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1、做好设计管理工作 是项目开发的基础,荣盛房地产发展股份有限公司 高学军,设计管理是公司在项目规划设计、施工图设计、图纸审核、设计变更等阶段，按照公司开发流程规定，通过明确设计要求，强化设计沟通，比较和优化设计方案，审核和完善图纸设计等工作，达到将市场需求准确转化为设计产品的管理过程。设计管理工作是项目建设管理工作的重要组成部分，也是我们在项目开始前期重中之重的工作。,设计管理工作的重要性 一、设计管理工作是项目建设与管理的重要组成部分，是项 目建设与管理的龙头。 二、设计管理工作的好坏关系到项目建设的品质成本和工 期。 三、设计管理工作关系到公司核心竞争力的形成核心竞争力之一：高性价比的产品【
2、a、户型；b、环境；c、买得起（经济、实惠）】核心竞争力之二：效率（开发速度） 四、设计管理工作关系到项目定位和客户需求的体现。 五、做好设计管理工作是公司文化和理念的要求。a、文化凝聚在产品中b、追求卓越,总结：一个成功的项目很大程度要归功于前期的策划，而前期策划中所有项目定位，目标客户群定位、产品定位、价格定位等等重要理念，都要在规划与设计中体现，因此规划与设计的精益求精是保证项目成功的必备前提，也是我们分公司在项目开始前期重中之重的工作。,我们许多分公司在设计管理方面面临的问题是：不重视设计管理工作；没有安排专职技术人员或职能部门进行设计管理工作；对规划与设计方面投入的精力和时间相对较少
3、，以为是设计单位的事。从过来的教训中充分说明，由于对设计管理工作漠视，给我们项目在产品功能使用上、建设成本上带来无法弥补的损失。,下面通过几个实例说明目前存在的问题： 一、南京盛棠苑B区人防地下车库（5264m2）,两次设计对比表,原因分析:分公司在设计前没有对设计公司进行限额要求，设计过程中对结构方案没有进行优化处理，设计图纸出来后更没有进行审核，造成该地下车库结构用钢量及砼用量大幅超过常规设计用量，通过公司审核和要求南京公司对地下车库进行重新设计。,南京阿尔卡迪亚D区地下车库，已在施工，建筑面积38600m2，结构设计用钢量194kg/m2，砼用量1.21m3/m2，超过公司合理的控制范围
4、，预计该车库总成本会增加1000多万元。 原因分析:该车库设计图纸出来后，分公司没有进行审核和认真的核算就开始招标、施工，现在已无法进行优化设计。,二、南京阿尔卡迪亚D区地下车库,三、沧州文承苑地下车库,该地下车库建筑面积7924m2，由于文承苑小区外网管线的影响，分公司没有认真地进行方案优化，同时对设计公司没有进行限额设计要求，使地下车库设计用量超过公司合理的控制范围，经过公司审核和优化方案后，车库总成本降低了97万元。,两次设计对比表,四、廊坊君兰苑12#楼 卫生间给排水平面图,设计不合理之一：,廊坊君兰苑12#楼 给排水平面图 一梯三户的中间户卫生间,设计不合理之一：,设计不合理之二：,
5、设计不合理之三：,设计不合理之四：,设计不合理之五：,给排水设计影响使用功能（图示）、沧州文承苑也有类似现象、长沙财智广场一期部分户型设计不合理，与市场需求脱节，出现了滞销现象。 以上问题反映出有些分公司不重视前期的规划与设计工作，没有严格地审核图纸，有的已进入装修和安装施工阶段，问题仍然没有发现，造成后期无法处理，甚至给用户留下永久的缺憾。,五、忽视设计管理还反映在项目建设过程中，有的分公司不经过研究，随意修改设计。,沧州新儒苑一期17#楼，地下室外墙防水结构施工（图示），不严格按照设计和规范要求，施工单位任意留置施工缝，降低结构防水标准，后经公司检查发现，既没有设计变更记录，也没有得到设计
6、部门的认可，分公司管理人员对此事认识态度不端正，想方设法蒙混过关，最后公司对分公司责任人进行了严肃处罚。,沧州新儒苑一期17#楼 地下室外墙防水施工图,沧州新儒苑一期14#楼，桩基础进行检测不满足设计要求，经公司反复研讨最终决定基础重新设计和施工，原施工的190多根预制桩全部报废，造成严重的经济损失，施工工期也拖延四个多月时间。,14#楼桩基础质量事故暴露出分公司工程管理环节的弊病： 1方案比较分析缺陷：分公司没有充分考虑地质勘察报告的意见，只是局部做了试桩后，就不加区别盲目地全部选择预制桩施工方案，方案讨论会议也没有留下文字记录。,2招投标不严格：桩基础施工队伍技术素质低下，没有按施工规范要
7、求进行施工控制，没能发现施工问题及时调整设计方案，这样的施工队伍是如何选择的。 3施工图纸不熟悉：经过公司核查，设计为带桩尖的桩型，而施工中施工单位随意去掉了桩尖，但现场工程师没有发现。,4补救方案讨论不认真：分公司虽然进行了专家讨论，但是在没有可靠依据的情况下，盲目决定截桩、基槽开挖，错过了最后的弥补机会，这样的专家讨论会议是如何论证的。 5. 隐瞒不报：发现桩基础施工问题是在2007年12月底，直到2008年3月才反馈到公司，出现问题隐瞒不报，私自处理。 6在此次事故中，反应出设计公司的设计经验不足，同时为分公司及时解决问题的态度也不积极。,汇总上述实例和公司联查工作发现的问题，现在分公司
8、在设计管理方面存在以下问题：,一、项目前期在市场调研基础上对于产品定位、户型研究的重视程度不够，导致户型设计不合理，甚至与市场脱节，如长沙财智广场一期。 二、项目建设的成本80%决定于项目前期的规划和设计，分公司缺乏对设计过程中的方案优化、反复论证、精打细算的设计管理，同时在设计委托中没有限额设计要求，导致个别项目成本过高，如：南京阿尔卡迪亚D区地下车库设计等。,三、个别分公司现场工程师没有完全履行自身职责，对设计图纸没有或不认真进行审核，错过了设计把关的最后环节，使存在功能缺陷的产品流向市场。 四、公司和分公司对外部设计院设计要求不严格，缺少必要的沟通和指导，造成设计粗糙的图纸流进分公司使用
9、。,针对上述存在的问题，公司总工办将采取以下措施进行设计管理的整治：,一、在进行规划设计前，分公司必须制定基于市场调研和方案优化的“两书”，即规划任务书和施工图设计委托书，以便指导和管理规划与设计工作，施工图设计前应有限额设计要求。 二、施工图纸完成后，分公司必须认真组织和实施“两审”工作，即施工图内审和施工图会审工作。,三、公司和分公司将鼓励和奖励包括分公司、施工单位、监理单位在内的全体技术人员审核图纸，挑错纠错。对设计图纸粗糙、设计不认真造成使用功能缺陷等行为，公司将加大惩罚力度。 四、关于对外部设计公司的管理，采取谁委托谁负责的原则，加强外部设计公司设计质量的管理。,五、现场工程师不看图
10、纸，施工过程 不能及时发现问题的，公司检查一经发现，要严肃处理。 六、公司制定设计管理工作质量考核管理办法，定期评价各分公司设计管理工作质量。,关于公司设计管理制度和指导文件： 规划设计任务书导则； 施工图设计委托书编制导则； 施工图审核工作管理办法； 住宅设计指导（在编制）； 设计管理考核办法。,设计管理工作是分公司从项目规划设计、施工图设计、图纸审核直至设计变更的全过程进行参与、指导、控制的管理活动，是将市场需求信息转变成设计图纸，进而生产满足需要的建筑产品，实现公司项目开发目标的所有工作的重要组成部分，是我们做好项目建设的基础。因此设计管理工作在分公司各项管理工作中十分重要。,分公司如何
11、做好设计管理工作？主要有三点建议：,一、要做好设计管理工作，各分公司领导要从思想认识上重视设计管理工作。 1由于市场环境变化，行业竞争激烈，市场越来越成熟。 2如果没有好的设计，就不可能建造出市场满意的产品，无法从根源上有效地控制成本，无法提升产品品质，削弱公司竞争能力。 3.-人员要求时间安排精力投入-,二、要做好设计管理工作，必须抓住六个环节的工作。 1健全组织机构，打造以总工程师为核心的分公司设计管理 队伍。 2建立有效机制，构建以总工程师为首的各级工程师负责制，以及施工单位、监理单位奖励机制。 3认真研究和制定规划设计任务书，通过方案论证，比较，优化，确保规划设计符合项目定位要求。 4做好施工图委托工作，加强设计过程沟通，保质按时完成施工图设计工作。 5认真组织施工图审核工作，提高图纸审核质量，规避设计错漏。 6加强设计变更的管理。,三、要做好设计管理工作，需要鼓励创新。 创新-市场的需求（应变）。 创新-超越自我（方案、户型）。 创新-持续提升（能力、品质）。,通过这次会议，希望大家充分重视设计工作，配备专业人员和机构，认真遵循公司规定的设计管理制度，不断提高分公司设计管理工作能力，为项目建设和管理奠定坚实的基础。,谢谢！,
