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1、,巴中财富广场市场调研报告,2013年5月,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,报告目录,part1:巴中概况,part2:关键指标解读,part3:商业市场分析,part4:典型商圈分析,part5:后河片区商业分析,part6:其他,PART1：巴中概况,1.城市介绍 2.城市总体规划 3.巴中人口分布及分布概况,1.赢才网，专注房地产职业机会！ 2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！ ,城市介绍,巴中是川渝陕结合部的枢纽
2、联结地，以发展新型工业，物流和旅游为主，宜居宜商宜业的现代森林公园城市，是四川东北部的门户。 巴中面积占全省总面积的2.5%，总人口占全省的5%。 巴中区域交通优越，与周边各市均有顺畅交通连接。 2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。,巴中概况,巴中幅员面积12325平方公里，常住人口329.63万（户籍人口：389.4万）。 巴中城市空间结构为：一城两翼，三幅五廊。“一城两翼”是指巴州城区，兴文城区，恩阳城区；“三幅”是指平昌县城，通江县城，南江县城；“五廊”
3、是指巴广，巴南，巴达，巴汉，巴万五条对外交通廊道。 从地理上来看，巴河将巴中分为河南和河北两个区域，城市外拓空间主要是向东西两面延伸。,巴中概况,巴中城市主体以新区为导向，“T”字型的发展形态，发展方向由北西东展开。 巴中十分清楚自己城市发展的优劣势，在建市16年来，坚持“中心城区、重点镇、小集镇”三维互动，带动村庄建设，加快城镇化发展。 2011-2020规划中，受城市空间的限制，与老城一河相隔的中坝区域乃至东部新城区域成为巴中城市新的开发重点。,巴中概况,从城市的长远发展来看，未来北部、南部的发展空间有限，东部区域纵深加长，与原中心一江之隔的城市东部土地价值得到大幅提升，将真正开启大河东时
4、代。 需求上：巴中市城市总体规划（2011-2020）：预计到2020年，巴中城市人口（中心城区）规模将达100万人。随着经济增长，中心区外扩，在此过程中与原中心相邻的土地价值更高。 规划上：市政府所在地、产业资源和教育资源为基础的新区与老城区区相邻区域，是城市中心外延的主要扩散点。 4. 区域发展顺序上：后河区的重点打造在大河东的整体规划中起点最高，定义为河东的主中心。,巴中概况,大河东作为巴中四级城市公共中心的先导区，是巴中新时代发展的排头兵。 此区域产业布局：一圈一带一组团一核心。 一圈：传统服务业发展区。一带：江北大道产业拓展带 一组团：现代物流批发区。一核心：现代服务业核心区,巴中概
5、况,此区域建设分为一圈一组团三轴。主要以产业开发为主，项目所在地是单一的核心区，担负起整个大河东配套服务支撑功能。 1.一圈：及城区圈层。2.一组团：巴中经济开发组团。3.三轴：巴南，巴陕，巴达高速公路和铁路为发展主轴。后河片区是大河东区域规划的单一核心点，是区域的核心聚集区。河东配套能力的增强，对老城区和巴人广场区域的配套需求将逐步减弱。,巴中概况,后河片区与街心花园商圈和巴人广场商圈相连，定义为城区商务服务中心，从地理位置和规划上来看都是未来整个大河东的中心区域。 区旁拥有一所高校：巴中师范。 大河东的发展需要一个综合服务配套区域，后河片区成为区域这一需求的承接点。 后河片区是巴中河东建设
6、的重要节点，是提升巴中城市形象的重要形象工程。规划区的功能定位是巴中的城市核心区，集休闲，商业，商务楼宇，金融，酒店餐饮，高档住宅等六项功能为一体的多功能核心区。 它将聚集城市最优势的文化资源和最高端的商业商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活，营造最佳人居环境，成为巴中的城市地标。,巴中概况,后河片区以核心区域为为中心，生态中心区和活力生活区为综合性地块。1.核心区域：集工作，休闲，居住为一体。2.生态生活区：核心区域的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色；围绕巴河提升片区人文及居住环境，以吸引中高端居住人群。3.活力生活区：围绕后河区域展开利用，将成为一个以改善性需求为导向的活力生活区
7、。4.商贸城区域：为商贸为主，居住为辅的大型商业区域。,后河土地开发以核心区域为发展基点，由北向南逐渐推进，所在区域吸引了不少知名房企进驻开发，以下为代表性项目：,巴中概况,巴中概况,2. 城镇化进一步加强随着工业比重的增加，巴中从2010到2011非农业人口增速在2%左右,1. 城市实力提升使聚能效应进一步增强，人口数量稳步上涨，持续性带来新需求09到11年间，基本人口增长率报纸在+0.6%左右。经四川省统计局审定，2012年巴中市常住人口达330.79万人，较上年增加1.16万人，增长0.35%，常住人口总量居全省第11位。,巴中年末总人口统计,2009,2011,2013,87.5,39
8、8,402,404,农村人口导出和外围区域人口导入双重作用下，巴州区成为城市人口最重要的承担区，并且进城的年轻人已融入城市生活，成为巴中城市话主要推力。仅2010年本地人在外务工带回的收入就达85亿元，消费群体巨大。,巴中概况,巴中人口总数在稳步增长：1.人口进一步向城市中心区域集聚：周边郊县的增长率均低于平均水平2.中心外围区人口增速加快,房地产的开发进一步增速了城市的外拓,巴中概况,优质开发项目基本集中在城市新兴区域，优质的项目品质，加之对周边配套设施的投入，带来舒适的居住体验。新区置业已是购房者的消费主流，带来新兴区域的人口大量增长。,巴中概况,后河片区人口主要集中在区域主干道和核心区域
9、。本项目所在区域规划和是未来后河片区人口主要集中区。,PART2：关键指标解读,1.城市GDP运行分析 2.固定资产投入分析 3.社会消费品零售总额分析 4.城市居民可支配收入分析 5.交通网点规划分析 6.城市房地产基本运营分析 7.巴中经济指标分析,关键指标解读,巴中GDP增速加快，年均增幅超过10%，GDP规模是6年前的2.01倍。预估2013年巴中GDP总量480亿。,关键指标解读,2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。 巴中市近5年人均GDP增长率均保
10、持在10%以上，处于一个持续高速增长阶段，截止2011年，人均GDP首次突破10000元大关。,主线加强自身的新工业集群优势，带动整体经济提升 产业结构化：作为发展中得三线城市，二次产业提升为城市带来最大动能，保证城市快速发展 二产带动经济加速发展：2011年二产产值约是2001年产值的一倍 二产带来三产进一步提升：二产的加速发展为城市的三产带来更多需求 2011年从比重来看：二产业比重增加，由去年同期的21.8%上升至26.7%；一产比重由去年同期的4.9%下降至4.1%；三产比重69.2%，比去年同期下降了4.1个百分点,关键指标解读,关键指标解读,2008,2009,2010,2011,
11、2012,81亿,186亿,252亿,320亿,481亿,巴中历年固定资产投资走势图,固定资产投入规模加大，年均增幅超过30%，投入规模比十年前翻13.6倍,投入规模加大，城区发展加速，2011建成区面积为18平方公里，现城区面积167平方公里2011年全省建成面积比较图（单位：平方公里）,关键指标解读,关键指标解读,2011年巴中社会消费品零售总额135.4亿元，同比增长18.5%，连续5年保持15%以上增长速度,2011年城镇居民人均可支配收入14609元，增长15.8%；农民人均纯收入4667元，增长21.3%。 2011年，城镇居民人均生活消费性支出11226元，增长15.8%;农村居
12、民人均生活消费性支出4298元，增长9.9%.,关键指标分析,从巴中的经济指标上看全区工业发展速度较快，占据比稳步增加，同时巴州区成为全市人口导入的主要区域,关键指标分析,巴中的地理位置决定了其对外交通的枢纽地位，利于城市人口聚集。 铁路：广达铁路（广元市-巴中市-达州市）广巴铁路以竣工,巴达铁路已经开工建设。巴汉高速于2009年12 23日开工。 公路：广巴高速（广元市-巴中市），巴南高速（巴中市-南充市西充县李桥镇），巴达高速（巴中市-达州市），巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市），巴广渝高速（巴中市广安市重庆市）。上溯5路是四川东部重要的出川大通道。 航空：巴中机场在2013年初步拟定地址在
13、恩阳区兴隆场乡的凤凰庙村。,关键指标分析,市域交通布局较大调整强化市域内中心城市与周边三县之间的快速交通，中心城区综合交通网络的调整，有利于未来整个城市东西两岸的路网交通联系将更为紧密,关键指标分析,开发和投资同比保持增长 2010年巴中房地产开发投资27.3亿元，比2009年增长19.3%，其中商品住宅投资23.9亿元，增长19.4%；办公楼投资0.2亿元,下降64%，商业营业用房2.3亿元，增长10.1%。,PART3：商业市场分析,1.商业市场概况 2.商业零售市场发展 3 商业零售网点规划 4.居民消费结构 5.居民消费特征 6 商业市场特征 7.商业各业态发展情况,.,商业市场分析,
14、商业网点主要在老城区，以步行街区域为主。 以本土超市为主 代表类型：百信超市（东城店）,商业网点还是以老城区为主，外地品牌开始进入巴中市场，城市扩张使得区域性商圈地位开始提升。出现了纯百货卖场。 以区域性超市为主 代表类型：中天超市，盛华堂百货,传统商圈仍是消费主力，巴人广场等新兴区域开始规划高起点的商业项目。外资品牌开始进入巴中市场。单一的业态结构已不能满足消费需求，综合性项目开始兴建。 代表类型：九州商业城，沃尔玛,上个世纪至2000年,本世纪初至2005年,2005年至今,从本土为主到外地、外资品牌进入，从超市为主进入百货乃至商业综合体，带动巴中新兴区域和商业发生全面变革,商业市场分析,
15、巴中主体城市发展模式是单中心向江北区辐射，多个区域性商业网点规划形成。,巴中上个世纪90年代只有街心花园1个商圈。其他地区商业不成规模。,进入21世纪，通过巴人广场的修建，市政府相关部门的迁入，拉开城市扩张骨架，城市开始形成多板块，江北开始形成新商圈。,城市全面扩容，形成多个新兴区域商业点,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划 巴中目前共规划有2个市级商业中心，但是目前形成只有巴人广场商业中心作为单一市级商业中心。回风商圈目前还未形成。 辐射范围：地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。 近期规划: 巴人广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态， 在积极引进著名企业和知名品牌的同
16、时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。 远期规划:大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局， 发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划 城市东西两翼展开，大河东和城市西区进一步拓展延伸，未来需要规划大型购物中心及商贸商务等综合商业配套以满足需求，形成东一个区级商业中心和西一个市级商业中心。 后河桥商圈 辐射范围：以后河桥片区为中心，向东向北辐射。 近期规划：建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施。 远期规划：引入具有浓郁文化氛围的宾馆饭店和娱乐设施培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。,商业市场分析,巴中商业概况：商业网点布局规划 城市拓展和居住人口增长，形成多个服务于区域的社区级商业中心。 一般在居住人口5 万人以上的居民地区考虑设置区级商业中心。 老城区街心花园商圈比较特殊，其是因历史原因形成的，但是其在巴中城市总体规划2011-2020里并未体现。这里就先不详细介绍，在后面的商圈分析里将详细说明。 随着政府部分部门的北迁，政府板块周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托江北大道，重点发展商务、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”等。,
