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1、赤坎古埠文化主题商业街建议,宏昱商业地产部 2013年5月,历史文化街商业街区,3,目前，以历史文化商业街区形式出现的地产开发模式，在国内还处于起步阶段。那么，历史文化商业街区的开发有怎样的特点？典型的历史文化商业街区经历了何种涅槃才换来如今的光彩？未来的历史文化商业街区将朝着怎样的趋势发展？宏昱商业地产部对商业地产创新模式系统研究的基础上，提出历史文化街区的开发特点、运营模式和发展趋势等。,历史文化商业街区，指的是在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，将其策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所。 历史文化商业街区让传统历史文化与现代文明得以
2、融合，既体现本土传统文化，又展现现代时尚生活。当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式，如香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等。,历史商业街区的开发,历史文化商业街区的开发应秉承六大原则：延续性和时代性原则、整体保护和动态保护原则、保护和利用相结合原则、风貌改造原则、建筑改造原则、公众参与原则，在此基础上进行规划设计和开发运营。此外，在历史文化商业街区的开发过程中，还应注重以下几个方面：,建筑的改造,建筑的改造包括传统老建筑和新建筑，根据大量历史遗迹改造实践，主要有维修原有建筑、更新建筑、改造建筑内部三种模式。,历史商业街区的开发,空间高
3、度和尺度的控制,历史街区空间高度与尺度的整体协调是开发改造的重点之一，因为新的高大的建筑有可能破坏原有街道空间的尺度和比例。,小规模改造整体实施的有机更新方式,这是一种小范围、小规模、小尺度的，以逐步恢复街区历史风貌为目的，进行渐进式“整旧如旧”的开发与更新方式。,街道格局的改造,改造过程中，尽量保持原有街道的骨架格局，同时适当拓宽重要出入口或通道，开辟小型开敞空间或场所，以适应现代生活需要。,历史商业街区的开发,基础设施的改善,改善历史街区的生活基础设施条件，增加服务设施；同时要全面考虑改造所用材料与街区原有材料、整体风貌的协调问题，不要造成新旧冲突。,街区功能、性质的调整,根据历史街区的历
4、史特色以及在城市生活中的功能作用，合理地把握街区功能与性质，进行功能保持或功能变更。,每一条商业街的成功，都并非偶然，也许它没有千年历史，但必然有其聚集人气的特质 从案例中寻觅，发掘商业街成功的端倪,成都. 锦里古街,锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸质疑的成为全国特色商业街的典范,在成都，有这么一条街，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。,地位,成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街,选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽
5、：3-4m（最大街宽为6m） 投资估算：2000万 项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。 体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求,简介,案例匹配,地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模，锦里成功案例可作为重要参照,锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范,发展历程,著名景点武侯祠多年来不愁客源，但游客都是买了门票看完就走，没有游客在此地停留。,逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。,无开发计划,为游客服务 打造新经济增长点,创造先进运营模式,商业业
6、态的控制极好，锦里所有店铺抱成团，整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。,保持领先地位,阶段,锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万，并且促进武侯祠门票收入增加。,影响,东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，后来虽然进行了一些绿化，但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。,措施,1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。2、意想建成一条古街。3、要寻找、建立新市场运作模式。,1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆，不出让。2、经营权属于新成立的锦里古街管理公司。3、租金与面积无关，收营业额的15%-20%。,1、分析模
7、仿者，树立危机感。2、强调管理、提升服务，以活动代替广告，以特色带动人气。3、实行店铺末位淘汰制，保持活力。,节点,2000年以前,2002年动工,2004年开始运营,现在,功能布局,商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造,在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳,业态特征,餐饮,休闲,公建,住宿,购物,业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也
8、避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。,餐饮娱乐区,锦锈文化区,民俗市井区,锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占24%，另外有20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈,业态配比,锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来,锦里的定位： 1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。 2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。 3、作为成都的城市名片。,经营特征,经营举措： 1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取。 2、经常举行文化活动，为区域注入活力。
9、3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。,根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体,紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司 整个建筑系明清时代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街,老街、青石板路,青砖、青瓦,锦里大门,雕梁画栋,客栈,细部特征,锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费,三国蜀汉文化,川西民俗文化,还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜,
10、锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。,酒吧文化,打更人,捏泥人,剪纸,张飞牛肉,文化与商业,成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一,世界旅游组织专家Robert Cleverdon、Erik Holm-Petersen考察锦里,巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里,2006年成都成为中国最佳旅游城市。2006年成都旅游人数4061万人次 ，旅游收入340.2亿，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%。全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.
11、7%。2006年锦里游客数突破400万人次 ，约占全市旅游人口10%。锦里平均每天接待游客超过1万人。,锦里成就,成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）,锦里KPI,锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键,启示,区域建议,首先划定浏览区域，有效限制和凝聚旅客，让电影城和文化商业街结合形成为一个整体，色块以外区域予以封闭或隔离,人流动线建议,合理规划人流动线，充分优化商铺之间位置带来的差异，有效增加旅客对项目的观赏性和放大旅客的消费力,汽车站和旅游车停车场,开平作为著名的侨乡，历史悠久，人文荟萃，打造历史文化主题商业街
12、区，将有助于赤坎发展旅游商业经济,主题建议,打造三大文化主题商业街区,名人主题街区,商会文化街区,文化产业街区,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,名人主题街区,1、以本地名人、到访名人（含到访拍戏的明星）为依托，利用明星的吸引力，激发游客了解赤坎、了解开平,2、借鉴香港“星光大道”的手法，使用手印、脚印、雕塑、壁画、签名、留言等方式展现，拉近明星和游客的距离,3、保留民国建筑风格，以修旧如旧的方式，保留街区味道,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅
13、游消费,主题建议,业态建议,1、传统类商业街业态：餐饮、旅游纪念品、土特产、,2、新型业态：影楼、摄影工作室、摄影培训基地、家庭特色旅馆,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,商会文化街区,1、以华侨创办的商会为依托，展现粤商文化，激发游客了解粤商、了解开平,2、以粤商文化为本，带出当地的老字号，展现名优特产,3、以修旧如旧的方式，加入强烈的色彩对比，增添商业感,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,业态建议,1、传统类商业街业态：餐饮
14、、旅游纪念品、土特产,2、新型业态：天然农副产品、有机养生食品、古玩收藏,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,电影艺术街区,1、以电影艺术为主题，展现电影制作场景及花絮，激发游人了解电影文化,2、以新型3D效果展示，务求带出时尚感、科技感，从古城中感受潮流,3D立体幕墙投影,平面3D艺术,3D全息影像,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,平面3D艺术 简介： 将画作展示亍墙面、地面等平面上以求得立体的艺术效果 或直接以平面为载体进行
15、绘画创作。以室外平面为媒介，利用平面透视的原理，制造出视觉上癿虚拟立体敁果。立体画癿视觉敁果非常具备震撼力，而且容易产生与观者的互动，展会、活动、广场、公园等利用立体画的形式表现都非常合适。,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,幕墙投影 简介： 3D Mapping投影技术，也叫做3D立体幕墙投影，是由多台投影设备，配吅灯光、视频、动画制作等，在建筑外墙或者大型室内墙壁或立体背景上，投射出高度真实感、立体感的三维场景。 3D Mapping不仅适用于大型建筑外墙，也可以应用在室内场馆，它能迎合多变的场地结构和不同
16、的故事背景而制做出不众不同、引人入胜癿视频内容。,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,3D全息影像 简介： 3D全息投影是一种利用干涉和衍射原理记录幵再现物体真实癿三维图像，幵无需配戴眼镜癿3D技术。通过投影设备将丌同觊度癿影像进行投影，让观众看到立体的虚拟人物及景象。,寻访名人踪迹，探秘商会文化，观察电影花絮，将有助旅客加深对赤坎、开平的了解，同时激发旅游兴趣，增长旅游消费,主题建议,业态建议,1、传统类商业街业态：餐饮、旅游纪念品、土特产,2、新型业态：3D游艺、3D工艺品、艺术画像、音乐基地、亲水演艺吧,谢谢聆听！,宏昱商业地产部策划,
