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1、第三章 前期物业管理,2017/11/17,2,目 录,物业管理的前期介入,1,物业管理方案的策划,2,案例分析,物业的入伙管理与装修管理,4,3,4,物业的验收管理,5,1,3,6,物业的档案管理,2017/11/17,3,第一节 物业管理的前期介入,一、前期介入的内涵 （一）前期介入的含义 所谓物业管理的前期介入，是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从业主与使用人及物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好设计关、建设配套关、工程质量关和
2、使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，对即将接管的物业在物质上和组织上做好准备，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。,2017/11/17,4,第一节 物业管理的前期介入,（二）前期介入对于开发商和物业服务企业的影响 1、对开发商而言，进行投资决策、规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力。 2、对业主而言，业主还将对后期服务物业管理进行权衡。物业管理的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。 3、对物业服务企业而言，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业
3、管理者的需要，同样也成为房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。,2017/11/17,5,第一节 物业管理的前期介入,（三）前期介入的作用 1、物业管理前期介入能完善物业的使用功能 2、物业管理前期介入能改进物业的具体设计 3、物业管理前期介入能更好地监理施工质量 4、物业管理前期介入为竣工验收和接管验收打下基础 5、物业管理前期介入便于日后对物业的管理二、前期介入的阶段划分及其工作内容（一）早期介入（二）中期介入（三）晚期介入,2017/11/17,6,第一节 物业管理的前期介入,三、前期介入的实施（一）物业规划设计和建设准备阶段介入的实施（二）物业施工阶段介入的实施（三）物业
4、的竣工验收和接管验收阶段介入的实施四、前期介入中应注意的问题1、前期介入过程中，应从恰当的角度，以合适的方式对物业的规划设计、建设等提出合理性意见。2、独立的物业服务企业，是从未来使用及管理的角度，对物业规划、设计、施工质量提出意见，且提意见的方式应是顾问式的。3、对招标或改聘的物业服务企业，需对规划设计、施工等环节形成的物业的各种缺陷，在验收、接管环节加以认真清查，并向业主和使用人讲明，从而尽可能在今后的物业管理与经营服务中加以弥补。,2017/11/17,7,第一节 物业管理的前期介入,五、前期介入与前期物业管理的区别 1、前期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期
5、物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权2、前期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象3、在前期介入工作中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业服务企业起主导作用六、开发企业在前期介入中的角色处理（一）前期介入中的“主角”（二）前期管理中的“配角”,2017/11/17,8,第二节 物业管理方案的策划,一、物业管理方案策划及其步骤（一）物业管理方案策划的含义 物业管理方案是指物业服务企业实施物业管理与服务的基本思路与主要措施的完整描述。可以说，它是物业服务企业提供给开发 商和业主参与竞标的“标书”。（二）物业管理方案策划前的
6、准备1、组建制定物业管理方案的工作班子2、对方案制定人员进行必要的业务培训3、准备经费4、准备设备（如车辆、电脑等）5、准备相关资料（必要的文件、资料、书籍等）（三）策划物业管理方案的基本步骤,2017/11/17,9,第二节 物业管理方案的策划,二、物业管理方案的基本结构（一）项目管理的整体设想与策划（二）管理模式（三）公司人力资源管理（四）规章制度建设（五）经营管理指标（六）社区文化建设与社会服务（七）财务管理及经费收入测算（八）日常管理（九）物业维修养护计划与实施,2017/11/17,10,第二节 物业管理方案的策划,三、物业管理方案的主要内容（一）物业管理档次 物业类型、功能将决定不
7、同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础。档次不同，决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。（二）物业管理服务的标准 物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目及质量标准。（三）物业管理财务收支预算,2017/11/17,11,第三节 物业的验收管理,一、物业的竣工验收（一）物业竣工验收的意义（二）物业竣工验收的分类 1、隐蔽工程验收：是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。验收应以施工图的设计要求和现行技术规范为准。 2、分期验收：是指分期进行的工程项目或个别单位工程在达到使用条件、
8、需要提前动用时所进行的验收。 3、单项工程验收：是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件、能满足投产要求时，经施工单位提出申请，由批准的竣工验收小组对单项工程进行的竣工验收。 4、综合验收：也叫全部工程验收。是指整个房地产开发项目 按规划、设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准时，由批准的竣工验收小组对整个房地产开发项目进行的竣工验收。,2017/11/17,12,第三节 物业的验收管理,（三）竣工验收时应移交的材料 1、竣工工程项目一览表 2、工程项目竣工图 3、设备清单 4、材料、建筑构件、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，试验记录、控制仪表的调试记录等 5、隐
9、蔽工程验收记录 6、土建施工记录 7、设备安装调试记录 8、建筑物、构筑特的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔热等指标的测试记录等 9、工程质量事故的发生和处理记录 10、图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单 11、有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。,2017/11/17,13,第二节 物业的环境管理,（四）竣工验收后的物业保修1、物业的保修就是房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷予以修复。2、物业的质量责任和保修期分两种情况：（1）未售出物业，在保修期内出现质量问题，由施工单位向建设单位承担保修责任。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。（2）已售出
10、物业，在保修期内出现质量问题，由建设单位承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（建设单位可向施工单位追偿）。这又分两种情况： 1）商品住宅类物业，保修期不得低于施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于两书规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于该最低保修期限。 2）非住宅商品类物业，其保修期不得低于施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。,2017/11/17,14,第三节 物业的验收管理,二、物业的接管验收（一）物业接管验收的定义 狭义的物业接管验收，是指针对物业的结构安全和设备设施的使用运行安全进行的再检查和接收。广义的物业接管验收，是指物业服务企业在
11、物业管理工作全面展开之前进行的信息搜集和信息汇总。 本书指的是前者。（二）物业接管验收的类型 1、新建物业的接管验收 2、原有物业的接管验收（三）物业接管验收的内容 1、权益资料 2、工程质量 3、服务理念 4、财务和财产 5、人员续聘,2017/11/17,15,第三节 物业的验收管理,（四）物业接管验收中应注意的问题1、选派素质好、业务精通、对工作负责的管理人员及技术人员参加验收工作。2、物业服务企业应站在业主和使用人的立场上，对即将交付使用的物业进行严格的验收。3、虽然接管的物业通过了竣工验收，属合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题。4、落实物业的保修事宜。5、建设单位应向物业服务
12、企业移交整套图纸资料.6、移交工作应办理书面移交手续。7、物业服务企业在钥匙交接时，清楚核对钥匙与门牌是否对应。,2017/11/17,16,第三节 物业的验收管理,三、物业接管验收与工程竣工验收的联系与区别（一）联系 1、工程竣工验收是物业接管验收的前提和基础 2、物业服务企业应参与竣工验收 3、物业接管验收对工程竣工验收起到补充作用（二）区别 1、所属产业不同 2、性质不同 3、验收主体不同 4、工作内容和侧重点不同 5、移交对象不同,2017/11/17,17,第四节 物业的入伙管理和装修管理,一、物业的入伙管理（一）物业入伙 入伙是指业主或使用人领取钥匙，进房入住，它是物业服务企业与服
13、务对象的首次接触。（二）入伙手续 是指物业服务企业在所建楼宇具备了入伙条件后，向业主寄发有关文件（如入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书等），业主据此办理验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等手续的系列活动。 （三）业主对物业的验收 业主在指定的时间内实验验收物业，着重勘验物业自用部分及相关公用部分的工程质量设备运行等，是否有质量问题。一般可能存在质量问题的有： 1、给排水系列 2、门窗系列 3、供电系列 4、墙面、屋顶、地板系列 5、公共设施及其他,2017/11/17,18,第四节 物业的入伙管理与装修管理,二、物业的装修管理 （一）物业装修管理的重要作用 （二）物业装修管理的主要内
14、容 1、装修管理的操作程序 2、对装修材料的使用建议 3、装修管理规定 4、押金及装修管理费 5、具体的管理与批准权限 （三）物业装修中常见的违章行为及处理 1、装修中常见的违章行为 2、对违章行为的处理,2017/11/17,19,第五节 物业的档案管理,一、物业档案的含义、内容和特点（一）物业档案的含义物业档案是指关于某物业所有的包括过去的和现在的一切活动中所形成的，具有参考价值，应当时档保存的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。（二）内容：图、档、卡、册、表。（三）特点：专业性、动态性、真实性、价值性、法律性、图卷结合。（四）物业档案管理的含义和要求,2017/11/17,20,第五节 物业的档案管理,二、物业档案的收集（一）收集的含义（二）收集的要求三、物业档案的整理（一）物业档案整理的含义（二）物业档案整理的具体实施1、分类2、立卷3、案卷排列4、案卷目录编制（三）物业档案整理时应注意的问题,2017/11/17,21,第五节 物业的档案管理,
