《百大商业市场定位及规划建议提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《百大商业市场定位及规划建议提案（146页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、/开篇序言 /,首先感谢贵司给予我们参与本案策划的机会，我司深感荣幸。通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路有了一定的了解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成此文本。由于时间匆忙，提案中仍有许多内容需充实和调整，望谅解！,/投资商谨记 /,商业地产并非绝对暴利 商业地产项目漫长的投资回报期是对投资商智慧和 资金流量控制的考验，稍有不慎，则危机重重。投资商 须从开发方向、风险回避、资源整合到产品开发、品牌 树立等方面进行宏观把控。,/代理商谨记 /,全程操作须专业务实 做好一个商业地产项目不是一个简单的算术问题， 操作一个成功的商业地产项
2、目要有很多因素组成的。策 划代理机构须从市场调研、产品研究、项目定位到营销 组织、价格策略、营销推广和经营管理各个环节，专业 运作。,/明确目标 /,帮助开发商获取利益最大化,协助商业地产项目的成功执行,提供完善可行地操作策略及流程,我们的工作,/操作观点 /,良好的位置,雄厚的投资实力,合理的商业组合,先进的经营管理,准确的市场定位,我们认为，成功的商业地产有5大决定因素：,我是谁？,/项目分析 1/,/项目区位 /,项目商业区为本案操作部分,/地理位置/,* 地块位于池州市老城区南部，清溪河西侧，东接 清溪河主流，西邻城西杏花村排灌站； * 地处池州中心商务区与老城区的交接处，属目前 市中
3、心核心地段边缘。,/自身条件/,* 规划土地性质为商业用地； * 占地近60亩，建筑面积拟订约3万多平方米，在 三级城市属大型商业项目； * 地块呈狭长形，南河沟横贯中央形成天然水系； * 地块长约500米，宽约80米（局部略少）； * 南河沟污染严重，生态环境较差。,/配套设施/,* 属成熟商务区， 周边行政、商业、教育、通讯等配套比较完善； * 生活设施便利； * 道路通畅，交通便利。,/市场空白点分析 /,怎样准确找出市场空白点，必须在两方面进行 调查分析：,1、市场环境,2、竞争对手,/ 1、市场环境分析 /,* 作为新兴的县级市，发展势头迅猛，为房地 产行业提供大量机会； * 主营业
4、态分布散乱，经营管理混乱，为我们 介入提供机会； * 商品房销售降中有升，供求趋向平衡； * 商业建筑以徽派为主。,/城镇居民人均收支情况（2005年上半年）/,2005年上半年池州市城镇居民的收入有着大幅的增长（如左表）; 消费性支出上大部分用于吃、穿、娱乐，在其他各项目支出上比上年同期出限较大下滑（如下图）。,/ 2、竞争对手分析 /,长江路商业街（已建） 规 模：城市中心干道，长近2000米，500余家 独立店铺； 经营业态：以零售为主，以上海华联超市为中心店， 集合大量品牌专卖店，业种齐全； 功 能：购物、饮食、娱乐为主； 经营状况：良好； 租金水平：池州最高，40平米店铺均约1000
5、0元/月。,池州中心商业街,池州中心商业步行街,杏花村商业西街、东街（已建） 规 模：长近600米, 200多家店铺； 经营业态：以品牌服装鞋帽专卖店为主,业态单一； 功 能：购物、休闲为主； 经营状况：商街中心广场以东良好，以西较差， 一层铺面经营良好，二层经营困难； 租金水平：40平米店铺均约6000元/月。,池州次级商业步行街,百荷商业街（已建） 规 模：长200米，近100家店铺； 经营业态：以品牌服装专卖店为主； 功 能：购物、休闲为主； 经营状况：西头经营较好，东头经营差； 租金水平：40平米店铺均约5000元/月。,池州次级商业街,恒基文化商业街（在建） 规 模：总建筑面积275
6、00平方米； 类 型：商、办、住一体； 商业功能：购物、休闲为主； 售 价：住宅均价为2272元/m2,商铺均价为22190 元/m2 ；,经营业态散乱分布,/ 结论 /,/结论 /,市场功能普遍单一,/结论 /,竞争对手经营管理混乱,/结论 /,商业建筑形态落后，“重商不重景”,/市场空白点 /,缺少综合性商业中心,我要做什么？,/项目分析 2/,土地性质既为商业用地 勿庸置疑 只能做商业地产,/商业地产是什么/,商业地产是包括购物中心、商业步行街、主题商场、 SHOPPING MALL、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房
7、地产产品。,商业地产种类繁多 更适合做那一类 ？,/做SHOPPING MALL？/,SHOPPING MALL的基本配置要在十万平米以上， 辐射范围要达到200300公里，上百万的消费人口的 合肥尚无一个地产商敢开先河，更别说池州这种三级 城市，仅消费水平就达不上标准，这个念头打消吧。,SHOPPING MALL做不了！,/做批发市场？/,现在城市商业布局都提倡“城内大商场，城外大 市场”，在城市中心地段做个批发市场，大量的货运 车辆堵塞城市交通，市政找麻烦；80米的地块宽度， 中间水道分割，车辆如何进出；还得挪块空地建物流 配送基地，一大堆问题。,做批发市场不行！,/做商业步行街？/,商业
8、步行街前提条件是： * 处在城市成熟商圈（即核心商圈或次级商圈）； * 周边交通便利，人流量较大； * 周边各项配套设施完善。,这正是我的优势所在！,几种商业地产类型相比之下 更适合做一个商业步行街,既然适合做商业步行街 首先，我们考虑 要做什么样的步行街,纵观成功地产案例，共同之处都在于具备独特的 销售主张（USP），而商业地产的USP即：,有前瞻性的市场规划,打动目标群的主题形象,产品力,形象力,我们的产品力是什么？,/产品力分析 /,我们认为，商业地产的产品力（前瞻性的市场规 划）关键在于：,找到准确的市场空白点,/确定产品力 /,池州首座多功能、多元化业态的 商业步行街,经前面的分析，
9、池州商业的空白点在于“缺少一个综合性的商业中心”，因此，确定产品力为：,我们的形象力是什么？,主题形象是打动目标群体的一种生活方式,房地产行业传统定义,但商业地产与住宅类地产的目标群体 有很大区别,住宅类地产的目标群体即 终端消费者,而商业地产的目标群体分为两极,商户经营投资者,终端消费者,/目标群体关系 /,如果商品不具有特色,购物环境不能吸引终端消费者,商户经营投资者赚不到钱,导致市场瘫痪，项目失败,推理,主题形象是打动终端消费者的一种消费主张,因此，我们认为在商业地产中,我们的终端消费者是谁？,/辐射商圈分析 /,业内综合调查，一个10万平方米的商业中心有效辐射直 径范围在250公里左右
10、，照此类推： 本案的辐射商圈 界定在 直径80公里以内,核心消费群体： 次级消费群体：,/终端消费者锁定 /,池州各辖县居民,池州市区居民,/核心群体消费方式 /,经过调查得出，池州市民的消费方式仍是传统的 为了“消费”而“消费”。,特定目的之消费,/核心群体消费习性 /,既然是为了“消费”而“消费”，消费者大都是直线消 费。比如要买服装，到服装专买店，要吃饭到餐馆，完 成消费就离开，目的明确，路线单一。,/消费产生弊端 /,池州市民的主流消费集中体现在吃、穿（在前面已 列表分析），为了迎合老百姓的消费习性，现有的几条 步行街大都主营这两种业态，同质化现象明显，消费群 体被自然分流，造成各步行
11、街不冷不热的局面。,池州现有的消费主张 无法打动我们的终端消费者,/得出结论 /,因此，我们拒绝同质化 提出 一种全新的消费主张,“发现式消费”,制造消费体验的乐趣,/什么是“发现式”消费 /,“发现式消费”是指消费者来到商街之前，并无很明确 的特定消费目的，但是在这里受各种各样的产品和不同 主题卖场的新鲜刺激之下，消费者以愉快的心情“发现和 探索”找到消费的目标，消费者“三心二意”的消费习惯从 而得到满足，乐趣无穷产生消费的无限可能，刺激消费 者的循环消费。,/ “发现式”消费的前提条件 /,具备休闲、娱乐功能 “一站式消费”的商业模式 特色化的建筑景观,/确定形象力 /,池州首座体验消费乐
12、趣的 商业步行街,/确定USP /,产品力,形象力,/确定USP /,体验式超级主题购物乐园,池州首座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的,1时尚的：代表中心商业街流光溢彩的生活方式。,2休闲的：体现购物过程的乐趣可以得到充分满足。,3个性的：我们不是单一的购物中心，我们的产品是独 特的、完备的，充分满足消费者的需要。,4文化的：摒弃购物与收钱冷酷地后工业时代商业模式， 提倡一种有内涵的商业氛围和商业文化。,/品牌个性提炼 /,/功能定位 /,四大商业功能,购物,娱乐,餐饮,休闲,/功能描述 1/,购物篇,这里首先是时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化、多层次的满足消费群体的需求。坚持做到时尚潮
13、流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。在这里从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何阶级的需求，具有不同寻常的亲和力。,池州人的购物天堂,/功能描述 2/,餐饮篇,在这里逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足。美食中心、休闲餐厅、西式快餐覆盖全面，切合年轻人的口味和追新逐异的标准。更有大规模连锁中式餐饮，满足中央商务区大型餐饮设施奇缺的局面。,池州人的美食天地,娱乐篇,在这里有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，超大型迪吧。迷你电影厅、自选电影厅，约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，
14、情侣相伴，共品佳片。 小朋友可以坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦蹦球、水晶宫）。,池州人的娱乐中心,/功能描述 3/,休闲篇,逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。并且步行街区布置风格各异的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影。 酒吧、网吧、咖啡厅、茶社有机结合，在这里，一切由你作主。,池州人的体闲胜地,/功能描述 4/,购物,品牌服饰,珠宝首饰,家用电器,糖酒食品,日用百货,家装饰品,/业种细分1/,IT、通讯,婚纱摄影,/业种细分2/,餐饮,地方特色小吃,异国风味餐饮,西式快餐,中式排档,/业种细分3/,娱乐,KTV/迪吧,网吧,电影院,台
15、球棋牌,儿童游乐场,电玩,休闲,咖啡馆酒吧,茶社,/案名构想/,池州，一个历史悠久、传统文化深远的城市，在这 个城市怎样的形象才能彰显本案品质及特色？ 我们想到了实力是品质的见证，特色即差异化表现， 本案作为池州商业龙头，其先进的经营理念及市场形态 在池州都是前所未有的，必将带领池州走向新纪元，于 是，一个结合开发商和项目主题的案名脱颖而出。,百大 新天地,体验式超级主题购物乐园,/项目案名/,我要怎么做？,/项目分析 4/,一、建筑规划,/总体规划设计原则 /,从池州城市发展的角度考虑，一个集购物、娱乐、 休闲、餐饮为一体的大型商业中心，需要强有力地联系 当前的空间环境和行为格局，并有效地与
16、城市未来的物 质形态变化相联系。设计原则归纳为4点：,良好的交通体系,完整的空间环境意象,丰富的空间形式,独特的景观构成,/总体建筑风格 /,以时尚、前沿的现代派建筑风格为主，活泼跳跃的建 筑风格和色彩 ，着重体现休闲娱乐的氛围。,/总体规划布局 /,建议 1,环廊式建筑形态,/总体规划布局 /,中空式建筑形态,建议 2,/街区规划 /,整个街道以硬质铺装为主，水道两侧扶栏以悬铃木为柱，铁艺 为栏，营造现代化的都市特色，地面主要铺装以鹅卵石和地砖搭配， 靠河道侧配置阔叶树和花卉作为装饰小品，休憩凳、椅最好围树而 坐，增大休闲空间，制造浪漫气氛。,/水道规划 /,水道是百大.新天地最大的景观特色，我们建议采取直桥与曲桥 共存的形式，直桥主要功能是通道，可配置现代风格的小亭；而曲 桥则是为了休闲，因此尽量做蜿蜒一些,出入口多一些, 可以在水道 中央部分设计可以容纳小装饰品商店的小屋，在美化的基础上以增 加了可租售面积。,/入口广场规划 /,百大.新天地入口形象景观区，由于广场不大，则应侧重在点上，我 们考虑到入口处左右竖立两个小型灯塔，广场设计为半弧形,外侧竖立5根 色彩纹路各异的立柱灯,标示新天地的5大商业功能,中央人工建成两个环形 梯步，正中设置叠落式音乐喷泉，四周铺装几个交叉的嵌入式灯光步道， 让人徒增童趣，长久驻留。,
