第二章资产评估的方法与程序2003

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1、第一节 资产评估的方法及其选择 第二节 资产评估的途径 第三节 资产评估的基本程序,第二章 资产评估的方法与程序,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章基本要求,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章重点,对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,本章难点,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手

2、段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,得出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,资产评估方法体系,一、成本法（The cost method）,3、注意问题（应用前提） （1）历史资料的真实

3、性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.,（一）成本法的基本原理 1、理论基础 （1）生产费用价值论 （2）资产的价值取决于购建时的成本耗费 2、评估思路,第一节 资产评估的方法及其选择,（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,基本公式： 评估值 = 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗= 重置成本成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 评估值 = 重置成本综合成新率,1、重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本

4、便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。,（1）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本 = 直接成本 + 间接成本直接成本 一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本 主要指企业管理费、培训费等。注：（1）采用核算法的前提 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。,案例1 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元

5、人工成本0.8元，该机器设备重置成本为： （1）直接成本=500001000十800=51800(元)其中：买 价：50000元运杂费： 1000元安装成本：800元（其中原材料300，人工500） （2）间接成本(安装成本)：400元 （3）重置成本合计：52200元。,（2）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。,案例2 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估时该类资产的价格指数为160，则：被估资产重置成本50000（1

6、6095）10084210（元）,又如，被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2003年为11.7，2004年为17，2005年为305，2006年为69，2007年为48，则有：被估资产重置成本：= 200000（111.7）（117）（130.5）（16.9）（14.8） 100= 200000191= 382000(元),（3）功能重置成本法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能重置成本法，即根据功能

7、与成本的函数关系，确定重置成本。,（a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。,案例3 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本= 40005000 50000 40000(元)功能价值法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。,（4）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤： （a）将被估资产按

8、一定标准分类。 （b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （c）计算调整系数K。（d）据K值计算被估资产重置成本。,案例4 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K = 3020 = 1.5该类通用设备重置成本 = 5001.5 = 750(万元),2、有形损耗（实体性损耗）及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法: （1）观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率） （2）使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资

9、产利用率,有形损耗率,案例5 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5(103608)100 93.75由此可确定其实际已使用年限为9.4年。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。,3、功能性损耗及其计量,（1）功能性损耗的含义无形损耗的一种，体现在两方面：(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）； (2)产出能力 （2）功能性贬值额的计算步骤(a)计算年超额运营成本(b)计算年净超额运营成本年净超额运营成本

10、 年超额运营成本（1所得税率）(c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额 年净超额运营成本 （P/A,r,n）,案例6 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：,4、经济性损耗及其计量 （1）经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 （2）表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少,（3）计算方式（a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量,（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量,案例7 某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结

11、构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率1-（1400020000）0.610010.81 10019以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业投资回报率10，所得税率33。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额（6000100）（1-33）（P/A,10%,3） 4020002.4869 999734(元),5、综合成新率及其计量 （1）含义 资产的现行价值 / 资产的重置全价 （2）计量方法(a) 观察法(b) 使用年限法(c) 修复

12、费用法,（三）对重置成本法的评价,1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。,评估对象为某企业1998年购进的一条生产线,账面原值为150万元,2001年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足,由此而造成收益损失额每年为20万元,(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资料,采用成本

13、法对该资产进行评估。,资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值 资产的重置成本=150(1+10)3=199.65(万元)=1996500(元) 资产的实体有形损耗率=3(3+6)100=33.33 资产的功能性贬值=312 650(1-33)(PA，10，6)=234000.674.3553=68282(元) 资产的经济性贬值=20(1-33%)(PA，10，6)=200.674.3553=58.361(万元)=583610(元) 资产评估价值=1996500(1-33.33)-68282-583610=1331067-68282-583610=679175(元),某企业

14、将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定,按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成3万元(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%),要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评

15、估。,资产的重置成本=4800000元 资产已使用年限=20(5040057600)100=200.875=17.5(年) 资产实体有形损耗率=17.5(17.5+8)10096=68.63% 资产的功能性贬值=3(1-33)(PA,10%，8)=30.675.3349=10.7231(万元)=107231(元) 资产评估价值=4800000(1-68.63%)-107231=48000000.3137-107231=1398529(元),补充的知识点: 资金的时间价值,资金的时间价值是指经过一定时间的增值，增值的原因是由于货币的投资和再投资。,我们知道任何经济活动都是以一定的投入获得相应的产出。对整个社会来说，其经济通常是发展的，即所有经济活动的所得大于所出。我们可以用下面的式子来揭示：G=G+G,增值后的资金,利息或利润,资金时间价值产生的原因,利息计算的种类,利息的计算有两种:单利和复利 计息期：可以根据有关规定或事先的合同约定来确定 单利计息 所谓单利既是指每期均按原始本金计算利息 计算公式： I=PniF=P(1+ni)I-利息 P-借入本金 n-计息期数 i-利率Fn年末的本利和,