房地产企业运营管理亿城的经验

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1、1,房地产企业运营管理,深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日,2,房地产企业运营管理 目录,前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进,3,房地产企业运营管理 前言,一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述,4,中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。,房地产企业运营管理 前言,5,变化

2、不断增加和加快-风险不确定性利益相关者不断增加-利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高-质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高-呼唤房地产的运营管理,房地产企业运营管理 前言,6,房地产企业运营管理 前言,如何保证企业持续高效的运转？ 如何实现对项目的有效管理？ 如何做好分工协作？ 如何建立有效的运营管理体系？ 如何提高内部协作的效率？ 如何保证员工的工作激情？,企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：,规模/市场影响力,7,房地产企业运营管理 前言,规模/市场影响力,企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶

3、段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理,8,一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的基本概念3、对运营管理的深入理解,前言 运营管理的概念与内容,9,一、运营的定义,运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。,输入,输出,职能过程,材料设备人员信息资金,制造供应运输服务,产品服务,提供产品和服务的过程,前言 运营管理的概念与内容,10,二、运营管理的基本概念,1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理,前言 运营管理的概念与内容,11,二、运营管理的基

4、本概念 1、运营管理的几种定义,运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽车、 生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（Operations Management）,前言 运营管理的概念与内容,12,运营管理定义（1）,运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对

5、生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。,前言 运营管理的概念与内容,13,运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).,运营管理定义（2）,前言 运营管理的概念与内容,14

6、,运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。(Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services ),运营管理定义（3）,前言 运营管理的概念与内容,15,现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为“生产与运

7、作管理”“Production and Operation Management”,前言 运营管理的概念与内容,16,二、运营管理的基本概念 2、企业价值链（VCM）,每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。 所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。 价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持活动（Secondary Activities）两大类。,企业价值链（VCM） -就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合,前言 运营管理的概念与内容,17,房地产企业价值链,前言 运营管理的概念与内容,18,企业价

8、值链（VCM）,运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。,企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。,运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造,前言 运营管理的概念与内容,19,二、运营管理的基本概念 3、基于企业价值链的运营管理,企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势,前言 运营管理的概念与内容,20,运营管理的对象和内容 运营管

9、理的目标 运营管理的原则 运营管理的执行者,前言 运营管理的概念与内容,21,运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制,前言 运营管理的概念与内容,22,1、企业价值链的各个系统的设计 2、企业价值链的各个系统和运行 3、企业价值链的各个系统和改进,运营管理的内容,前言 运营管理的概念与内容,23,第一：不断满足客户需要。（性能、价格、时间） 第二：有效利用资源。（人员、材料、运辅、库存、设备、场地）,运营管理的目标,提升产品价值

10、、实现战略目标；降低成本，提高效率提升企业核心竞争力,前言 运营管理的概念与内容,24,运营管理的原则,树立整体思想，追求协调下的均衡 运营过程规范化、标准化、流程化 坚持量化的管理与控制 前馈控制与反馈控制相结合 刚性与柔性相结合 充分利用信息平台,前言 运营管理的概念与内容,25,运营管理的执行者,首席运营官（Chief Operating Officer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Officer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总

11、裁,一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能 公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划,前言 运营管理的概念与内容,26,运营管理的执行者,其化运营管理执行者,运营总监 运营管理部 经营管理部 计划财务部 总经理办公室 行政部 董事长秘书,前言 运营管理的概念与内容,27,组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订公司的业务规范和运营流程 组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 协调各

12、部门之间的工作关系 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评 ,运营管理的主要职责,前言 运营管理的概念与内容,28,组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订公司的业务规范和运营流程 组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 协调各部门之间的工作关系 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评 ,运营管理的主要职责,前言 运营管理的概念与内容,29,1、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产

13、企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进,房地产企业运营管理的内容,前言 运营管理的概念与内容,30,一、房地产企业运营管理的现状与特点 二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系 三、房地产企业运营管理的原理,前言 房地产企业运营管理综述,31,一、房地产企业运营管理的现状与特点,很多房地产企业中普通存的现象： 部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调 岗位职责不明，干好干坏说不清 授权不清，不知该不该做主 单个项目做得很好，但多项目运作问题不断 总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？ 同样的问题重复发生 不断地处理问题但总也处理不完

14、换一个领导换一种做法 越级指挥，计划天天变 制度流程一大堆，形同虚设 员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低 客户投诉不断,-出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。,前言 房地产企业运营管理综述,32,认识误区：认为运营管理就是项目计划管理最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标 如何保证,前言 房地产企业运营管理综述,33,二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系,（一）运营与项目 （二）项目管理简介 （三）运营管理与项目管理的区别 （四）运营管理与项目计划的关系,前言 房地产企业运营管理综述,34,（一）运

15、营与项目,工作性质与内容的不同,工作环境与方式的不同,组织与管理上的不同,前言 房地产企业运营管理综述,35,（二）项目管理简介,项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。“项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。”-美国项目管理学会,前言 房地产企业运营管理综述,36,项目管理框架图,项目干系人的需要和期望,9大知识领域核心功能,范围管理,时间管理,成本管理,质量管理,人力资源管理,沟通管理,风险管理,采购管理,项目管理工具,项目管理技术,9大知识领域辅助功能,前言 房地产企业运营管理综述,