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1、大地广厦房地产经纪公司 2008年7月,呼和浩特京能花园策划案,方案架构,基本情况 市场调研 市场定位 营销策略 推广策略,项目所在地基本情况,青城，中国乳都,07年、08年上半年呼市地产投资比较,上半年青城地产开发资金来源,受银行银根紧缩政策影响，开发商资金压力比较大、自筹资金开发成为地产开发资金的主要来源。,上半年商品房施工、新开工、竣工构成,上半年成交户型构成,从上半年的销售来看，70144平米以下的中小户型成为销售的主力户型。,上半年商品房销售价格,商品房价格比较平稳，并没有因为一线城市的不景气而产生大的起伏。,价位不同的新建商品房构成,25004000元的中高档住宅项目开工面积成为青
2、城住宅开发的主流，表明在此价格区间内，项目之间竞争较为激烈。,上半年青城地产运行特点,地产销售依然旺盛 地产投资依然保持较快增长速度 土地开发较快，但仍有囤地现象存在 房价水平仍在高位调整 住房结构有所改善 住房市场供需双方出现僵持现象,项目市场调研状况分析,主要竞争对手基本情况,主要竞争对手销售指标,主要竞争对手项目规划指标,主要竞争对手营销策略,市场调研结论,项目集中度高，竞争激烈 项目建设规划同质化程度高，细分不明显 项目的销售推广方式雷同 项目的销售价格基本在同一区间，均有折扣促销现象,项目的市场定位分析,项目的位置,项目位于如意开发区核心，腾飞大道以西， 与金隅时代城项目相邻，隔大道
3、与香格里、傲东国际等项目相望。,项目的自然环境,如意广场,东河生态公园,项目周边的人文环境,自治区党政办公楼,呼市市政府,呼市公安局,项目周边的文化环境,自治区博物馆新馆,自治区展览馆新馆,项目周边的教育配套设施,民族中学,二中分校,项目周边的交通环境,机场高速,腾飞大道,项目周边的交通环境,白塔机场,公交总站,公交车站,项目的优势分析（S）,项目的区位优势青城未来的中央行政新区 项目的交通优势火车东站、飞机场、公交车站等各种出行方式一应俱全 项目的环境优势处于多个生态公园之间 项目的性价比优势小户型、低总价、得到的却是一样的生活享受 项目的品牌优势开发商的实力,项目的劣势分析（W）,项目周边
4、生活配套设施的滞后新兴开发区域，生活设施不足 项目周边居住氛围不足只有亿利傲东一期入住 项目的推广时间受季节影响青城漫长的冬季是销售的淡季 项目的区位对客户存在认知壁垒在青城人心中还没完全接受一个新的区域,项目的外部机会分析（O）,呼市近几年经济的快速发展连续五年在全国省会城市中排名第一 呼市十一五新规划的实施新的行政区域的规划 城市旧城改造和住宅的升级换代为地产开发积累了大量的刚性需求,项目的外部威胁（T）,最近国内地产市场的低迷状况08年地产销售的不景气 呼市地产市场的混乱状态各种违规现象的存在搅乱市场 项目推广的自然季节因素影响时近冬季，影响销售 项目周边竞争对手的强势竞争项目周围大量同
5、质项目的激烈竞争,市场问卷调查,在呼市居住时间在两年以上 打算在近一两年内在青城置业 所选择购房意向区域为呼市城区及近郊 街头随机调查和电话回访结合 用专业软件统计分析 研究指标涵盖购房者基本特征、需求特征和行为特征等三个方面,年龄结构分析,80后的年轻人购买结婚住房成为市场潜在客户的主力大军，其次是为改善居住环境二次置业的中年客户。,购房者家庭结构,婚后购房成为绝对主力，但是基本上都是年轻人单独居住，两代同堂的居住方式正在逐步解体。,购房者收入结构,收入结构分布比较均匀，表明购房者各自为了不同目的置业，其对未来的居所的预期也不相同。,购房者现在居住条件,购房者租房和啃老占六成，说明初次置业人
6、士还是占有主流地位，另外欲二次投资置业或者改善居住条件置业的客户也不可忽视。,期望购房面积,70140平米之间的两个面积空间成为需求主流，大户型也有其一定市场，相对于收入来讲，大户型需求所占比例仍比较客观。,购房区域选择,选择新城区和赛罕区作为购房首选区域的客户超过五成，表明这两个区域仍然是购房者购买行为的首选区域。,购买行为的目的,结婚和改善居住环境为目的的购房者超过九 成，表明购房主体以自住型客户为主，投资客户明显偏低。,购买行为付款方式,贷款买房的成为主要付款方式，表明青城购房者的消费理念发生很大的变化，前几年一次性付款方式正在被贷款方式取代。,购房者对未来市场预期,认为房价平稳或者上涨
7、的客户群超过半数，表明购房者对本区域市场仍然充满信心。,问卷总体分析结论,主力购房客户群向低龄化发展 房屋面积的主要市场空间在70140平米之间 付款方式多样化，表明消费观念在变化 对未来地产市场走向的认知择优较大的分期,目标客户群定位,以结婚用房为主要置业目的的首次置业青年客户群 以改善居住条件为主要目的的中年二次置业客户群,项目形象定位,一样的生活，不一样的选择,与同区域其他项目共享新区良好的环境以外，小户型、低总价是本项目具有的不可比拟的优势。,建议推广案名,京能青城1号,“京能”表明开发商的身份，以打造系列地产项目品牌形象 “青城”表明呼市的本地特色，暗指项目的环保理念和充分本地化的特
8、色 “1号”一是指本项目在青城地产界的位置，一是指这是本开发商在青城的第一个项目,项目规划设计建议,摒弃区域其他项目都具备的水景景观设计，以突出差异化 设计与本项目建筑风格一致的具有浓郁蒙古族风情的雕塑 在雕塑的基础上设计水景瀑布，夏天有水更增雕塑风致，冬天无水不减景观丽质,销售策略,销售的准备工作,示范单位或者样板间 售楼处 展板制作 沙盘模型 售楼材料 销售人员培训,建议销售时机,外部的客观政治经济因素 内部的工程建设速度 销售的准备工作的实施情况,2008年10月1日,平均销售价格,4200元/平米,销售周期,售楼处和样板间08年8月9月 销售筹备期08年8月9月 项目认购期08年9月 项目初销期08年10月09年4月 项目强销期09年4月09年11月 项目扫盘期09年12月10年3月,销售团队,推广策略,总体构想,向客户传递健康舒适绿色的住宅理念 广告及包装达到开发商利益最大化 最大限度的细分市场 助力开发商品牌建设,项目推广周期,导入期：宣传形象、卖点，吸引买家注意力 促进期：使买家产生偏好，配合主力户型推广销售 热销期：强势单元入市，打造项目高品质楼盘形象 冲刺期：消化剩余高价、低质单元,外场销售卖点的设立,谢谢，敬请指正！,
