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1、万科“3.0精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案” 实 例 解 析,胡冶明,2015年10月,第一部分：住宅精装的3.0时代 一、房地产行业精装修住宅的发展过程； 二、万科3.0住宅精装系统的构成； 三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究； 四、万科3.0精工系统的22个标准； 五、精装修住宅的运作模式的演变； 六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 一、住宅精装修管理体系的构成 二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案） 三、关于精装修的产品定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方案 五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 六、精装修住宅的施工图
2、深度标准 七、成本控制与采购 八、精装修住宅的施工管理 九、精装修住宅的售后服务 第三部分：标杆企业精装修案例分析,目 录,第一部分：住宅精装的3.0时代,一、房地产精装修住宅发展的过程,19781992年 19921998年 19982008年 20082015年,计划经济 福利房,商品房与福利房 过度时期,商品房的 毛坯房时代,精装修 成品住宅时代,早期,过渡期,毛坯房,精装成品住宅,从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。,中国商品住宅的发展进程,中国精修住宅的发展进程,2008年之前 20082014年 20142015
3、年 2015年未来,1.0时代,2.0时代,3.0时代,4.0时代,1.0时代：省时省力的简装时代， 2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏 3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化 4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化，,有关精装修住宅基本概念的讨论,讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅） 住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。 一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。 讨论二：什么是整
4、体装修住宅（整体家居） 一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。 讨论三：“硬装”与“软装” 一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。 讨论四：精装修住宅的分类 按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。,讨论五：我们开发商为什么要做精装修? 1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。 2、是住宅产业化发展的必然。 3、是实现绿色低
5、碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。,讨论六：为什么有些开发商不做精装修 1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。 2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。 3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。 4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。 5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。 6、政府没有
6、出台鼓励精装修住宅的优惠政策。,精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”,“老李”与“老张”的故事,我买毛坯房自己装修,我直接买精装房了,老李说：,老张说：,带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性,带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛，你来到我家看就是了！,如何面对精装修市场推广中碰到的问题,1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环
7、保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价应大于30003500元/平方米。 5、装修后竣工验收（不加建或者少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。,二、万科3.0住宅精装系统的构成,（一）、绿色、健康、高科技住宅,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味 摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，
8、截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。 双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸
9、血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊,自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 & 无声 不使用杀
10、虫剂，不释放任何对环境有害的气体。 极其安静，没有任何噪音。,（二）、3.0住宅精装的智能化系统,1、自动呼叫电梯系统： 大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。 2、入户智能感应灯光： 打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。,3、智能家居系统的应用,智能灯光场景控制，随心切换 就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。
11、在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。 一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒 每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。,1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”,当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。 为了解决传统移门
12、槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。,（三）、3.0住宅精装品牌化、高品质精工定制系统,厨房,2、为客户定制欧洲贵族专属橱柜 （上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）,如果不打开橱柜，你能唯一发现的电器就是德国进口西门子灶台。万科调查了高端人群的烹饪习惯，需要哪些厨电，根据这项研究定制橱柜解决方案。各种食材类调料品类各种器皿各种小家电空间分隔的智慧处理，收纳的精密划分，让每件电器都能各归其位。,厨房的“三步五区”动线分布 360度烹调自如,一个厨电一个家,万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候
13、，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。,3、3.0精装的智能魔镜系统,魔镜可以测试你的心跳,魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息,4、3.0精装的卫浴品牌,唯宝定制（Villeroy & Boch），科勒定制等,卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌,5、3.0精装开关控制系统的simon i7系列,6、其他精彩亮点,电热毛巾架,（采用simon系列）,三、万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）,标准1：智能感应道闸，车辆远程放行,标准2：自动呼梯，一键到家,标准3：门锁多重保护，常防万一
14、,密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多种保护。密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安全度更高。,标准4：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别,标准5：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇,引入访客车辆预约出入系统，家里有贵客到访，将他车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时候畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，可避免陌生到访。,标准6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利,想和18楼的王太太一起去万象城购物，一个视频通话就约好下午3点楼下大堂等。万科为业主打造数字可视对讲系统，实现户户视频通话等功效，并且可以加入丰富的社区APP应用。,标准7：定制系统门窗，世界级工艺,特别定制高档系
15、统门窗，型材结构、型材牌号及加工等级，均依照欧洲标准执行。同时五金件，配件等均由世界级厂商提供，节能环保、安全防盗、经久耐用、隔热等优点于一身，将喧嚣燥热阻于窗外。,标准8：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠,标准9：除霾新风系统，创造健康呼吸,标准10：防尘入户门，保持户内清新氛围,标准11：入户前置过滤系统，享受真正的洁净,水处理系统采用前置过滤系统。过滤网采用食品高级精度不锈钢过滤网，有效去除水中沉淀物质对涉水设备和管件的危害。分层过滤技术，有效去除水中铁锈、泥沙等有害物质。,标准12：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护,为每户家庭安装软水系统。软水机采用离子交换原理，去除水中形成水垢
16、的钙、镁硬度离子，产生不会有水垢的软化水，使洗澡、洗涤等生活用水更舒适健康。,标准13：户户直饮水系统，随时饮用,除了配置前置过滤系统之外，还加入直饮水系统，选用高效过滤膜，有效过滤细菌和病毒，令您的饮用水真正达到健康标准。,标准14：德国进口橱柜，定制功能区域,精装厨房统一采用德国品牌橱柜，并且有防滑垫、木质多功能收纳盒、木质隔断碗碟架、玻璃加高侧板、对开门墙柜、多功能橱双层米箱、天使拉蓝等七大功能区域。,标准15：收纳世界大牌，国际化厨房体验,选用全球领先的顶尖厨房技术供应商德国BLANCO品牌的花岗岩水龙头，精细化五金也皆为德HETTICH高端产品PREMIUM抽屉、德国快装铰链、轨道等。,标准16：灶上伸缩龙头，使用更加方便,在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置，当业主在烹饪中途加水时，可直接使用360度旋转摇臂龙头，避免来回接水，更懂主妇的心。,标准17：登高小梯子，取物更方便,标准18：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位,浴缸由整块厚度约3.5毫米的浴缸专用钢板冲压成型，表面再经钢磁漆处理而成，具有耐磨、耐热、耐压等优点；并预留体感音乐系统的点位，可装隐蔽式音乐系统，为沐浴时提供极致的体感音乐体验，实现彻底放松。,
