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1、谨呈：郑州捷宏房地产开发有限公司,凤凰城项目提案报告,升龙地产：不断升级的城市运营商,凤凰 重生,国际生活共同体,凤凰城,01,开发目标,快速去化,实现速度和利润的最大化,开发商目标,20082009实现销售额15亿元,02,项目界定,区域分析,区域印象指数专业市场众多，商业繁荣,相对优势：目前宗地区域汇集了大规模的家具市场，建材市场，商业氛围十分好，辐射范围可覆盖中部五省，项目区域的商业现状可以十分有效的提高项目的商业价值，对项目的商业销售会带来很大的优势。,相对劣势：由于项目区域庞大的专业批发市场造成了整个片区社会秩序混乱，居住环境很差，在人们传统的印象里面是一个不适合居住的区域。,核心问
2、题：目前宗地内有高压走廊穿过，导致项目居住环境恶化，大幅降低了项目居住品质，削弱项目居住功能，形成项目住宅产品销售上一大障碍。,解决思路：在项目推广开始前先行将高压走廊入地，从行为和形象上给客户以信心，从而解决推广和销售上的障碍。,专家认为：高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉(t)，高于该值，儿童将面临患病风险。 高压线的安全距离是多少？ 220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉； 132千伏的高压线在数十米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉； 11-66千伏的高压线在十数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉； 埋藏在地下的高压线只在数米范围内的电磁辐射强度超
3、过0.4微特斯拉。,区域分析,区域印象指数高压网线密布，影响居住品质,核心问题：项目虽然地处繁华的商业市场，但区域内生活配套设施十分缺乏。学校、医院、超市、百货、快餐等商业配套设施奇缺。,区域分析,区域印象指数生活配套严重缺乏,区域分析,区域印象指数区域综合价值凸显,区域分析,区域功能单一，商业繁荣，仓储、物流发达，生活配套缺乏； 区域形象不佳，区域社会秩序混乱，居住环境差，高压走廊纵横交错； 区域综合价值优势明显。,项目分析,占地面积：355780平米 建筑面积：1755717平米 项目性质：城中村改造 容积率：4.93,大规模高容积率城中村改造项目,区域分析,专业商业批发市场内（家具建材）
4、 大规模高容积率城中村改造项目,项目分析,项目界定,03,市场分析,宏观政策影响,央行 次加息,10次调整存款 准备金率,货币政策 财政政策双紧,提高二套房 首付比例,投资成本增高， 投资客户减少。,90/70 政 策,市场细分明晰，中小经济户型成为市场主流，,同质产品增多，投机、投资比例下降，全国大部分城市出现了成交量与成交价格双下跌局面。,宏观市场分析,08年商品房成交量同比下滑，成交价格稳步增长,因07年宏观调控影响，08年1-4月郑州市商品房成交量同比降幅较大，但总体走势保持上升趋势。郑州市商品房成交价格持续稳步增长，受宏观调控影响不大，项目前景看好。根据年度数据分析，预计郑州市08年
5、成交量与去年持平，凤凰城项目15亿的年销售目标，按照当前价格水平（均价5500元/平米）估算，大约需要消化28万平米的体量，仅占07年商品房成交量的3%,有较大可为空间。,东南区住宅市场分析,07年管城区商品住宅市场供销两旺，全年供销比为0.96。08年1-4月供销量同比有所下降，但销售量呈现平稳增长。08年1-4月管城区总体供销比约为1.34，市场供给充足。管城区商品住宅成交价格平稳增长，08年2月后价格增长趋缓。,东南区在售楼盘分析,项目片区内楼盘密布，但周边在售楼盘体量较小，多集中在20万平以下，本项目具有 绝对规模优势。周边在售楼盘价格区间在4500-7000元/平米，均价约5500元
6、/平米。,东南区在售楼盘分析,项目片区内户型以1房为主，面积区间跨度较大，利于投资。2、3房比例较少，经济易居型2、3房为市场空缺。从销售方面看，市场2房销售率最高，其次为1房、3房和复式。目前市场1房存量大，2房、3房需求较大，可以考虑适当扩大其投放比例。,凤凰城周边项目户型配比,凤凰城周边项目户型销售分析,市场2、3房消化快，潜在需求大,周边竞争楼盘分析,区域内在几在售大项目总体量约150万平米，剩余存量包括后续推出量约280万平米（含凤凰城）。在售项目相对本项目竞争力较弱，但周边其他城中村改造可能产生较强竞争对手。周边竞争楼盘中曼哈顿剩余体量最大，需要从项目定位上明晰产品、商业、区位、环
7、境差异，弱化竞争。项目周边竞争楼盘产品同质现象严重、住宅公寓供给量充足。竞争楼盘开发商实力较强，住宅产品面临建业集团的品牌竞争。,曼哈顿客户分析,曼哈顿核心客户特征： 资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。,曼哈顿客户群已辐射全省，金水区、地市客户占绝对比例。客户收入普遍较高，30%客户采用1次性付款。客户投资意识强，注重项目区位价值和升值潜力。客户职业以个体商户、私营业主为主，企事业单位高管、高级白领也占一定比例，其他各行业均有分布但比例很小。,曼哈顿主要客户特征： 资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。,曼哈顿客户分析,凤凰城
8、客户定位,演变,项目前期,项目后期,大盘客户演变规律,客户演变,本项目170多万体量，不能仅靠本区域客户。 项目自身价值较高，吸引力很强，按照大盘客户的演变规律，客户层面很容易辐射到全市区，甚至更广泛区域。,区域客户逐步减少 全市客户逐步增多,04,核心问题,如何突破片区惯有形象，突显项目地段价值，达到销售目标,核心问题,05,整体战略,项目价值整合,区域前景,项目与城市主要功能区域联系紧密：西隔二七商圈；东靠郑东商务区和经济技术开发区；紧邻物流园；10分钟入京珠高速，与新郑国际机场仅20分钟车程。 地理位置上起着衔接东西，承启南北的作用，项目区域重要性显著突出。 世纪欢乐园紧靠项目东南，城市
9、景观、休闲运动形象明朗。 相对于当前功能单一的现状，项目区域价值的提升、功能的发展前景都具备极大的潜力及上升空间。,项目价值整合,交通资源,交通便捷：项目西依未来路，东隔中州大道；北靠郑汴路，南临陇海路。小区内部还规划多条街区，交通十分便捷。,凤凰城,世纪欢乐园,项目价值整合,商业资源,专业市场及物流区汇集，巨大客流量及经济流量，为项目提供了良好的的宣传展示平台，也拓宽了项目的客户渠道； 由于功能单一，配套缺乏，区域内商业已经无法满足人们日常生求，为项目多业态的商业定位提供巨大市场机遇。,项目价值整合,文化资源,区域文化资源： 版块内“凤凰灌米”的传说历来以久。典故所传递的友爱 、自然与人的和
10、谐被郑州人们所熟知。商代遗址、晋王庙 等历史人文文化，为项目增添丰富的文化资源。 凤凰文化资源： 国家历史文化名城湘西凤凰古城，曾被新西兰著名作 家路易艾黎称赞为中国最美丽的小城。 美国第六大城市，亚利桑那州(Arizona)首府凤凰城，冬 季温暖晴朗，是避寒和疗养胜地。 畅销影视作品哈利波特系列之哈利波特与凤凰社。 与凤凰相关联的文化涵盖社会各类形态：城市，影视，传 说等等，可整合及炒作题材丰富。,项 目 可 炒 作 的 文 化 题 材 丰 富,项目价值整合,品牌资源,升龙地产自曼哈顿广场启始，短时间内，实现四大盘并举，开发商雄厚实力及品牌价值彰显。,项目价值界定,本案提供的产品业态有住宅、
11、公寓、商业、商务。它构成的是一个特定社会生活圈层。而依据项目的区域发展前景，及交通、文化、品牌等资源优势，项目价值的界定应趋向于一个功能严谨的国际化生活区。,竞争分析,竞争对比,项目FAB分析,项目战略目标,致力于加速城市国际化进程 提升城市人居环境的,国际都市生活圈层的建设,倡导一种新理念,项目战略形成,区域价值升华,区域价值升华,区域DIS识别系统：,占领项目四围道路，投放灯杆旗或项目特殊标识，建立区域边界 在项目各主要进入口设立大型导示牌，标识已进入项目区域，建立强势区域形象 在项目内各主干道铺设绿化，让这几条路成为片区内的独特风景线，吸引眼球，加深项目形象 在项目内可以通过以下元素建立
12、项目边界： 设置地标建筑物及核心广场 围墙和导示系统 雕塑、小品、路灯、路牌 植被 铺地、抬高项目区域地坪,区域价值升华,商业资源挖掘：区域内有众多专业市场，其辐射能力极强，带来巨大的客流和经济流,与区域内中高档商家（品牌家居、家电、建材）联动，建立一卡式消费或促销体系，为客户带来实质性优惠及尊贵感 在各专业市场内（或商家）设置项目展示及宣传系统，整合区域内客流资源，让各专业市场（或商家）成为项目的销售前沿之一。 与商家联宜,建立合作互惠体系。项目成千上万户的业主成为周边专业市场消费的重要力量，而各专业市场所带来的巨大客流又是项目潜在的消费群体。 开通小区内到区域内各重大消费场所的专线车，定点
13、发车，提升客户尊贵感受。,区域价值升华,文化资源：,加强与凤凰有关联的典故、雕塑、文化产品、城市等的整合。展示凤凰文化给人类带来友爱、祥和的美好愿景。 区域内辉煌灿烂的历史文化演绎。如晋王庙所传递的对英雄人物及事迹的膜拜；商代遗址所传递的悠久的人文气息。,区域价值升华,区域功能再造,功能的完善再造是本案打造国际都市生活圈层的基础。其不但要填补区域内生活配套及市政 的缺失，还要具备国际都市化生活特征的符号。,丰富商业+国际教育+医疗机构+金融体系,区域功能再造,区域功能再造,医疗机构,利用项目配套设施（或商业），与片区医疗机构 合作建立社区医疗体系构。,金融机构,利用项目商业设施，对各金融、证券
14、、担保机构 定向招商，完善社区金融体系。,区域功能再造,品牌价值整合,举行开发商品牌推介会 开发商旗下所有项目集中巡展 建立开发商企业期刊，加强企业文化建设,同城项目“四盘联展”，实现发展商及项目品牌的聚合与爆发，迅速提升项目的知名度和品牌感，从而获取客户的认同。,品牌价值整合,产品体系打造,户型,配套,园林,三重立体景观： 园林景观：在有限的园林空间内，打造细致、特色的园林风格，注重细节处理和园林小品的应用，让项目园林的感觉与众不同 商业街区景观：街区小品，营造城市化景观。 屋顶景观：屋顶绿化景观打造。,服务,户型,配套,园林,市场最稀缺的户型，增强竞争力 追求户型创新及舒适型，入户花园、大
15、凸窗等的应用增强产品竞争力 户型赠送面积的不断创新，运用倒凸窗、内庭院等手法增加户型赠送面积,服务,产品体系打造,户型,配套,园林,项目大型会所的引入，功能齐全，提供健身房、休闲、娱乐、老年活动中心等场所 住宅高科技技术的引入，如新风系统、房屋保温系统（外窗保温）等高科技技术的应用,服务,产品体系打造,户型,配套,园林,国际物业管理公司的引入。建议引入第一太平戴维斯物业顾问有限公司作为 本项目的物业顾问。集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。 公司网站：http:/ 来 大 道,在本案中的具体体现,国际生活共同体体系打造,07,开发计划,项目开发计划,本项目在开发过程中需要
16、解决的问题：如何实现各个地块之间的有机联系？如何实现各种物业功能之间有效的相互促进？如何实现整体价值的最大化？如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？如何体现项目“首创国际生活共同体”模式？,方法：PUD开发模式,项目开发模式,国际生活共同体 住宅、商业、酒店、写字楼、公寓,PUD开发模式,项目规模庞大，物业形态种类繁多，从本质上来讲是城市运营者，更重要的是如何建立一个有机的生活共同体区别以往的城市综合体，这是项目的核心意义和价值所在。,何谓PUD模式,它是planned unit development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，名称虽然有联系，但项目与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。,
