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1、关于房地产转让相关税收的探讨,主讲人：张胜彬2012年3月,开题词：作为一个人，从一出生开始呼吸与税收将如影随行。,问题探讨,你认为在你日常生活中直接的或者间接的交过什么税？答案：购买商品间接交增值税；特殊商品：如奢侈品（烟、酒、化妆品、名牌服装）消费税，盐、石油制品等资源类商品间接交资源税；进口商品交关税增值税消费税；购买汽车要交增值税、消费税、车船税等。,房地产转让涉及的税种有哪些？,1.契税 2.营业税 3.城市维护建设税 4.教育费附加 5.个人所得税 6.土地增值税 7.印花税,一.契税,（一）征收范围：包括国有土地使用权出让（由受让方缴纳）、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、
2、房屋买卖（买方缴纳）、房屋赠与（承受人缴纳）、房屋交换（由承受房屋价值高者缴纳两幢房屋价值的差额缴纳）和承受国有土地使用权支付的土地出让金；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1.以土地、房屋权属作价投资、入股； 2.以土地、房屋权属抵债； 3.以获奖方式承受土地、房屋权属； 4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 （二）税率：契税税率为3%5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （三）税收
3、优惠 有下列情形之一的，减征或者免征契税： 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 6.依照我国有关法律规定以及我国
4、缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。,二.营业税,营业税税收优惠,1.起征点： 纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下： （1）按期纳税的，为月营业额500020000元； （2）
5、按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。（2011年11月1日执行的新规定）省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。 2.税收优惠的规定： 根据营业税暂行条例的规定，下列项目免征营业税： （1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务； （2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动
6、物的配种和疾病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。 除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。 （8）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税 （9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房暂免征收营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税。,三、四.城市维护建设税及教育费附加,纳税义务人：城市维护建设税及教育费附加是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营
7、业税的单位和个人征收的一种税。其纳税义务人是指负有缴纳增值税、消费税和营业税“三税”义务的单位和个人。（以前外商投资企业不需要缴纳城市维护建设税及教育费附加，从2010年12月1日开始外商投资企业均需缴纳此两种税） 税率：一、城建税按纳税人所在地的不同，设置了三档地区差别比例税率，即: 1.纳税人所在地为市区的，税率为7%； 2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%； 3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。二、教育费附加的税率为3% 计税依据：以纳税人实际缴纳的增值税额、消费税额、营业税额,五.个人所得税,一：纳税义务人：分为居民纳税义务人和非居民纳税义务人。居民纳税义务人：一类
8、是在中国境内有住所的个人；另一类是在我国境内无住所，但在我国境内居住满一年的个人。居民纳税义务人承担无限纳税的义务即来源于境内或者境外的所得都需缴纳个人所得税。非居民纳税义务人：在中国境内无住所又不居住，或者居住不满一年的人。非居民纳税义务人承担有限的纳税义务即只需对来源与中国境内的所得缴纳个人所得税。 二：应税所得项目1、工资薪金2、个体工商户经营所得3、对企事业单位承包经营所得4、劳务报酬所得，例：个人从事装潢，设计，会计等（打零工）5、稿酬所得6、特许权使用费（个人提供的专利非专利技术等）7、利息、股息、红利所得8、财产租赁所得9、财产转让10、偶然所得（指中彩票等）11、经国务院财政部
9、规定征税的其他所得,个人所得税税率（1）,1.工资薪金所得（超额累进税率），2011年修改了个人所得税法于2011年9月1日开始实行，个税起征点由过去的2000元提高到3500元。 例：某公司职员在扣除三险一金后的月收入为10000元，位于上表中的第2档。对应的税率为10%，速算扣除数为75，则应纳税额为（10000元-个税起征点3500元）6500元个税650020%-555元=745元。,个人所得税税率（2）,9.财产转让所得税率及计算 财产转让所得税率为20%，计算应纳税所得额时允许扣除财产原值及合理费用。 示例：某人建房一栋，造价36000元，支付费用2000元。该人转让房屋，售价60
10、000元，在卖房过程中按规定支付交易费等有关费用2500元，其应纳个人所得税税额的计算过程为： 应纳税所得额财产转让收入财产原值合理费用 60000（36000+2000）2500 19500（元）应纳税额=19500*20%=3900（元）,六.土地增值税,一、土地增值税纳税义务人为转让国有土地使用权并、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位（包括各类企事业单位、国家机关和社会团体）和个人（包括个体经营者）。二、征税范围1.转让国有土地使用权2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让三、税率（超率累进税率）土地增值税实行四级超率累进税率，即： 1.增值额未超过扣除
11、项目金额50%的部分，税率30%。 2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%，速算扣除系数为5%。 3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%，速算扣除系数为15%。 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。注：速算扣除系数均为扣除项目的比例四、1.计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除土地增值税暂行条例规定的扣除项目金额后的余额即增值额。 2.扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成
12、本、费用。3.与转让房地产有关的税金； 4.旧房及建筑物的评估价格；5.财政部规定的其他扣除项目。,六.土地增值税,五.例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。第一步，先计算增值额。 增值额为：400100=300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300100=300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额35% 第三步，计算土地增值税税额。 土地增值税税额为：30060%10035%=145（万元）,六.土地增
13、值税,六.税收的优惠 1.纳税人建造普通商品住宅对外销售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；超过20%的，应按其全部的土地增值额缴纳土地增值税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设需要搬迁，由纳税人自行转让房地产的免征土地增值税。 3.个人出售居住满5年的住宅房屋，免征土地增值税，居住满3年的减半征收，未满3年的全额征收。 4.继承、赠与等方式转让房产的，因只发生产权转移，并没有取得收入，不征收土地增值税。 5.房地产开发类企业，在核算土地增值税时，可在正常扣除项目核算时加计20%扣除。,七.印花税,一.印花税是以经济活动和经济交往中
14、，书立、领受应税凭证的行为为征税对象所征收的一种税。在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照条例规定缴纳印花税。 二.税目 （1）购销、加工承揽、建筑工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； （2）产权转移书据； （3）营业账簿； （4）权利、许可证照。 三.税率 印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。（比例税率见附表一，定额税率见下图）,印花税附表一,印花税与房地产转让的相关具体规定,土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。 凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。,建筑装饰装修价值评估的方法,以上探讨分析肯定还不够全面，仅供参考。如有不妥之处，望批评指正，愿与大家共同探讨。 谢谢!,
