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1、开发资格是资源 扣除政策是金牌,关于土地增值税的纳税筹划,目录,一、土地增值税概念及计算 二、扣除项目 三、税率 四、实例 五、税务计算 六、筹划分析 七、筹划操作 八、筹划结论 九、注意事项,一、土地增值税的概念,土地增值税是指转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。不包括以继承赠与方式无偿转让房地产的行为 土地增值税的征收是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据并按照四级超率累进税率进行征收,一、土地增值税计算公式,土地增值税=增值额*税率 增值额=转让房地产取
2、得的收入-扣除项目金额后的余额 土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率30% 增值额超过200%的部分，税率60%,二、扣除项目,（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,二、扣除项目：（二）房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地
3、下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,二、扣除项目,（三）房地产开发费用：是指与房地产开发项目有
4、关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出： 1、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。,二、扣除项目,（四）旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转
5、让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。,三、税率：实行四级超率累进税率,(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40% (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50% (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%,三、计算土地增值税税额，具体公式如下：,
6、(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。,四、实例,JF机械制造实业公司是2003年成立的一家综合实业开发企业，注册资本为5000万元，成立当年实现销售额12000万元。到2009年年底，公司已经实现销售15亿元，税后净利润25000万元。为
7、了回报员工，为了将来的进一步发展，该公司决定征用一批土地建设职工宿舍楼，无偿奖励给对公司有贡献的员工。2009年1月在当地市郊征用了100亩土地，随后就先建造一栋小住宅楼。该住宅楼建筑面积8000，于2009年3月12日动工，截至2009年10月20日完工，同年12月18日分配给了员工个人。2009年12月28日，当地主管税务机关的税务管理人员到该公司进行纳税评估发现了该问题，要求该企业宿舍楼视同销售计算缴纳各项税费。,五、税务计算,税务人员根据当地同类产品的销售价格，核定其收入金额为 1500万元 当年取得土地时实际支付地价款为200万元 房地产开发成本为 500万元 开发费用为 200万元
8、 相关税费 90万元 则其扣除项目金额为 990万元 增值税额为 510万元，增值税率为52% 应纳土地增值税154.5万元（51040%9905%）,六、筹划分析,税收筹划：我们认为JF机械制造实业公司开发宿舍楼的做法是不经济的。这是为什么呢？下面我们来做一个简要的分析。 土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用于较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。,六、筹划分析,税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分： 取得土地使用权所支付的金额；
9、房地产开发成本； 房地产开发费用； 与转让房地产有关的税费； 财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。,六、筹划分析,税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 房地产企业据此可作出选择：如果企业
10、预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利,六、筹划分析：房地产开发费用,假设某房地产企业进行一个房地产开发项目开发，取得土地使用权支付的金额为300万元，房地产开发成本为500万元，那么： 1、如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则房地产开发费用=利息费用+（300+500）5%=利息费用+40（万元） 2、如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法
11、提供金融机构证明，则： 房地产开发费用=（300+500）10%=80（万元）,六、筹划分析,对于该企业来说，利息费用高于40万元，企业应按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，选择1，据实扣除利息费用，增加扣除项目金额； 反之，利息费用低于40万元，选择2，按10%计算扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。 由此可见，房地产企业充分利用土地增值税加计扣除项目来规避有关税收是一个操作点，具体实施过程要注意把握以下三个要点：,六、筹划分析：避税要点,1、充分利用利息费用及其他费用支出实施财税规划 选择其中扣除利息较高者（5%或10%） 2、发生的费用能进开发间接费的，
12、不要进管理费用，前者可全额抵扣，后者只能按5%扣除。 3、充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施财税筹划。 对从事房地产开发的企业，可按为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除；其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。 纳税人是不是从事房地产开发，成为能否享受此项优惠政策的分水岭，直接决定了应纳土地增值税的多寡。,七、筹划操作,如果JF机械制造实业公司是房地产开发企业，其他条件相同，则 扣除项目金额=990+（200+500）20%=1130（万元） 增值额=1500-1130=370（万元） 增值率=3701130=33% 应缴土地增值税=37030%=111（
13、万元）,扣除项目比较图如下：,八、筹划结论,资质是纳税筹划不可忽视的重要资源 一样的收入，相同的成本费用和税率，由于纳税人的身份不同，导致从事房地产开发的纳税人较非从事房地产开发的纳税人少纳土地增值税43.5万元（154.5-111）。从税率和税基两方面降低税负，再次印证了资质是纳税筹划不可忽视的重要资源。,九、注意事项,房地产开发企业注意政策的调整、风险的增加 1、统一规定并适当提高预征率。东部不低于2%，中部和东北部不低于1.5%西部不低于1%。 2、核定征收比例提高。从严从高，原则上不低于5% 3、按售房合同金额确认收入。土地增值税清算时，有些房地产公司迟迟不给购房者开具发票，影响对收入
14、的确认，国税函2010220号规定，已全额开票的按照发票金额确认收入，未开票的或未全额开票的，以交易双方签订的销售合同上的金额及其他收益确认收入。,九、注意事项,4、未取得发票的开发成本不得扣除。 土地增值税清算一般在项目完工并大部分销售后，因此计提的以及未开具发票的成本费用不得扣除项目，包括扣留的质量保证金部分。 5、房地产开发费用按比例计算扣除。房地产开发费用只包括管理费用、销售费用和财务费用。财务费用中的利息费用，应扣除独立计算，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。即不计入开发成本中扣除，不实行加计扣除。 6、拆迁安置房既算收入又算扣除 房地产企业的拆迁补偿支出，加入开发成本。但如果用自行建造的房地产项目安置回迁户，安置用房按视同销售处理，确认收入，同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 7、房地产开发企业因逾期开发土地而缴纳的土地闲置费不得扣除,
