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1、克而瑞石家庄房地产市场报告,2018年第26周,2018年7月3日,石家庄克而瑞机构 研究成果,1,消息面,1、房地产市场的新一轮政策调整和升级高潮到来。第26周，全国有多座城市调整和升级当地调控政策，动向如下：继续管控购房行为，严厉遏制炒房投机行为；严厉管控销售行为，特别是对违法违规销售和其他可能助长炒房投机的销售行为，打击力度较大。当前调控的主基调即对购房和售房行为“两手抓”。此外，对企业购房行为进行管控，遏制可能滋生炒房投机行为。全国30座城市启动专项整治，将对石家庄正开展的专项整治产生外围压力，预计7月专项整治将持续，市场短期内不具备恢复正常秩序可能。但石家庄当前实施政策无调整和升级必
2、要，且当前市场成交规模较低，购房需求低迷，政策仍有效，石家庄市场的最大现实应是专项整治行动。 2、央行降准对缓解市场流动性有正面作用，但因决策层压力，金融机构对房地产行业流动性管控仍严格，且流动性投放愈发向规模居前房企靠拢。短期内涉房信贷从紧态势不会改变，下半年房企仍需做好过苦日子准备。 3、本地方面，第26周新出台政策较多，商业地产去库存政策在既有基础上有调整，取消调剂入学，但调增商服用地变更住宅用地比例，意在从源头减少商业地产库存压力，但分割住宅和公寓，强调“公寓是公寓，住宅是住宅”，既是出于商业地产长远发展考虑，也是建立在石家庄正打造全国商贸物流核心城市的定位。尽管政策对去化既有商业不利
3、，但对市场发展有利。 4、近期，各行政区土地级别和基准地价调整，地价实质性上扬已成事实，对各地拆迁补偿有重大影响，证件、手续当前仍不齐全项目补办手续、走向合法化有负面影响，且加剧此类项目的购房风险。,提要,消息面,央行降准难改全行业流动性偏紧 石家庄专项整治存加压可能,宏观消息面,央行“降准”，不排除有资金流入房地产行业，系市场积极信号。但金融机构当前仍对房地产流动性从严管控，压力来自决策层。流动性投放也将集中在规模居前房企，全行业流动性偏紧。决策层启动全国市场专项整治，系本轮调控组成部分。尽管未列入石家庄，但石家庄专项整治仍面临极严峻压力，短期内仍有持续加压可能。,宏观消息面,湖南省长沙市、
4、云南省昆明市、陕西省西安市相续加码房地产调控政策，三地均属于市场偏热、成交规模偏高、购房需求旺盛、房价存在上升压力的城市，亟待通过新一轮调控政策向市场释放从严信号。,多地升级当地政策 新一轮政策调整高潮到来,石家庄调控最大现实系专项整治 升级政策意义不大,宏观消息面,短期内石家庄无政策升级可能，当前调控最大现实系房地产市场专项整治。考虑到当前市场供应和成交规模偏低，购房需求较低迷，当前政策仍有效力，短期内调整和升级意义不大。,共有产权住房试点陆续展开 中小户型面向首置需求,宏观消息面,各地共有产权住房试点陆续展开，广东省佛山市试点政策可关注到共有产权住房的户型规划，面向购房需求群体和购置政策，
5、仍以中小户型和首置需求为主，对各地共有产权住房政策有示范和借鉴意义。,本地消息面,与此前相比，商业地产去库存政策取消调剂入学，调整住宅用地比例上升至70%。当前商业地产库存压力大，集中在公寓市场，政策从源头上削减供应规模，但强化“住宅是住宅、商业是商业”，系出于长远发展考虑。,商业地产去库存政策有调整 源头削减供应遏制公寓类住宅化,本地消息面,石家庄支持社会力量办医，有利于房企借引入优质医疗资源，在开拓市场和获取土地上打开局面。房企拿地对配建教育设施落地不到位，项目交付遗留问题多，政策对房企配建教育设施并按时移交有强制作用。,社会力量办医政策有利房企拿地 教育设施配建移交政策有强制力,各县区基
6、准地价上扬 土地成本上升已成既定事实,区域消息面,各县、区土地级别和基准地价均有调整，各性质基准地价均有上扬，土地成本上升已成既定事实，对拆迁补偿有较大影响，证件、手续不全项目补办手续成本将上升，对此类项目合法化有负面影响，加大项目风险。,专项整治下沉至各县区 市场尽快恢复正常秩序难度极大,区域消息面,专项整治已下沉至各区、县，且有长效机制，并将对7月市场有重大影响，市场尽快恢复正常秩序难度极大。,双合同问题暂无解决方案,区域消息面,证件、手续不全项目可通过督促办理解决问题，房产中介、渠道商加以限制，但双合同问题暂无解决方案。,自专项整治以来，房企和项目营销动作频率和规模下降。第26周有营销动
7、作的房企和项目仍偏少，以暖场活动为主，周期延长，常态化。恒大旗下项目入市意愿积极，当周两个项目有营销动作。,结合项目特点设计暖场活动 恒大项目入市意愿积极,房企消息面,2,土地市场,第26周供应7宗地块，均位于鹿泉区，全部为住宅用地，面积5.51万平方米，约合83亩，起始单价211.28万元/亩，详情如下：,供应7宗住宅用地 均位于鹿泉区,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞 说明：“宗地面积”单位“平方米”、“起始价”单位“万元”、“起始楼面价”单位“元/平方米”、“起始亩价”单位“万元/亩”、成交价”单位“万元”、“成交楼面价”单位“元/平方米”、“成交亩价”单位“万元/亩”,
8、2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,鹿泉区2018-57号、鹿泉区2018-58号、鹿泉区2018-59号三宗地块均系绿城西山桃花源补办土地手续。,南二环西延线,山前大道,石太客运专线,绿城西山桃花源,鹿泉区2018-57号 鹿泉区2018-58号 鹿泉区2018-59号,新长城影视基地,龙泉寺,龙泉湖湿地,显现国际学校,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,鹿泉区2018-60号地位于槐安西路，交通较便捷，具备第一居所条件，且有省二院西院区配套。,青银高速公路,槐安西路,上庄大街,鹿
9、泉区2018-60号,中景香颂 11635,中山凯旋门 12503,恒大金碧天下 21783,泰丰翠屏山水,河北医科大学第二医院西院区,磊阳湖畔,金悦府,上庄工业园,龙泉花园东区 9914,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,鹿泉区2018-61号、鹿泉区2018-62号、 鹿泉区2018-63号地位于封龙山东麓，交通路网与周边配套待改善。,石赞高速公路（在建）,装院路,封龙山,石家庄铁道大学四方学院,鹿泉区2018-61号 鹿泉区2018-62号 鹿泉区2018-63号,成交2宗住宅用地 流拍3宗,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石
10、家庄克而瑞 说明：“宗地面积”单位“平方米”、“起始价”单位“万元”、“起始楼面价”单位“元/平方米”、“起始亩价”单位“万元/亩”、成交价”单位“万元”、“成交楼面价”单位“元/平方米”、“成交亩价”单位“万元/亩”,第26周成交2宗地块，全部为住宅用地，分别位于栾城区和正定县，面积8.83万平方米，约合132亩，成交价3.0005亿元；流拍3宗，均位于栾城区，全部为住宅用地，面积8.91万平方米，约合134亩，详情如下：,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,栾城区2018026号地应系天山熙悦府办理土地手续。,圣雪路,环城南路,石栾大
11、街,龙岗街,育才街,圣雪花园 5676,佐佑城 9756,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,栾城区2018027号地应系恒大东许营用地之一。,仓宁北路,仓宁路,规划十二路,楼底北路,楼底路,石栾大街,西许营街,东许营街,颂扬大街,营东街,营西街,栾城区2018027号,东龙府邸 7962,环城水系,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,栾城区2018029号地位于栾城核心区西部，环城西路、鑫源路通行情况良好，周边配套较差，天山项目群内。,鑫源路,富强路,环城西路,石栾大街,太行大街,
12、栾城区2018029号,福景名都 8665,康华宿舍楼 8552,栾城二中,县标医院,鑫源小区 8039,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,栾城区2018030号地位于栾城核心区内，周边配套和路网较完善，系。,栾武路,宏远路,太行大街,华兴街,泰安街,新开街,栾城区2018030号,人民公园,河北栾城中学,栾城区政府,承翰世家 9400,英伦湾 10881,东坡家园 8738,栾城天山水榭花都 9817,智高常春藤 9541,惠源东区 9373,福城 10018,颐和公寓 6932,2018年第26周土地市场供应或成交示意,土地市场,数
13、据来源：中国土地市场网、石家庄克而瑞,正国土资201801号地位于正定新区西部，紧邻园博园。应系三里屯社区棚户区改造回迁房用地之一。,承泽街,新城大道,义玄街,天宁路,迎旭路,园博园,石家庄市政府新址,承丰路,东关路,正国土资201801号,园博园大街,新区2016007号 9132,新区2016008号 9098,尉佗街,新区2017005号 7514,新区2017004号 7508,新区2017003号 7519,周汉河,3,商品房市场,1、尽管专项整治持续且保持高压，但石家庄普通住宅市场略有复苏迹象。第26周石家庄普通住宅供应6.79万平方米，成交2.16万平方米，较第25周上升9%；成
14、交价格19702元/平方米，较第25周上升8%，呈现量价齐升状态。当周有项目推出新房源，但亦有项目因预售备案价未获批准而推迟入市时间。但受此影响，长安区和正定新区的普通住宅成交规模上扬。当周的可售可购项目仍偏少，全国性房企开发项目仅有五个项目有成交，但单项目成交规模位居前列，合计成交1.62万平方米，占总量75%，较第25周有上扬。改善需求表现活跃，120至140平方米小三居表现最好，140至160平方米有大幅上扬。有成交的本地项目较多，成交规模略有上扬，但单项目无法与全国性房企开发项目相比。因市场关注双合同等问题悬而未决，各方仍观望，当前较低迷态势仍将持续，尽管成交规模连续四周有上扬，但与专
15、项整治前相比有较大差距。当前改善需求已成成交主力。 2、公寓成交规模有回落，市场继续呈现出弱势状态。第26周公寓无新增供应，成交0.34万平方米，较第25周下降36%；公寓成交价格12892元/平方米，与第25周持平，呈现出量降价稳状态。公寓中的低价项目成交规模居前，拖累公寓成交价格，但也反衬出公寓项目溢价能力较差等问题。第26周有商业地产去库存政策出台，从源头上遏制商业地产供应规模，为去化减压，但新政策已取消调剂入学，意在分割普通住宅与公寓市场，明确“住宅是住宅，商业是商业”，短期内势必对公寓市场产生负面影响。当周的公寓成交主力系40至60平方米，且与其他面积段差距拉大，毛坯交付公寓好于精装
16、修，平层公寓好于Loft。,提要,商品房,第26周石家庄普通住宅成交146套，共计2.16万平方米；公寓67套，共计0.34万平方米；别墅、写字楼无成交；商铺128套，共计0.25万平方米。,普通住宅成交2.16万平方米 公寓成交0.34万平方米,数据来源：石家庄克而瑞,单位：平方米,单位：套,单位：元/平方米, 2018年第26周石家庄市辖区各类型商品房供应和成交情况, 2018年第26周石家庄市辖区各类型商品房成交价格情况,商品房,第26周石家庄普通住宅供应396套，共计6.79万平方米；成交146套，共计2.16万平方米。与第25周相比，成交套数持平，但成交面积上扬。全国性房企开发项目成交104套，共计1.62万平方米，占75%，较第25周上升。成交主力系120至140平方米小三居室，140至160平方米成交规模大幅上扬，中端改善需求表现活跃。,单套成交面积上升 中端改善需求表现活跃,数据来源：石家庄克而瑞,
