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1、中国首席商业地产综合运营商,致：广东中天公司,东莞南城,中天城市之门项目商业销售建议报告,2012年07月11日,PART 1,项目经济测算预估,按照铺位及人流的对比，本项目商铺的租金范围约50-100元/M2，按上述计算其基准价格在82元/M2； 但本项目个别商铺面积较小（约40M2/间），其月租金若在5000元/月以内，则其投资具有较大的价值；,本项目15年回收期内的租金均价约为90元/M2，15年内的回报率较为可观，故本项目基本价格建议在16,500元/M2较为合理。,商业基准价格制定,分值说明：1、人流量： A、是商业价值是否最大化的首要因素，故比例较高占50%，主要考虑地段、道路、交
2、通、小区主入口等因素； B、街角及小区入口处，属于主干道，商业价值较高； C、超市主力店，人流量固定，加上已具备现楼展示条件，故其商业价值次之; D、小区行人出入口，属小区内商铺，价值较低。 2、面积比： A、面积小，其单价可适当提高，但总价低，易于销售； B、面积大，其单价无法提高，由于高总价的原因，故存在较大的销售难度。 3、面深比： 面宽大，进深小，其商业价值较高；相反则较低，考虑到本项目进深总体较长，故分值占比为10%。 4、方正间隔： 商铺内方正、规则，其商业价值较高，相反则较低；若内有大型剪力墙及错位间隔，则将会大大降低其价值，故取较高的分值20%。 5、餐饮功能： 小区型的商铺具
3、备餐饮功能的价值较高，投资自用两相宜，相反则较低。,系数分析,PART 2,销售策略方案一,选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分),方案一组合方式,1F,2F,1F,101,102,103,105,104,106,107,108,109,110,111,112,113,114,115,2F,201,202,203,204,205,206,207,方案一商业价格表,1、定价汇总,2、价差汇总(实收价),城市之门商业价格汇总,从上表可知，本项目销售总价在350550万元占比较大，针对中高端客户的市场有 一定的承接力。,PART 3,销售策略方案二,选择1F两端小面积+2F大面积组合方式销售,1F中间划分为三个大面积、2F中间划分为二个面积铺位,也采用一拖二的方式销售(见下图铺位划分) 与方案一不同之处是1F的中间划分方式略有不同.,方案二组合方式,1F,2F,
