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1、汇功世纪城可行性发展建议书,2010年4月,报告关注点,本案,东宁县房地产现状,东宁房地产市场呈现初步发展、上升的阶段。全县的房地产开发格局较之其它地级城市相对不太成熟，已建楼盘之间因建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大，人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。2009年东宁县的楼盘开发已经掀起了一轮热潮，受到市场的密切关注。同时从现在已经推向市场的金港湾国际花园、吉祥苑、愉景豪苑等几个项目来看，也获得了相当的热卖。这些项目热卖的同时也对东宁县房地产市场形成了良好的买卖效应，东宁县房地产市场仍存在一定的发展空间。主力面积在60-90平方米，两房最受欢迎。价格基本上差距不大。多层均价在2280
2、元/m2左右，高层均价在2780元/m2左右。销售周期均在一年左右，多层销售率达90%，高层销售率达65%。回迁住宅占一定比例，商品房相对较少。,在售项目列举,2009年，是东宁县房地产较为火热的一年，但仍缺乏有市场号召力的品质楼盘，整个市场新项目少、规模小、档次低、缺乏品牌效应，缺乏内部配套建设，使得目前的东宁县在房地产市场的火热局势中处于一个尴尬局面。市场的需要以及东宁县的城市发展规划，必将使东宁县的房地产项目开发面临新一轮的“历史性变革”。,东宁县房地产市场分析,汇功世纪城凭借自身的优势，借助外部的有利力量，突出自身的独特性，开发与置业的兼容性，才可以独树一帜，顺利完成预计销售目标。,东
3、宁房地产市场有其自身的特点。首先，较其它同等规模城市相比，多为自产自销，且不重视项目的包装推广。当地的房地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上，多为模仿邻近的省会城市，产品和营销手段创新少；其次，受居家生活质量和消费理念尚未十分成熟等因素影响，消费者往往更关注一些基本层面的务实性因素，如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后生活成本的高低等，而非支撑基础不扎实的概念，如小区景观等；第三，由于东宁县规模小，人口居住区域性集中，彼此联系较为密切，信息干扰因素相对较少等原因，极易达成口碑效果。,综上所述,他们，追求一种向上的生活方式,选择居所，无疑是选择新的生活方式， 当您再一次寻找，会将目光投向哪
4、里？ 以建筑面积10万平方米的规模呈现， 以精致的建筑品质优雅面市， 将实现我们的居住梦想 汇功世纪城，让更多的人，住更好的房子！,目标客户群体定位, 客户GPS定位,收入状况：家庭年收入3万以上 阶 层：有一定经济基础，追求高品质生活 购房动机：自住为主，投资为辅 生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调 家庭状态：注重家庭生活，更注重子女的成长环境。,目标客户群体定位,他们主要由以下族群组成,商铺经营者 知识精英阶层 政府、银行公务员 住宅和商铺投资者,目标客户群体类别,他们，在东宁县区域内有很满意的工作，为了生活工作的便利，选择购买该区域的住宅，并相信未来这里将
5、良好发展，购买时有想一步到位的心理。注重项目的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，而对区域性因素考虑较少。, 他们，梦想一种高品质、悠闲而丰富多彩的生活方式 ,目标客户群体定位,项目推广主精,汇功世纪城 主推广语：世纪繁华 秀领全城,高品质社区 全新的生活模式 高尚、现代、功能型生活社区 国际化生活模式社区 离尘不离城的现代生活社区 运动、健康生活模式社区,项目推广定位,“后古典主义”高尚生活城邦,1、俄罗斯后古典主义建筑风格 2、先进的居住设计 3、社区景观设计 4、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围 5、品质建材及精致装饰 6、开发商品牌实力,定价影响因
6、素,内部规划、设施 指的是楼盘的功能划分，内部配备等条件，一个规划设计合理完善的楼盘，自然受到买家欢迎。而近年来随着社会发展和科技进步，智能化设施也已成为住宅物业提高档次的重要因素。 周边环境 指项目周围之自然环境和人文环境，直接影响物业之档次，也影响价格的制定，今年来买家对此要求非常高，如周边之交通便利、环境干净整洁，校园文化氛围高定当受买家欢迎。 社会公共教育设施 现代的父母普遍注重孩子的教育，如居住于学校旁边，方便上学外，还有利于让孩子受学校学习气氛的熏陶。故此，有孩子读书之买家看重居住区与学校之距离。 物业管理 据调查所得，物业管理已成为客户购房时另一主要考虑因素。物业管理完善，可令买
7、家居住之舒适、安全，知名的物业管理公司往往能增强买家对楼盘的信心，但管理费的收取标准亦为买家考虑因素。,定价基本原则,结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质：（各因素之权重分析见下图）,1、公开推出产品的开盘价格，利用开盘价格优势尽量扩大客层，保证开盘销售的顺畅，以便有规律有掌控的执行价格策略，借助不断增强的人气聚集，保持项目地位、提升项目形象高度、细化项目内涵，为项目后续工作建立铺垫。2、深入挖掘项目的社会影响基础，进而达到项目价格的提升，主要表现在项目内涵上，通过项目内部各种内容的互相支撑、影响，表现出项目的附加值，从而影响价格。3、通过对项目内各产
8、品、地域甚至外来前景的细分，用多重价格表现构成项目整体价格表现，最终形成不同层次的客户群对应不同产品的局面，从而保证销售。,价格策略,策略执行,根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。,现阶段在售项目均价集中区间在20202280元之间，由于本项目初期为试探市场阶段，应以低价入市，因此建议本项目初期销售分均价在2250元/平方米左右。采用顺应小幅提升的原则和技巧，让客户群能够接受，从而赢得第一认同感，在营销过程中，根据市场反馈及工程进度采用短时差、小幅度的价格攀升，即确保合理
9、利润又可灵活的加快资本回收。,项目定价,阶梯式定价模式,A、 本案全盘暂定进行四次定价。 B、 第一次为客户积累期价格（开盘价）。 C、 第二次为开盘之后一个月内。强销期价格为认购期价格上涨1%，此次价格是本案的第一次涨价。 D、 第三次将二次推出批次单位涨幅再到1%。 E、 第四次将第三批推出单位再进行适当提价，具体幅度根据前期销售情况确定，如市场情况较好，争取项目实际销售均价再提升；如效果不佳，可平价推出。,根据项目开发思路，本项目定位为多元化品质住宅，根据市场调查可知，目前市场上65-85平方米的两房一厅户型为主。一房一厅的面积在50-65平方之间。从真正使用功能及居住舒适度而言，两房一
10、厅的居住效果就改善良多。故建议本案以两房一厅户型为主，小三室户型为辅，100米以上户型做以小量搭配，配比标准如下：,户型配比建议,户型设计要点 作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点： 其一，使用功能上的合理性。户型内各功能区不能相互干扰； 其二，良好的采光与通风。明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受； 其三，更大的室内外过渡空间。设大凸窗、大阳台，使每一户都能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。,户型设计建议,（1） 物管模式建议本项目定位为中高档物业，因此在物业服务方面应加大
11、力度，我们可以考虑引进物业品牌公司，以为住户提供顾问型的专门服务方式，推出“724365无间断服务”、“干扰极小化”、“常规服务个性化菜单服务”、“量身定做”等系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。这样一方面可以降低物业管理的收费标准；另外作为一个负责任的地产开发商，此举完全可以达到宣传房地产公司的品牌和提高公司外在形象，同时也可以达到推广本项目销售的目的，从而提高项目和开发商的知名度。（2） 服务内容建议在物业管理公司接管物业以后，实行对社区的全面化的关于物业安全，防火防盗，清洁卫生以及其他社区设施和商业配套的
12、管理等等。另外，除了业主可以享受这些简单的服务外，还可以在社区内得到一些有助于生活需要的辅助收费服务，譬如说钟点工、家政、保育、洗衣、保镖、专车以及商务服务等等。这样不仅满足了业主的需要，给他们的生活提供了方便，同时也提升了物业的档次。,物业管理建议,采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。具体从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。 （1） 信息网络系统：Internet宽带网接入、设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。 （2）安全防范系统 门禁系统、周边防范系统、电子巡更系统、可视对讲及家庭安
13、防系统。 （3）物业管理系统 停车场管理系统； 耗能自动接收系统； 一卡通系统； 背景音乐，小区照明自动控制， 火灾自动报警，设备管理系统；,小区智能化规划,销售总精 ：快速推动，快速销售销售原则：住宅、商服同步启动，以住宅为主，其他类产品在现有分类基础上再一次进行细分。客户构成：关系户+ 不断扩大的新客户群战略节奏 ：确定项目档次，拉升项目形象，项目前期应以最大力度推出，形成火爆的销售氛围，第一炮的成功打响，既又利于项目后期的销售，也能起到一定的口碑宣传作用。临近开盘期，再一次进行强推，其间做好相应出货量的控制，根据市场实际情况进行销售策略调整，为二次强销做好准备。,销售总精,在实际操盘中，
14、将本案按功能、形态、需求细分成更细的产品段，只有细分地越仔细、分析地越严密，才能越准确地面对每一段客户层。在整个销售阶段，不间断地形成暴力营销节点来冲击市场。同时由于本案的销售周期中有大段的冬季时间，所以还必须考虑到通路营销、冬季作战与常规战三管齐下的方式来持续销售执行。,销售策略,销售推广周期,结 语,东宁县房地产市场具有相当大的发展前景，因此需要切实考虑市场容量销售节奏；需要严格控制工程成本和管理成本。同时，应充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。最后，预祝本项目开发大获成功！,
