《阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、阳光半岛国际酒店公寓 项目营销策略建议案,2009年2月13日,前言,毋庸置疑，阳光半岛项目（以下称本项目）的核心价值是海的价值。相信，这也是被所有客户认可的。 据销售现场反映，本项目目前的销售均价也是能够被客户接受的，至少阳江之外的周边城市的投资客是能接受的。 然而，在美丽的海岸边，对于价格并不高的本项目，销售却受阻。原因何在？ 对于投资性物业，客户是否投资，取决于：其一，客户其本身的投资欲望；其二，投资物业的升值前景；其三，投资物业的经营信心。,因此，本项目所要解决的问题是,如何将项目的核心价值提炼，并让客户心领神会的接受,如何建造合理的经营规划，并让客户接受，提升投资信心,如何向客户煽情
2、的讲述项目的美好未来，点燃客户的投资欲望,对价值本身的认识和注意,感性的激发的欲望,理性的选择过程,本案目录,一、项目核心价值提炼及营销主题,三、项目形象包装,二、项目经营规划,四、项目营销推广节奏,一、项目核心价值提炼及营销主题,项目的资源：临海 靠山,这是一项具有颠覆任何理由的资源优势，是无可匹敌的,一、项目核心价值提炼及营销主题,海的价值,稀缺,环境优美,生态,物以稀为贵,物以美为优,物以性为乐,海是优质的、养性的、价高的,海在今天可以轻松拥有，在明天是用金钱都很难获得的,拥有海的可能每天都在递减，拥用海的代价每天却在递增,海的天性给了我们投资的能量,一、项目核心价值提炼及营销主题,海陵
3、岛，大角湾海的价值挖掘,政府给予的评价：广东唯一的国家AAAA海边旅游区,旅游者给予评价： 大角湾的海是广东最美的海,历史赋于的内涵：大角湾的海是最有文化的海 。“南海一号”出水，水晶宫博物馆即将开馆，中国的水上丝绸之路，即将吸引大批游客的目光,时代赋于的机会：大角湾的海是最具投资时机的海。已经通过的规划设施正在建设，建成后的大角湾会更美、旅游资源更丰富、游客成倍增长，届时土地资源更紧缺，房价数倍提升。现在的海陵岛房产，短期内便可成为黄金屋。,大角湾的土地价值是稀缺的，不可再生的，是一天比一天贵的，是过时就没有的。,一、项目核心价值提炼及营销主题,总结性口号,海的天性给了投资的能量,项目自身价
4、值：唯一、高尚,项目具有海陵岛标杆意义,海边酒店公寓的价值,度假功能,经营功能,珍藏功能,是良性资产,是商业资产,是珍藏资产,因为海、公寓便可成为赚钱机器,因为海、公寓便可成为心灵的后花园,因为海、公寓便可成为稀世珍品,一、项目核心价值提炼及营销主题,海陵岛目前唯一的五星级酒店公寓,海陵岛目前最高的建筑（可观海陵岛全景）,户户都有山海景公寓,海陵岛唯一具有旅游景点的建筑,海陵岛最佳海岸位置的建筑,可同时看山、看海、看海陵岛全景的建筑,可同时看日出、日中、日落、月夜四中海色的建筑,海陵岛最早开发的旅游地产项目,项目价值关键词,唯一具有旅游景点,户户有景,最佳位置,最高建筑,最多景致,最早开发,将
5、来不能超越,标志性,唯一五星,起点低，升值能力最强，买进最合算,经营空白，经营能力强,品质高，性价比高,均好，可选择性强,卖点多，经营价值高,总结性口号,海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情,项目投资价值：升值、增值,投资就是为了赚钱，房地产项目的投资方式，第一是物业升值赚钱，第二是商业经营赚钱,物业升值能力,海陵岛正处在刚开发时期，地价一定能翻倍增长,有海的地方，土地就能升值,最好的海岸位置是增值最快的地方,南海一号的文化价值力促升值,大量地产商的涌入为升值推波助澜,政府大力投资的地方，就是升值最快的地方,项目物业升值能力的关键词,升值速度：第一个项目，最快速度,升值保证：政府、开发商、旅游者的财
6、富汇聚,升值空间：起步阶段，门槛低，空间宽,项目经营回报,每年300万游客，并且以每年增长30%的迅速递增中,科学预计年营业收入一亿元保证回报无忧,15年每年8%，12年无需打理便可通过经营赚回一套房。,比任何投资都稳定,无需打理，无需其它额外投资,只用付首期，回报付月供还有剩余,投资风险保证,发展商保留50%产权，多数风险由发展商承担，小业主风险几乎为零,发展商回购计划，保证零风险,回购价格=(首次成交价格-业主未付款)*(1+0.02*年限)业主历年实收租金总额,购买业主在购买3年以后，15年反租期内可选择要求发展商无条件回购房屋,3年时间项目经营基本成熟，客户要求回购的可能性较小，我们只
7、是做一个经营承诺，以提升其投资信心； 3年时间海陵岛开发已成熟，地价必将翻升，房价成倍增长，发展商回购房屋将无任何风险； 回购时收回每年8的反租回报，并给予业主每年2的利率回报，双方损失均较小。,总结性口号,09年投资法则 多、快、好、稳,项目经营价值：唯一，五星，产权式,经营价值重点突显在二个方面，第一，项目自己；第二，客源,二、项目经营规划莞深经营调查,目前，东莞、深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种：,1、酒店式公寓的付款方式基本与普通住宅的方式一致 付款方式也是首付20%，30年按揭，部分为首付30%，20年按揭。 2、东莞地区酒店式公寓一般实行返租，部分甚至强制性返租 与普通住宅一样，
8、公寓式酒店也是按照投资方式进行销售，购买后即签9-10年租赁合同，由开发商酒店管理公司经营。每年按78%的回报收益。合同期满后，或租或住由业主自定。 3、阳光半岛项目基本属于第三种经营模式，即，强制反租，统一经营，统一管理,度假式五星级,各种配套：商务会议设施，特色餐饮设施，水疗SPA、康体会所等休闲娱乐设施配套为一体。,景观点：观景台,东方酒店顾问经营,高标准管理机构,专业的服务培训机构,15年经营计划,发展商保留50%产权的产权式,硬 件,软 件,模式,反租15年后的保证,“海上丝绸博物馆”逐步开放带动的宣传会议，考察，科研，观光客源；,商务会议/奖励旅游活动客源。,不断增长的度假旅游观光
9、客源。,周末，假期、暑假带动的亲子旅行团，自驾车游客源。,中国西南部（云贵川等）及北方的避寒旅游观光客源,阳江市及海陵区的富裕居民，商家等的休闲、娱乐，餐饮客源。,海陵区未来开发带动的商务长租客户。,自架游联络点,垂钓联络点,摄影联络点,政府工作会议点,商务度假点,高档旅游团结洽点,客 源,渠 道,将海陵岛整体规划用广告的语言表达，塑造其未来的旅游能量无穷。 完成海陵岛区域内一份酒店经营的市场调研报告，说明未来的经营能量。 完成本项目未来10年的经营目标和经营计划，放大15年8反租的可能性。 制订本项目3年后无条件回购计划，建立客户投资信心。 反租15年期满后的投资保证,对于投资者来说，经营良
10、好才是他们最大的投资信心。因此，建议本案在营销过程中要完成有关经营的如下规划：,二、项目经营规划经营信心,二、项目经营规划15年后的经营保证,15年反租期满后，只要业主无异议，则可与酒店公司按条件续签租赁协议。直至产权期满。 租赁期内酒店客房的重新装修，设施、设备更新将由酒店负责。,1、此项条件解决了反租期满后，由于产权分割而导致小业主无法经营的可能。 2、此条件与回购条件合成，客户购买公寓后，既可长期持有，又可应急套现。也可保证公寓的维修、维护等。,总结性口号,海边经营至高点，不五星不经营,项目主题：海岸边的荣耀,本项目推广时间并不长，不宜将原有推广完全抛弃； 海岸边的荣耀基本能代表项目特征
11、，即稀世、增值、珍品； 但是本项目是投资性公寓，海岸边的荣耀需要投资性推广主题的支撑。,一、项目核心价值提炼及营销主题,海的天性给了投资的能量,09年投资至高点 多、快、好、稳,海边经营至高点，不五星不经营,海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情,叠加,推广主题：半岛海景 半岛“钱”景,一、项目核心价值提炼及营销主题,因此，建议本项目的推广主题语为：,在推广上为了突出大角湾海的特征可增加一句起解释作用的副题： 投资广东最美的海岸公寓,半岛海景,海之美,海之文化,海之心情,广东四大海岛之一,2.5公里海岸线,原生态，无污染海岸,国家4A海边旅游区,全国十大渔港之一、广东鱼仓,南海一号 历史标本,海上丝绸
12、之路博物馆 广东省最大文化投资项目,宋太傅张世杰庙址和陵墓,古炮台、镇海亭、北帝庙、灵谷庙、观音岩、新石器文化遗址等,海景土地的稀缺保证升值,旅游开发的完善带动升值,15年超值回购坐享升值,洋房价格酒店经营力促升值,一、项目核心价值提炼及营销主题,半岛钱景,大手笔大钱景,大资源大钱景,大规划大钱景,“大海”带来的景观资源,旅游带来的公寓经营客源,发达的交通带来的商务休闲资源,公寓10年经营计划,一年10天的免费度假,投资仅需8万元起,15年反租，年回报8,5年后可回购计划,海陵岛大规划，成为全国少有的海景和文化结合的旅游区,大规划决定未来土地快速升值,本项目位于规划中的枋心景区,重要的是规划项
13、目已经是在建设中,一、项目核心价值提炼及营销主题,说清规划给区域带来的好处、规划中项目地位、规划实施给项目带来的好处,摆事实、算实帐、煽心情,一、项目核心价值提炼及营销主题,“一半海景 一半钱景”，其广告语延展,09年地产投资法则：不到海边不投资,离海越近，赚钱机会越大,“下海”淘金有风浪 靠岸养钱无风险,海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情,XX亿政府投入， 酒店公寓升值无可厚非,可回购计划 风险为零无可担忧,15年8租约 回报稳定无可比拟,发展商保留50产权，保证财产优质使用,XXX客流 经营价值无可估量,东方宾馆顾问经营，五星理财管家,二、项目经营规划,“一半海景 一半钱景”，其经营广告语延展
14、,XX亿政府投入， 酒店公寓升值无可厚非,可回购计划 风险为零无可担忧,15年8租约 回报稳定无可比拟,发展商保留50产权，保证财产优质使用,XXX客流 经营价值无可估量,东方宾馆顾问经营，五星理财管家,三、项目形象包装,三、项目形象包装,山水日出,蓝 海 晴 空,产品分区域命名包装，让房子赋于情感故事,如果有可能，可以给各类房型都编注一个神话故事，房子是海边的房子，更是有故事的房子。,碧海金辉,海 陵 烟 云,导示系统,路标指示,从沿海高速出口到进入项目设立路标指示,从阳江旧城区进入项目设立沿路路标指示,形象导示,从进入海陵岛的入口设立形象标示,项目周边道路设立导示,形象宣传包装,销售中心门
15、口装饰,围墙广告更换投资性广告,三、项目形象包装,销售信息输出,楼体巨幅，以销售主题广告为主,楼体LED制作销售电话号码,楼体工程进度广告发布,销售部内销售气氛包装,销控,投资利好展板、投资回报图,未来经营规划内容,三、项目形象包装,四、项目营销推广策略及营销节奏,营销策略体系,以吸引珠三角发达城市和阳江本地投资客互动营销的策略； 以外围渠道营销和内在事件营销相结合的营销策略； 声东击西，用旅游资源吸引客户上门； 外联内合，扩大人脉营销范围； 网络营销拉近项目与客户之间距离； 团队合作制造投资热潮。,四、项目营销推广策略及营销节奏,短期内放大知名度,建立渠道营销架构,建立信息渠道,不断传递销售
16、信息，不断传递投资诱惑信息,销售事件，促成购买,四、项目营销推广策略及营销节奏,寻找一个点短期内放大知名度,放大知名度的理由：便于阳江以外的投资客能够关注项目，得到投资的信息,选择事件点的原则： 1、这个点一定要有新闻价值 2、这个点一定能吸引投资者的关注 3、这个点一定能够迅速流传开来 4、这个点一定是在博物馆开馆之前策划,事件案例： 广州人团购阳江阳光半岛国际公寓 09年也能天价拍卖房产（09年地产投资信心论坛） 阳江阳光半岛国际公寓XXX万竞买经营权,四、项目营销推广策略及营销节奏,建立渠道营销架构,高档旅游团合作（含自驾游）,外围销售人员，中介公司吸客,组织商会团体阳江游,阳江本地客拓展（广告、事件）,各地项目分展场拓展,网络看楼团,四、项目营销推广策略及营销节奏,建立信息渠道,
