖励。 3.物料配合：拜访礼品、项目宣传资料,营销活动,安棉中央城全城爱心公益长跑活动,安棉中央城大使文明交通志愿行动,社区公益志愿行动,营销活动爱心公益活动,安棉中央城欢乐送,随机选取老社区居民送好礼,主播网络直播,幸福大使送幸福盒子,营销活动社区幸福行,新的一天，从安棉中央城早餐开始早餐大使为大客户员工派发早餐,安棉中央城活动基金 为大客户员
15、工组建幸福基金，定期赞助大客户为员工组织联谊、运动赛事等活动,营销活动幸福赞助,全方位关怀企业职工生活，暖心行动,推广费用计划（含营销推广及活动、现场形象包装、行销拓客、微信运营等）：按总销额的0.8-1%，包含内容如下：,营销推广费用计划,线上,线下,3,商业规划定位及销售,2,销售及招商策略,商业定位及业态布局,1,商铺销售策略,招商策略,主题概念,各类业态布局,3,商家资源及物业条件,整合商家资源,商家物业条件,代理优势,商业定位及概念包装,商业能级研判,商业建筑面积： 3万余平方米 核心辐射范围： 周边1.5KM内,项目商业体量3万余方，不符合外向型商业中心标准，应定位于为社区型商业中
16、心，以周边1.5公里为核心辐射范围。,要做活做好本商街，实现经济价值最优化，其功能用途不仅仅局限于社区服务，而应放眼全城，树立独有的特色地标位置安陆老街美食荟萃天地 功能用途定位：一站式美食、娱乐、购物、教育于一体全身心放松生活天地,商业定位及概念包装,五七老街,定位解析： 五七：安陆人对项目地理位置的记忆概念，也点出地段优势 老街：传承中国传统老街文化韵味，表达安陆人对自由舒适放松融洽的消费生活心态 抛去高大上的华丽外衣，用平实谦和的语言叙述老街的文化生活故事，更易铭刻心理上的记忆符号,安棉中央城 商业定位,商业业态布局,品牌连锁商超 + 亲子娱乐中心,城市便捷连锁酒店+ 高端健身会所,名烟名酒名品等专卖店,银行金融、 电信、移动网点,生活业态：水果超市、洗衣房、美容美化、蔬菜超市、蛋糕店等,全龄系教育类培优机构 + 图书店 + 文具用品,
