《xx年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位1（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、石林县xxxx项目 市场调研及项目初步定位概念,呈：xxx,解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始 本阶段分四步展开,旅游发展趋势 现时房地产市场分析,经典案例借鉴 成功案例总结 项目总体定位,石林客户分析 项目的客户定位,摸清家底 发展机会 + 锁定客户 确定产品,精磨细作 实现利润,本体支撑,市场研究,解决问题,+,本体支撑,市场研究,解决问题,本体研究,市场研究 客户研究,案例借鉴 项目定位 项目概算,报告研究路径,从本项目开始,研究启示,区位解读,四至分析,内外分析,随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城”、“新城区”、“石林景区”为重点的城市发展战略布局。,石林景区：随
2、着景区的不断发展，景区的面积也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。,新城区：新城区是以新县政府所在区域为核心的片区。未来新城区将成为城市的商业、商务、政务中心，同时结合了旅游、休闲、娱乐、购物、居住、商务、政务于一体，是未来的城市中心。目前区域处于开发阶段，商业氛围没有形成。新城区距离老城区3.5公里，距离石林景区10公里，处于中间地段，很好的结合了两大区域的资源。,老县城：老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。整体的老城改造面积约为800亩，改造后的老县城将成为居住
3、、休闲、娱乐为主的区域。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主，主要有：通讯产品、餐饮、低端服饰、小型超市、宾馆等。,市场研究石林概况区位解读,L,项目本体分析-四至分析,本案,阿诗玛珠宝玉石加工项目,阿诗玛万城,本案（住宅）,规划用地,规划用地,本案（商业）,石林大道,工业大道,工业大道,规划路,规划路,生态 工业园区,柏树林城市公园,本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街区、珠宝加工会展、生态工业研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河重点区域城市
4、设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度多元和互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。,项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利 紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等完善的基础配套设施,优势：,石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群 自然资源与文化资源非常丰富 项目位于生态工业创意园的核心区 项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的经营发展中有着一定的商业氛围 石林的旅游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级 石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户 当地的酒店与会议市场随
5、着旅游规划的转型发展，需求逐步上升,机会：,项目SWTO分析,大量的房地产开发，住宅市场推盘放量比较大 旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产,项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏 项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规划有一定的影响,劣势:,威胁：,项目SWTO分析,本体研究,市场研究,我们初步考虑的方向,本体研究启示,项目分析,市场论证,响应园区的创意文化规划,合理利用周边的旅游地产项目资源,深挖多元文化与商务会议旅游市场,项目规划产品多样化，复合开发建设,项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件,回到市场,宏观市场研究,收入与支配分析,规划分析,交通
6、分析,GDP分析,未来战略分析,城市人口分析,交通分析,旧城改造分析,市场研究石林概况区位解读,东部和南部与红河哈尼族彝族自治州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲靖市陆良县相邻，西部和西北部与昆明市宜良县毗邻,是滇东北、滇东南及广东、广西、贵州等地区进入昆明的门户，也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。,石林位于云南省东部、昆明东南部，距昆明约78KM，行车时间约1小时，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。,78KM,云南省唯一的一个台湾农民创业园，昆明市继高新区、经开区、滇池旅游度假区之后成立的第四个国家级园区。,石林生态工业集中区：旅游商品加工、绿色农特产品加工、新能源、先进制造、新型建材、
7、石材加工、煤焦等七大产业。,新城中心：行政、文化、商业、居住等中心。,石林旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游。旅游观光游览；文化娱乐及游乐；旅游住宿及其它度假设施；旅行社及其它相关服务；旅游商品开发生产和经营；第三产业项。,市场研究石林概况规划分区,老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营的业态都是以配套性商业为主,台创园,旅游景区,新城中心,老城区,生态 工业园,市场研究石林概况旅游交通支持,石林区内交通便利，有G324、G326线、安石公路、昆河公路经过；昆石高速直达昆明，全程50分钟，云桂高铁（预计2015年建成）、昆明至石
8、林轨道交通，交通路网将更加便捷，石林与昆明主城将实现真正的无缝连接，未来25分钟可直达，处于昆明1小时经济圈，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。,市场研究宏观经济GDP分析,2007-2010年石林县GDP运行态势,2007-2010年石林县人均GDP运行态势,经济持续增长， 增速均超10%： 作为云南省著名旅游小镇，以“石林”景观闻名天下。在云南省启动旅游二次创业时期，旅游业带动了整个地区的经济持续发展。自2007年，GDP以每年超过10%的增速连续四年呈增态势，2008年增速较快，2010年增速达到15%，旅游经济对地方财政贡献率达35%以上。,旅游业为主导产业： 石林产业结构以石林风
9、景区为依托的石林旅游业为龙头的第三产业为主导。自2007年以来第三产业占整个地区GDP的比重均超过40%，2008年占比出现过一定下滑后，2009年、2010年恢复平稳快速增长态势。,2007年-2010年石林县社会消费品零售总额态势,市场研究人均可支配收入分析,2007年-2010年石林县城镇人均可支配收入态势,人均可支配收入稳步增长，城市消费潜力较大根据石林县统计局统计显示，石林县城镇人均可支配收入在2008年出现过一次大幅提升，随后处于稳步增长的态势，消费水平属中等水平。石林居民生活水平、社会零售商品购买力呈现稳步提高的发展趋势，城市居民的消费能力不断提高。,市场研究城市人口分析,200
10、7年-2010年石林县社会人口增长情况,社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升15.69%石林县社会人口增长速度相对缓慢，2007年-2010年间平均每年的增长率维持在0.5%上下。根据2010年第六次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五次全国人口普查的223978人相比，十年共增加了22242人，增长9.93%。平均每年增加2224人，年平均增长率为0.95%。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为78790人，占全县常住人口的32%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了42251人，城镇人口占全县常住人口的比重上升了15.69个百分
11、点。,石林旧城改造迅速推进：按照县委、政府“33532”社会经济发展战略和石林现代化城市发展战略，坚持新区开发建设与老城改造提升并重，城市规模扩张与功能完善有机结合，目前东城区建设、鹿阜旧城改造、石林大道周边建设等重点工程启动。旧城改造的总体面积约为800亩。,市场研究-宏观经济-旧城改造, 发展战略目标：在云南旅游二次创业的发展战略下，石林提出了“创建世界一流景区，打造国际旅游胜地”战略目标的“12345战略”，提出构筑“一心、三带、四片、一环”的空间战略格局，挖掘“遗产、文化、创意、生态”四大主题，以石林喀斯特地貌景观为特色的石林主景区和以休闲度假、餐饮购物、接待服务等功能为一体的石林旅游
12、小镇组合而成的石林观光度假区。,市场研究-宏观经济-未来发展之“12345”战略,微观市场研究篇（1）,旅游产业主题定位分析,旅游业发展现状分析,旅游业发展阶段分析,旅游产业资源定位分析,旅游产业现存问题分析,旅游产业产品定位分析,旅游资源开发利用分析,旅游产业发展目标,旅游产业发展趋势研究,生态工业园区规划分析,旅游业发展现状,2007-2010年石林县旅游接待人次,2007-2010年石林县旅游收入,旅游业发展亟待创新升级：由于旅游业是石林的支出产业，经过多年开发，旅游业发展成效显著，但仍然是单一的观光型旅游，综合效益不高，带动力不强，亟待转型升级，改变配套不完善、旅游产品单一无创新的局面
13、。,主导产业发展平稳，政府扶持力度大：自2007年开始，石林旅游业发展平稳，2009年全县年接待游客269.45万人次，增速达到27.93%，政府对旅游业投资支持力度大，整体投资潜力明显。,石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有迹可循，潜力无限。,旅游发展阶段分析,旅游产业定位资源定位,自然资源：石林风景区是我国著名的旅游胜地，世界唯一位于亚热带高原地区的喀斯特地貌风景区，以“雄、奇、险、秀”著称,具有世界上最奇特的喀斯特地貌景观,形成历史久远、类型齐全、规模宏大、发育完整，素有“天下第一奇观”、“石林博物馆”的美誉，与北京故宫、西安兵马俑、桂林山水齐名，成为中国四大旅游胜地之一，在
14、世界地学界享有盛誉。周围有九乡、阿庐古洞、白龙洞等省级风景名胜区。气候四季如春，舒适宜人，是一个旅游观光、休闲度假的好地方。 人文资源：少数民族聚集地，少数民族人口约占总人口的34%；中国阿诗玛的故乡。 旅游商品：当地特产为草编及民族刺绣，以及石林乳饼、石林酒卤腐等，在此基础上应发挥政府牵头、企业合作、群众参与的思路，开发更多具有当地特色的旅游商品，提升相关产业的经济收入。,市场研究旅游产业定位主题定位,2007年，创建成为国家卫生县城、省级平安县、省级园林城市。2010年，创建成为国家园林县城。通过继续实施“33553”发展战略，强力推进旅游产业提升、工业发展突破、现代农业推进、城乡一体化加
15、速、文化繁荣发展和社会事业加强，着力打造富强石林、生态石林、文化石林、活力石林、和谐石林，全面提高石林的综合竞争力和可持续发展能力。“543倍增计划”县城建成区城镇常住人口5年倍增：、地区生产总值4年倍增、地方一般预算收入3年倍增、县城建成区面积到2012年达到13.11平方公里、城镇化率到2012年达35%以上。,极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区，实现石林旅游产业突围。,市场研究石林旅游产业定位产品定位,石林旅游业产品主要有大小石林游览区、阿诗玛导游队伍、彝族撒尼歌舞表演、火把节、撒尼刺绣手工艺品以及石林地质博物馆。产品线较为单一，有待进一步丰富提升。,从单一的观光型向观光
16、、休闲、度假、康体、生态、科考、会展综合型转变; 增加国际品牌影响力, 依托自然遗产国际品牌, 提升国际知名度。,2006年，云南省委省政府提出了“旅游二次创业”的发展战略，在石林旅游二次创业的多项举措中,重点打造旅游区6大旅游项目，即旅游观光游览项目、文化娱乐及游乐项目、旅游住宿及其它度假设施项目、旅行社及其它相关服务项目、旅游商品的开发生产和经营项目、区内配套的第三产业项目，这将是未来一段时期石林旅游业的核心。,石林风景名胜区拟建已建项目,石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成关联性、协同性发展格局，通过借力互补的方式可提升整个区域旅游地产项目的综合素质，也利于本项目的开发运营。,旅游资源利用及开发,旅游地产发展目标,石林县第三产业占比较高，均达到40%以上，房地产业进入快速发展期；中短期内为项目操作提供了良好的经济环境。随着当地居民收入的增加以及城市内外部交通网络的提升，本区域旅游地产项目具有良好发展态势。在打造三大王牌旅游世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区的基础上，石林旅游地产将向综合型度假休闲地产及昆明人的第二居所发展。,
