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1、抵押物尽抵押物尽职调查职调查最最经经典典总结总结：决定投：决定投资资成成败败的四大步的四大步骤骤！原创 2016-07-15 法丞所 冯律师 秃鹫资产轻轻金融金融导读导读本文是作者从业多年来的实务总结，总结了抵押物（房产）尽职调查流程及审核要点（未起诉类）。作者认为，在其在其连载连载文章中，如以文章中，如以专业实战专业实战技能的技能的水平来衡量，水平来衡量，本文是最高的一篇本文是最高的一篇，希望对同仁有所帮助；文字、内容的瑕疵或不当之处，也请交流指正。来源：轻金融秃鹫资产 作者：广东法丞律师事务所 冯律师在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法
2、律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽调，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽调功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。本文以投资者的视角，遵循最严谨、最审慎的原则详细列举了对尚未起诉类债权中抵押物（房产）的相关尽调步骤及核查要点，相信对从事本行业的同仁具有较高的参考价值或启示。下述核查要点，在实践中即使尽调人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的源由及必要性，只能依赖尽调人员的自身业务水
3、平一一领悟，在此不述。第一步第一步骤骤：审阅债权审阅债权档案中有关抵押担保的档案中有关抵押担保的资资料料审阅审阅抵押合同：抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、
4、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用民事诉讼法中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反合同法第52 条导致合同无效。审阅审阅抵押登抵押登记记凭凭证证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及
5、位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。核核查查抵押人主体抵押人主体资资格：格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的股东会决议以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于担保法规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。核核查查抵押房抵押房产产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别
6、抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。再核再核查查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁
7、）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。第二步第二步骤骤：到有关部：到有关部门门核核查查抵押物的相关情况抵押物的相关情况（一）核（一）核查产权查产权情况情况对有房地产权证的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权
8、属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。查询后可获得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已
9、分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息；（2）抵押（他项权）信息，包括：房产位置，抵押权人，抵押权利部位，权利面积，权利价值，登记时间，债权数额，他项证号等；（3）查封、解封及协助执行信息，包括：查封类型，查封时效，查封机关，查封案号，查封标的明细，协助执行的内容等。（二）核（二）核查查查查封情况封情况如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进
10、度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。（三）到相关政府部（三）到相关政府部门查询门查询有用信息有用信息有人脉的，可分别到建设、规划、测绘等单位，通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，进一步调查该房产的相关信息。第三步第三步骤骤：到：到现场现场核核查查抵押物的状况（同抵押物的状况（同时时拍照及拍照及录录像）像）（一）（一）查查看位置看位置通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝
11、试通过四至图作为参照物查找。（二）找到（二）找到现场现场核查：（1）能否找到标的物，是否灭失；（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。（三）（三）查查看看现现状状核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；（3）当前用途；（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否具备独立使用功能；（9）抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标
12、准）。（四）（四）查查看使用情况（重点）看使用情况（重点）核查该房产由何人使用或控制。如果该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。（五）（五）查查看相看相邻邻情况情况核查：（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、
13、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；（3）周边是否有污染源；（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。（六）（六）查查看改造限制看改造限制核查：（1）预估改造的可能性及难度；（2）判断改造会否受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制；
14、（3）有否钉子户。（七）（七）现场现场收集信息收集信息投资者应在查看现场的同时，向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息：（1）向保安、门卫收集；（2）向相邻业户收集；（3）向承租方收集；（4）向房产中介了解；（5）向当地政府主管部门（如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等）收集；（6）收集有否第三方已对该房产设置了处置障碍，或有购买意向，或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。第四步第四步骤骤：比：比对对各各项项信息信息综综合核合核查查抵押物的真抵押物的真实实状况状况比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选
15、择性地综合核查以下内容：（一）（一）权权属状况属状况1、权属灭失（注：最大陷阱）核查：（1）是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况；（2）有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况；（3）会否因主管部门失职，一物多证，本证的实物其实不存在；（4）实物是否已被拆除、损毁。2、权属瑕疵核查：（1）是否未付清受让价款而与原权属人有争议；（2）是否已接管或控制房产；（3）是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形；（4）是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；（5）如属抵押人受让或抵债所得，是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约
16、定的义务；（6）是否与所在地块的权属人不一致；（7）房产所在地块是否属划拨用地。3、权属人情况核查：抵押人是否项目公司，而该公司的主要财产是否只有该房产。（二）（二）纠纷纠纷情况情况1、权利纠纷核查：（1）是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；（2）是否涉及与原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。2、其他纠纷核查：（1）是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；（2）是否涉及小业主问题或职工安置问题；（3）是否涉及与强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；（4）如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；（5）有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）纠纷。（三）（三）规规划建划建设设情况情况1、规划情况核查：（1）有否违反规划报建条件，或违反建筑物的规划用途；（2）所在区域的总体控规；（3）有否政府主管部门出具的如会议纪要、批示、函等限制或支持该房产的改造和建设的文件，如同意三旧改造等。2
