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1、第一部分：武汉总体概况,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 三镇鼎立长江、汉水分隔形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。“三镇三城”：武昌、汉口、汉阳，每个镇都形成相对完整的城市，各自有明确的中心。, 武汉位于中国腹地中心，地理位置优越，交通十分便利。素有“九省通衢”之美誉，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。 城市规模巨大。仅次于北京、上海、天津等三个直辖市，中部唯一副省级城市，长江中下游特大型城市。,立体 交通,航空： 武汉天河国际机场为国家一级民用机场，有直达北京、上海、南京、郑州、广州、成都等国内主要城市及世界各大城市的航
2、班。,铁路： 京广线、襄渝线、汉丹线、焦枝线、枝柳线及武大线等组成密集立体铁路交通网。,水运： 武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一。,行政区划武汉由武昌、汉口和汉阳三镇鼎立，行政区划辖区13个； 7个中心市区： 江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区， 6个郊区：黄陂区、东西湖区、蔡甸区、汉南区、江夏区。,武汉近五年GDP翻了一倍， 2012年达8003.82亿元，增长12%，排全国第八，政府预计2013年武汉GDP将迈进“万亿俱乐部”并成为中部重要区域性金融中心。,未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而
3、带动居民消费结构、消费水平和消费品质将不断提高。,2012年全年地区人均生产总值达到79878元人民币，折合美元12708。,按照联合国衡量一个国家和地区财富水平的标准，人均GDP达到8000美元，该城市达到发达国家和地区的标准，中产阶层将大量出现；到1万美元，意味着经济社会发展已经进入由中等发达城市向发达国际大都市迈进阶段。,2012年武汉其他主要经济指标,三产产业结构及发展概况 2012年武汉全年地区生产总值8003.82亿元，其中，第一产业增加值301.21亿元，增长4.5%；第二产业增加值3869.56亿元，增长13.2%；第三产业增加值3833.05亿元，增长10.0%。,2012年
4、武汉三产产业占比,根据全国第六次人口普查，武汉市常住人口为9785392人，其中户籍人口8161585人，占比重的83.4%。全市常住人口中，具有大学文化程度的2465061人，具有高中文化程度的2131417人，具有初中文化程度的3226890人，具有小学文化程度的1296972人。,人口构成,武汉总体发展规划与定位,武汉国家中心城市,总体发展目标 国家中心城市 中部地区崛起的龙头城市经济发展目标 全国重要的先进制造业中心、工业基地 现代服务业中心和综合性高新技术产业基地 综合交通枢纽基地。城市规模 预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率
5、约84，主城区常住人口为502万人。,“8+1”城市圈，是指湖北东部以武汉为中心，以100-200公里为半径的城市群落，包括武汉及其周边的黄冈、黄石、鄂州、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江八个城市。,“”都市圈助推大武汉战略,规划将武汉城市圈的发展定位于以长江经济带为主轴的东中西部互动发展的关键接力点与加速器，内陆地区的先进制造业高地和现代服务业中心，中部崛起的重要战略支点。规划提出，要达到这一目标，未来的武汉城市圈将实现5大转变： 由发展中的城市圈转变为较发达的城市圈； 由发育型城市圈转变为成长型城市圈，进一步转变为成熟型城市圈； 由“一强众弱”型城市圈转变为“一核多强”的城市圈； 由省域内生型
6、城市圈转变为省际外生型城市圈； 由内需型城市圈转变为外向与内需融合型城市圈。,行政规划范围 东至武汉市界，南至江夏区五里界镇，西与江夏区藏龙岛和洪山区接壤，北以东湖风景区、和长江为界，总规划面积518平方公里。经济发展目标及功能定位 规划至2020年，将东湖示范区建成世界一流的高科技园区； 享誉全球的“中国东湖世界光谷”，总收入达到30000亿； 国家战略性新兴产业集聚区、科技创新资源辐射区和自主创新机制示范区； 武汉市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区。人口规模 规划至2015年，东湖示范区城镇人口为95万人；至2020年，东湖示范区城镇人口为150万人。,“一轴六心”
7、大光谷大格局一轴，指花山大道；“六心”指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，花山、左岭、流芳、牛山湖构建四大支撑中心。未来光谷中心区内，三大功能区叠加，包括以服务中部战略性新兴产业为核心，打造具有“东方芝加哥”内涵的中国中部的科技金融创新中心；科技服务、商务金融、文化创意为一体的高端服务业聚集区；教育、医疗、文体配套的生态宜居示范之城。,光谷中心区位于东湖国家自主创新示范区的中部，南邻牛山湖，北靠九峰山，规划占地面积23.5平方公里，其中核心区约8平方公里。按照规划，核心区分为南北两区，北区为高密度的商业商务中心，包含中心公园，大批地标群楼等；南区为住房、学校、文体活动区。,小结： 项目所在
8、的鲁巷，是近年来光谷飞速发展的核心作品。多年来，(大光谷)东湖高新区以鲁巷广场为核心区域“东进南扩”，在此过程中，鲁巷商业发展及日趋成熟，配套日趋完善。消费群体和消费习惯已经培养成型。未来在政府规划的大光谷城市格局中，鲁巷将与光谷新中心相呼应，形成“双城双核”共同辐射引擎大光谷迅猛发展。,第二部分：武汉商业分析,武汉商业总体现状及发展趋势概述,武汉市商业概述武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉
9、兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。武汉市的老商业的发展汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是大学生的淘宝圣地。武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时
10、，并一度成为武汉及华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，热闹非凡。因此，武广商圈得以繁荣40余年而经久不衰，并成为吸金能力最强劲，影响力最大的中心商圈。,武汉,辐射力,品牌,发展速度,客流量,知名度,武汉三镇被长江汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各区域特点的不同，已经基本形成较具规模的8大零售商圈。其中汉口2个：武广商圈、江汉路商圈；武昌4个：光谷商圈、街道口商圈、中南商圈、徐东商圈；汉阳2个：王家湾商圈、钟家村商圈。总营业面积接近280万，涵扩武汉现有60%以上商业
11、业态形式。,风起云涌8大商圈会战武汉,王家湾,钟家村,武广,江汉路,司门口,街道口,光谷,徐东,传统商圈江汉路商圈和武广商圈历史悠久，辐射范围超出武汉市。随着城市的发展，在人口聚集，交通便利的区域逐步形成区域性商圈，以王家湾商圈、光谷商圈及徐东商圈为典型代表，发展速度迅猛。,汉阳,王家湾 商圈,钟家村 商圈,王家湾商圈是汉阳新兴的商业中心，而且毗邻沌口开发区，商圈内大型商业物业聚集，吸引了区域消费群体，有取代钟家村商圈成为汉阳市级商圈的势头。,王家湾商圈,早在上世纪七八十年代，钟家村已是汉阳区核心商圈，但汉阳发展相对落后于武昌及汉口，周边居民收入较低，商圈发展速度缓慢。,钟家村商圈,武广 商圈
12、,江汉路 商圈,汉口,武广商圈前期以百货为主，沿解放大道分布，竞争激烈，武汉国际广场二期及K11的开业标志着整个武广商圈进入新的发展阶段。尤其武汉国际广场以几乎囊括了所有奢侈品牌及副线的优势成为武汉乃至华中地区最高端，综合性最强的购物中心，提升了整个商圈的档次和品牌丰富度。,武广商圈,武广商圈,江汉路以基础时尚为主、具有悠久的历史文化背景，知名度高，辐射范围广。虽在硬件及商业形态方面逐渐落后于其他商圈，但市级商圈地位仍较为稳固。,江汉路商圈,江汉路商圈,武昌,光谷 商圈,司门口 商圈,徐东 商圈,街道口 商圈,光谷商圈是依托高技术产业开发区及周边高校形成的；以光谷世界城为新兴商业代表，该区域正
13、处于提升阶段，周边住宅地产发展迅猛，未来该区域将形成庞大的消费群和消费力将推动商圈快速发展。,光谷商圈,世界城 光谷步行街,世界城 光谷步行街,光谷国际广场,鲁巷广场,光谷商圈,街道口商圈兴起，其便利的交通和完善的物业条件正逐渐替代中南路商圈成为武昌综合时尚消费的核心商圈，各类大型商业物业的综合效应将逐渐放大，未来商圈具有良好的发展潜力。,街道口商圈,街道口商圈,司门口商圈曾是武汉最早的商业街之一, 商业形态以街铺为主，经营平价服装的区域性商业，在武汉商业趋于繁荣的今天，其发展一直近似停滞状态，无大型商业物业进入，但其特有的文化内涵将使其逐渐演变为特色商业文化街区。,司门口商圈,司门口商圈,徐
14、东原为城乡结合部，而随着二桥的通车，区域迅速发展，商家不断涌入，商业由家居建材专业市场逐渐演变为集专业市场、百货、超市及大型购物中心为一体的综合性商圈，未来随着周边区域不断发展，高素质消费群体的涌入势必会加快商圈发展升级。,徐东商圈,新世界百货,徐东商圈,武汉大型商业综合体发展,小结： 经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化巨大。老的商业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。 新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。 传统的汉口商圈在继续
15、保持强劲商业人气及武汉商业领头羊角色的同时，也迎来了新兴商圈发展带来的压力，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。 此外，随着武汉市城市建设、配套的日益完善，如轨道交通的贯通，各交通干道的通畅，将会拉近消费群与商业体之间的距离。通过多年发展的武汉商业已呈现较强烈的同质化趋势，在距离作为消费者考虑的重要顾虑被城市建设所缩短时，主题商业将成为对抗同质化的一种发展趋势。,第三部分：周边人口及消费调查,项目周边大学分布情况,本案,光谷片区云集了武汉市80%的科研院校，其中 48所高等院校， 70万在校学生， 56个科研院所， 70个国家及省级重点实验室和技术研究中心， 8个国家企业技术中心。,项目周边住宅据统计，项目周边居住小区情况如下：一公里范围内： 居住小区个，二公里范围内： 居住小区个，两公里范围内总居住人口约万人。,
