《2011年02月23日德州市临邑县索通小镇项目营销突破执行提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年02月23日德州市临邑县索通小镇项目营销突破执行提案（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,【索通小镇项目】 2011年营销突破执行提案,索通（临邑）地产公司,2011年02月23日,索通地产营销策划部：0534-4220006,序： 2011年目标：完成1.4亿元销售额 将索通小镇项目成功运营,袁志武,深耕地产行业数年,借助经典十余个项目实战案例,为索通地产发展添助力！,索通地产营销策划部：0534-4220006,目标解构（312月）,一个快速销售/现金为王的命题,一场非常营销的非常规战役,10个月 1.4个多亿 平均每个月 1千多万,索通地产营销策划部：0534-4220006,如何才能实现这场非常规战役呢? 我们怎么做呢? 不需要太复杂！,首先 回顾2010年房地产环境发展
2、状况,其次 了解本地区房地产住宅供给及运行状况,再次 了解当前客户购买划分状况,结果 找出适应市场的突破口,索通地产营销策划部：0534-4220006,PART1 回顾2010年房地产市场情况,我们面临怎样的政策环境？,索通地产营销策划部：0534-4220006,6月21日,关于做好住房保障规划编制的通知,4月15日,6月3日 关于加强土地增值税征管工作的通知 6月5日 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知,10月,15个城市颁布限购令,取消7折利率,9月29日 调控强化期,“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消 化，调控效果逐渐减弱,力度再次加强,6月13
3、日,津十条：严格执行差别化住房信贷政策 关于完善差别化住房信贷政策,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,4.157月底 调控密集期,7月8月底 调控淡化期,4月 日,4月1720日 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住 房预售制度有关问题的通知 5月26日 关于土地增值税清算有关问题的通知,有关问题的通知 关于进一步贯彻落实国发 【2010】10号文件的通知,政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版转向加强版 2010年国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施,【政策环境】,索通地产营销策划部：0534-4220006,政策分析】,第一条：直指地方政府贯彻落实 调控加强
4、的五个方面 地方政府要立即制定执行，否则问责约谈,第二条：直指银行信贷 首套三成，二套五成，三套停贷 第三条：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠， 逐步推广房产税,第五条：直指开发商 规范开发商交易行为 第四条：直指供给 加大中小套型和保障房供给,政策内容,【政策环境,我们的观点：2010年前三季度在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自 身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府初期调控目标并未完全达 到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主， 调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。,索通地产营销策划部：0534-422
5、0006,政府态度】,保障房,紧资金,收土地,严信贷,2010年12月，温家宝在政府工作会议上要求：“继续落 实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒 作行为。”面对媒体称：“我有决心，在本届政府任期内 一定要把这件事做好，使房地产市场健康发展，使房价能 够保持在一个合理的价位。” 总理亲自挂帅，凸显政府调控决心！ 中央领导、各大部委也明确表态：政策调控层面“决不半途而废”。 调控的方向与路线,【政策环境,索通地产营销策划部：0534-4220006,目标1：平抑房价、优化民生,在经历了09年的牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实 现“居者有其屋”对社会和
6、谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用； 目标2：打击投资、投机性需求,从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下， 打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段； 目标3：政治挂帅、取信于民,面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府 部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“新政”对楼市的调 控在很大程度上也是一个政治问题。,【政策环境政策分析】,通过第四季度追加的一系列调控政策来看，更多的是在给市场传递政策不会放松的 信号，意在稳定市场预期。,调控政策的主要出发点：,索通地产营
7、销策划部：0534-4220006,房产税：暂时针对局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件,房产税】,国家发改委财政金融 司司长徐林公开证实， 我国将推进房产税改 革，它的开征可以为 地方政府带来一个稳 定的主体税种。,工信部和中国社科院昨日联合发 布的中国工业经济运行2010年 夏季报告指出，下半年要保持 宏观经济政策连续性和稳定性。 其中，要选择好房产税征收政策 出台的合适时机。,北京大学林肯中心在提交的一份报告 中提及，深圳、杭州在数据积累、批 量评估技术CAMA系统，（下简称 CAMA系统）以及机构设施方面， 已经具备实战水平，可以考虑开征房 地产税。,8月24日,9月
8、12日,9月17-18日,9月22日,9月29日,随后，财政部部长谢旭人在向 全国人大作报告时也表示， 2011年的一项重要工作就是研 究完善合理引导个人住房消费 的税收政策。,在中国土地税费金改革国际研讨 会上，与会者一致认为，部分城 市推出房产税的条件已经成熟。 与此同时，房产税在国庆前后出 台的消息开始传出。,根据国家有关部委出台的房地产 市场调控措施，我国将加快推进 房产税改革试点，并逐步扩大到 全国。,打击投资投机 通过增加所有者的持有成本， 提高投资投机性需求的成本， 减少投资投机行为，同时有 利于多套房屋所有者将房屋 转让或出租，增加存量房的 供给,稳定市场预期 只要持有房屋，就
9、需每年 征收房产税，是一项长期 成本，将有助于形成理性 的需求，但也无形中增加 了购房者的经济负担,调节收入分配 调节财富分配， 实现社 会公平,增加地方收入 房产税是一种地方税， 可增加地方财政收入,【政策环境,索通地产营销策划部：0534-4220006,300000 200000 100000 0,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,日期 GDP（亿元）,GDP与CPI分析】,GDP的稳增，CPI持续走高，通胀压力加大，增强了政府宏观调控的底气 500000 400000,【宏观经济,2010年
10、前三季度GDP同比增速达9.6%，预计全年 将达到9.9%，处于稳定区间。 2010年10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高， 达到25个月来的新高点。 我们的观点：当前经济企稳，通胀超出预期，房价的持续走高，预示着后市的货币政策将继 续收紧，回收流动性，防止经济过热。,索通地产营销策划部：0534-4220006,2010年10-12月央行两次加息，距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月 央行一个月内两次上调人民币存款准备金率0.5个百分点，创出18%的存款准备金率新高，显 示了政府收紧流动性的紧迫性和决心。 本次加息的两大经济背景,人民币升值预期 当前面临的问题： 热钱
11、流入规模加大 出口企业面临生存问题 ,通胀预期 当前面临的问题： 消费品价格持续上涨 资产价格居高不下 ,】,【宏观经济加息分析,加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中 加息对楼市的影响分析 对开发商的影响 ： 造成融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临资金压力、率先降价促销。 对购房者的影响： 购房成本增加，在政策叠加效应下，将部分客户逼出市场，闲散资金由商业市场转向银行。,索通地产营销策划部：0534-4220006,【政策环境2011预测】,我们的观点：后市针对房地产的宏观调控政策，依然会以遏制房价为目的。但是， 接下来的调控，政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继
12、续稳定增长 的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防通胀、平 房价”之间进行艰难的平衡。 一般而言，会有两种结果：,第一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调 控（类似2008年）；,第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时， 继续加强不推进房地产市场制度化改革的措施。,我们的观点，政府很可能会采取第二种。,索通地产营销策划部：0534-4220006,短期政策环境：,有保有压 持续打压,交错出现 态度坚决,【政策环境结论】 长期政策环境：,索通地产营销策划部：0534-4220006,新政下的房地产市场发展
13、如何？,索通地产营销策划部：0534-4220006,【临邑大势：成交走势】,我们的观点：成交量下降、价格上涨，看起来很矛盾，实际是一种很理性的现象。一方面由宏观政策有关，另一方面是市场在经过几年的销售后基本房源去化很大，随之跟进的大多数是期房，价格曲线上涨，成交量固然下降；这是一种常规的房地产运营自然现象，不足为奇。,临邑整体：成交量明显萎缩，成交价格高位运行 2010年新政之下，临邑县全年整体成交量较去年同期下降，而成交价格仍处 于高位运行，全年成交均价同比上涨25%，价格从8月份开始平稳运行。,索通地产营销策划部：0534-4220006,【临邑大势：新政后成交走势】,政策调控下价格再创
14、新高 2010年春节淡季后，成交量逐渐上升，但受新政影响，从5月份开始，成交量震荡下挫 7月后，三个多月后房价并没有出现实质性下调，之前积压的刚性需求、改善性需求开始入市，刺激了成交量回升。 7月楼市出现止跌回暖触底回升现象；成交均价又创历史新高 我们的观点：中国政策的出台初始以1、2、3线城市列为示范，至于县级城市而 言，不会影响太大，反而起到反面作用，最后随着时间的推移，县级城市的房价在 受到政策影响前，就已经出现大量购买热潮。然而，当我们在把控政策信息导向时 间之前的预测是否准确，将成为我们今后操盘一个至关重要的环节。,索通地产营销策划部：0534-4220006,2011年预测】,【临
15、邑大势：,量高价升，政策收紧 【震荡整理，后市趋平】2010年临邑县城楼市面临多次宏观调控后，投资投机型需求受到 舆论影响，市场成交主要以刚性需求和部分改善型自住需求为支撑。随着农历新年的到来，交易量 将出现震荡整理态势。 【价格上升，走势趋缓】价格方面，受房地产市场大的氛围影响，成交价格仍处于上升 通道。个别区域在当地新政影响下将会出现震动迹象，但整体仍处于涨势中。 【政策细化，调控收紧】目前，调整期将延续到明年初，并且政府有可能还会出台更近 一步的收紧政策。随着调控期的增长，入市的开发商会逐步放松价格，但新建商品住宅的价格回落仍 需时日。 2011年临邑市场整体环境“有市、有价、无量”。,
16、索通地产营销策划部：0534-4220006,PART2本地区住宅供给及项目分布情况,索通地产营销策划部：0534-4220006,供应 2011年供应 量大约在30 万平方左右 分布较为 集中,核心竞争力 依托自然位置 资源 城市发展方向 成熟配套、项目 本身产品优势,价格区间 核心区多 为3000元左右， 郊外 多在2700左右,供求关系 供需均以 经济型住宅 为主 大户型滞 销,索通地产营销策划部：0534-4220006,1 、住宅产品主要分布在县城内，近郊产品目前不多； 2 、城东无大型项目、城中北项目较为集中、城南项目卖的是环境，城西索通小镇；,1,分布,价格走向主要决定因素在于后期产品提升力上、,2 3,价格 产品,1 、多层住宅产品为主力供应，每个楼盘都是以多层为主打产品； 2 、随着城市中心距离延展和市场需求，小高层产品供应量逐渐增多。,索通地产营销策划部：0534-4220006,
