《2013年长沙华晨世纪广场酒店式公寓地产项目营销思路暨销售推广策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年长沙华晨世纪广场酒店式公寓地产项目营销思路暨销售推广策划方案（84页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、爆破式快销之道 华晨世纪广场酒店式公寓营销思路,项目目标,6个月实现4亿销售！,所处背景,项目质素均好： 1、大长沙，新中心，42万平米高端城市综合体； 2、5大主力商家入驻（美国温德姆至尊豪生大酒店、居然之家华中旗舰店、华润欢乐颂百货、华润万家生活大超市、江苏卫视幸福蓝海国际影城）； 3、1条地铁、3大高铁、5大商业巨头、10大业态组合、24小时不夜城、42万平米恢弘手笔、365天赚钱、600亿武广引资、1亿机场年客流吞吐量=大长沙优质不动产；,竞争优势均好： 1、喜盈门范城：返租回报率不及本案； 2、相比银行存款、银行理财产品：本案8%+2%+12天免费入住，收益率更高； 3、相比股票、期
2、货产品：本案地段、主力商家、人流保障，风险性更小；,市场大势深度探底，投资性需求不够活跃： 目前处于深度探底阶段，2012年快速回暖性的希望较小，市场投资性需求不够活跃；,关键问题,快,现状：1个月蓄卡11张 按照50%转化，月均销售额500万,目标：6个月实现4亿销售 月均销售额6667万,不担心卖不掉，关键是淡市下要卖的快！,如何实现销售速度10倍以上的跃升！,快,项目起势快,客户积累快,限购应变快,销售杀客快,推售节奏快,总控执行快,战略层面,1,2,3,4,5,6,战术层面,项目起势快,1、快传式形象 2、快热式事件 3、快爆式渠道,推广形象要传得快，必须要与客户内心产生共鸣，否则一切
3、都是浮云！,项目价值体系梳理 大长沙，新中心；42万平米高端城市综合体；奠定投资信心保障。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,快传式形象,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,地段：处于万家丽路与长沙大道交汇处，长沙东部交通枢纽；交通：地铁二号线站口，地铁五号线出站口，铁轨换乘中心；配套：北有沃尔玛，西有长沙最大的专业批发市场高桥大市场，以及26中，东部武广高铁站；规划价值：以商业为主导的综合体典型案例，有世界一流酒店、超5A写字楼、世界级百货商场、酒店式公寓、豪宅等。主力商家：家居大鳄居然之家、超市巨头华润万家、媒体领头羊江苏卫视、世界级酒店温德姆。 ,项目价值体系梳理 收益高，风险低，大长
4、沙优质不动产。,快传式形象,产品面积：32-88，面积区间大，总价区间大，适合多类客户；产品价值：高级防热保温隔音材料，使噪声白天黑夜都低于40DB（A声级）；集中热水、中央空调、配备24小保安系统价格：13000-15000元/，价格高，但带超级豪装；投资回报：年回报率8%+2%购物卡+12天免费入住/年运营商家：世界级温德姆豪生大酒店，品牌实力保证风险控制： A栋5A级写字楼物业做担保。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,项目拥有良好的投资信心和利益刺激，如何引起客户共鸣！,快传式形象,世界排名第2，酒店巨头温德姆至尊豪生见证 *返租8%+2%购物卡+
5、12天免费入住*,快传式形象,【大长沙第一收益率物业】,针对女性客户寻求安全感,“嫁好男，不如拥有温德姆返租酒店1间” “爱她，就用温德姆酒店给她一个承诺”,快传式形象,“经济不景气”“年老色衰”“新婚姻法对男性财产的保护”，有一天，当自己的男人靠不住的时候，你还能靠什么？,针对父母为后代考虑的心理,“给儿子一个零花钱罐” “给儿子未来一个保障”,快传式形象,【年返租8%+2%购物卡+12天免费入住】,针对低门槛投资客,快传式形象,“以租养贷，大有赚头” “月供 -2608，就要搞大你腰包” 100万产品为例，月供5700，返租8333，以租养贷还赚2633,“对于投资力不是很强的客户，投资门
6、槛仅30万，以租养贷，尚有结余。”,针对保值/分散风险的投资客,引申：华晨国际保佑你兜里的钱恋爱、结婚、生子，然后生好多的孩子！,主题1：“这里的房子会赚钱”/“让酒店巨头为你打工” 主题2： 存银行不如存华晨世纪广场,快传式形象,针对彰显身份感的投资客户,主题1：华晨温德姆，中国小迪拜 主题2：华晨温德姆，酒店中的“兰博基尼” 主题3：拥有温德姆返租酒店，才谈的上成功！,快传式形象,针对应对经济衰退的投资客户,快传式形象,“这里永远没有经济衰退” “把CPI甩进太平洋”,事件法则！,美国历史上著名的引起青少年犯罪率上升的产品AIR JORDAN 1 和 IPHONEPOINT3:事件营销是确
7、立项目市场影响力的最佳法则,Iphone导致青少年犯罪率上升事件 中国移动为IPHONE客户剪卡事件 IPHONE的泄密评测事件 IPHONE4“天线门事件” ,快热式事件,快热式事件,事件1：世界五百强居然之家强势入驻华晨世纪广场，华润万家超市、欢乐颂、江苏卫视进驻项目。,家居巨头“居然之家”，打造中南地区100万级人气地标。,来华晨世纪广场报名就可以参加“非诚勿扰”了！,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快热式事件,事件2：要想赚大钱，跟着世界五百强温德姆这条大鱼游吧！,温德姆酒店集团是温德姆环球公司旗下的三大子公司之一在全球66个国家经营着约7000
8、家酒店，共拥有588500间客房。,温德姆酒店集团实力雄厚,温德姆酒店档次高，价格昂贵,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,温德姆酒店VS喜来登酒店 VS 本案温德姆豪生,快热式事件,事件3：长沙温德姆豪廷优越于喜来登，本项目的温德姆豪生将是温德姆豪廷的升级版！,喜来登酒店价格低于温德姆豪廷,温德姆豪廷价格低于温德姆豪生,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快热式事件,事件4：华晨世纪广场公寓“以租养贷”与英国威尔森夫妇炒房黄金法则不谋而合。,威尔森夫妇是英国房地产上一个传奇，两人本来只是数学教师，却凭着敏锐的投资眼光，并
9、大胆融资运用极高的投资杠杆，从只有两套房子的小业主，在短短10多年内，成为英国最大的包租公/婆。 在去年10月金融海啸前，威尔森夫妇曾拥有910套房子，资产总值高达2.5亿英镑，他们也是英国首位炒房成为亿万富豪的人，在英国最新富豪榜排名第793位。 “以租养贷”是这两位夫妇的炒房黄金法则。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快热式事件,事件5：拥两千万人流量（高桥10万固定人流，黄花机场每年1亿人流量，武广高铁近千万人流量），坐享财富。,火车南站每年输送近千万人次,黄花机场年吞吐量超千万人次,高桥商圈固定10万人流量,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推
10、售节奏快,总控执行快,限购应变快,谣言营销，一种神奇的营销手法，2011年炒食盐者通过短信等途径释放食盐不足信息，造成食盐哄抢局面。本案通过线上各种论坛、微博等途径侧面释放开发商实力强大信息；同时与政府资源嫁接，给客户吃定心丸。,快热式事件,事件6：谣言炒作。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,与当年炒食盐通过短信释放谣言一样，本案线上通过网络论坛等途径释放开发商超强实力，然后进行专门灌水炒作。,国际基金巨头看中温德姆酒店！ 华晨国际开发商居然密谋拿地，欲创中国新地王！,快热式事件,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,政
11、府在民众的心目的可信度最高，将本项目的特别展示与政府背景展示出来，这将为客户吃下一颗定心丸。,快热式事件,据说省长在华晨国际买了五套公寓！ 大手笔，听说中央某高层在华晨一口气买了30套公寓！,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,政府在民众的心目的可信度最高，将本项目的特别展示与政府背景展示出来，这将为客户吃下一颗定心丸。,快热式事件,据说某高官参股长沙温德姆！ 听说华晨世纪广场的开发商和中央某高层是铁哥们！,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,谣言营销,暗线雇佣专门人员先针对周边村民配合线上信息炒作，同时针对红星、马王堆等
12、地州市客户炒作线上信息，待炒作形成一定氛围后再向政府圈层、金融圈层等释放线上炒作信息，达到全城皆知的效果，成为人们茶余饭后的话题，从而达到一提起华晨世纪广场，大家都回答：“听说这个开发商不仅财大气粗，而且有背景！”。,快热式事件,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,时间有限，我们等不及慢热型渠道，我们需要立竿见影的推广渠道！ 这种渠道，无档期限制，可快速投入使用，有效覆盖目标客群。,快爆式渠道,具体报广：潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报（地市）使用方式：文字或图片套红。尺寸大小：尺寸为豆腐块大小，简洁但非常有冲击力。使用频次：因费用相对较低，可高频次使用。,报
13、广,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快爆式渠道,网络,具体网站：搜房、新浪、0731使用方式：弹窗、对联、热点等组合使用，占据最显眼位置。网络游行：在某一时间段，所有网站关于华晨项目新闻全标红。,热点标红,搜房弹窗,0731弹窗,热点,0731对联,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快爆式渠道,微博,网络时代，微博时代，建议开通“华晨世纪广场”官方微博，及时通过微博发布项目信息动态。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,短信一：多家世界五百强入驻华晨世纪广场，钻石酒店式公寓返租率高
14、达10%，来访即送50元油卡，限前100位88860999！,短信二：热烈祝贺华晨世纪广场携手全球最大酒店之温德姆，打造长沙最高档钻石版酒店式公寓，返租率达10%！88860999！,短信三：抢票啦，快乐大本营门票免费抢，王菲，友哥演唱会门票免费拿，快去华晨世纪广场售楼部！88860999！,短信简单示范,快爆式渠道,短信,受众：本案短信不仅要瞄准高桥大市场、项目自身资源客户，还要瞄准所有高端圈层客户、以及业内人士。短信数量：每周至少三次，每次至少20万条。发送时间：集中在中午及晚饭时间最为有效。发送内容：将本案的价值点进行解构，每段时间用不同的价值点轰炸同一批客户，每次以新的价值点引起客户的
15、关注。,小渠道做出大媒体。以来访送油卡形式，迅速吸引来访客，快速聚集人气。（成功案例，深圳万科清林径）,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,快爆式渠道,电视 购物,选择原因：电视购物对抢抓地市阔太等圈层客户效果明显。具体节目：快乐购、嘉丽购使用频次：1月内2次。成功案例：万科城市花园商铺及公寓、北辰三角洲等,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,客户积累快,1、自身资源客户 2、高桥市场客户 3、其他投资客户,万达的成功是因为打透了邵阳圈层，运达的成功是因为打透了常德圈层，我们凭什么实现客户的快速积累，实现成功？,自身资源客
16、户、高桥市场客户人群明显，可以内外卡的方式迅速搞定！,客户积累快,2011年10月小米手机首批预定客户达30万，但只推出10万台，人为制造供不应求局面。,万达公馆针对商铺、写字楼、豪宅均发行内部指标，人为制造内部指标稀缺。,人为产能不足+饥饿营销+黄手手中拿货，制造稀缺感，吊起购买者的胃口。,成功案例：小米手机的网上预订、Iphone4通过黄牛抢购，长沙万达公馆发行内外卡。人为制造稀缺、圈层额外优惠，通过作局，让核心目标客群率先入局，并带动其他客户入局。,长沙万达公馆,Iphone4,小米手机,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,新鼎经典案例龙柏湾商业街,客户积累快,成功案例：龙柏湾商业街通过圈定八方小区客户，给予内卡的额外优惠进行做局，成功一网打尽市政府客群。,客户积累快,销售杀客快,项目起势快,推售节奏快,总控执行快,限购应变快,新鼎经典案例万科西街庭院，2008年在各大代理公司面对万科的商铺束手无策的时候！,
