南站地区功能定位研究项目建议书2011年4月

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1、北京南站地区发展定位及产业 业态结构优化提升 项目建议书,北京富达尔城市发展咨询有限公司 二零一一年四月,说 明,本项目建议书是北京富达尔城市发展咨询有限公司在对北京南站地区初步了解及国内外站点经济研究的基础上，针对该项目的功能定位及系列问题提出的初步看法，所有观点与建议均非最终结论。 本司提供的策划方案，力求站得高、看得远，注重实操。为此，需要经过如下几个重要环节：（1）策划方案的科学设计（2）深入广泛的实地调研（3）相关案例的对标借鉴（4） 项目人员的合理选配（5）策划方法的有效匹配（6）相关各方的反复论证,一、研究背景,二、研究思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CON

2、TENT,六、公司简介,一、 研究背景,从世界城市看站点 从标杆城市看站点 从问题入手看南站 从未来发展看南站,从世界城市看站点,世界城市建设需要国际性现代化综合交通枢纽根据国际区域性枢纽和世界城市的功能定位，必然需要一个综合交通枢纽作为重要支撑，不仅在国家路网建设中发挥着极其重要的作用，同时承担区域发展重大职能。世界城市建设需要形象展示窗口 高铁站点不仅是交通枢纽中心，而且是展示城市形象的窗口。北京南站作为京津城际铁路以及京沪高速铁路的起点站，是北京的门户，要展现首都形象。,京津冀区域经济合作的重要桥梁和关键节点北京南站将促进京津冀地区乃至环渤海湾的区域整合进程，促进环渤海和长三角两大经济圈

3、之间生产要素的快速流动和高效配置。带动南城战略地位的提升，平衡南北发展格局北京南站建设使城市重要交通枢纽南移，将带动南城战略地位的提升，培育和提升南城地区的全球职能，将提升南城区域价值，带动南城快速加强内部产业联系，实现快速发展。促进区域产业结构调整，承载首都功能拓展通过北京南站的聚集效应，促进其周边地区产业升级，成为区域经济发展新的增长极,以推动首都的经济结构转型，这是北京建设世界城市的必然要求。,从世界城市看站点,一、 研究背景,从世界城市看站点 从标杆城市看站点 从问题入手看南站 从未来发展看南站,从标杆城市看站点,国内外著名的站点案例,从标杆城市看站点,多功能现代化交通枢纽集铁路、轨道

4、交通、市郊铁路、出租车站、公共汽车站、停车场等多功能一体的立体现代化交通枢纽。标志性特色的建设风格包括独具风格的建筑设计、流畅的交通组织、类主题公园的景观建设。围绕站点形成城市重要的商业中心大型铁路车站附近都会形成繁华的商业圈，成为集办公、商业、商务一体的功能区。带动区域形成城市标志性的功能区、城市副中心便利交通网络带来大量人流，推动区域产业聚集，与城市功能融合，形成新的城市副中心。,深圳火车站,广州火车站,一、 研究背景,从世界城市看站点 从标杆城市看站点 从问题入手看南站 从未来发展看南站,从问题入手看南站,北京南站采用围合式设计，阻隔人群流动南站相对围合式的设计一定程度上限制人流与周边商

5、业设施的交流，需要进一步进行市场培育，以吸引未来南站庞大的客流量在南站周边的聚集。南站地产开发比例失调，住宅比重偏大普通住宅比重较大，商务办公楼和商业设施比较少，并且南站周边被老式住宅楼群遮挡，已经被东庄、开阳里、西罗园等多个大型住宅社区包围。南站地区土地资源有限，拆迁成本偏高北京南站周边大多是老居民住宅楼，周边没有大规模的商业用地，在短期内没有大型商业开设的空间，未来空间拓展必然涉及大面积的拆迁问题。,从问题入手看南站,没有大型商业物业，缺乏成熟商业氛围南站周边几乎没有什么繁华的商业体、写字楼等，大部分是老式的住宅区，还没有具备形成商圈的基础。同时周边现有的产业主题性不强，发展比较分散，主要

6、以农副产品，大型工业，服装批发等商业为发展主体。配套商业低端，缺少现代商业和高端服务业商务办公楼、商业设施项目较少，缺乏相应配套设施支撑，无法吸引高收入人群，缺乏高消费群体支撑。南站周边社区商业较为成熟，如开阳里三街等区域朝东的底商，大多是中小型的餐厅和与社区息息相关的生活配套商业。,一、 研究背景,从世界城市看站点 从标杆城市看站点 从问题入手看南站 从未来发展看南站,打造首都标志性功能区交通枢纽对提升城市综合承载能力、辐射带动能力和要素集聚能力具有重大作用，通过北京南站带来的聚集效应，将打造类似“中关村科技园区”、“金融街”、“CBD”的首都功能区。成为首都发展新增长极以北京南站为依托，积

7、极吸纳高端资源的聚集，促进产业结构升级，带动区域经济社会快速发展，成为首都发展新增长极。展示区域形象的“城市名片”提炼南城历史文化底蕴，建设标志性商业景观，完善周边市政基础设施建设，营造区域景观氛围，打造南站地区独具特色城市名片。,从未来发展看南站,一、研究背景,二、研究思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CONTENT,六、公司简介,二、 研究思路,围绕一个目的 思考六大问题 把握四大维度 理顺六大关系 聚焦八大重点 研究十二模块,根本目的,深入分析南站地区的发展条件和存在问题，用精确的发展定位与规划指导南站地区近期和中长期发展，以优化区域产业结构，提升城市功能价值。,1.

8、为指导南站地区开发建设提供决策参考 2.为政府相关决策提供科学依据 3.为加强招商引资和品牌营销提供理论指导,具体目的,一个目的,六大问题,四大维度,六大关系,八大重点,十大模块,遵循以上研究思路和框架，确定重点研究内容为以下十个方面：,（一）国内外站点案例及经验教训研究 （二）北京南站地区发展现状及问题研究 （三）北京南站地区外部环境环境分析 （四）北京南站地区发展定位研究 （五）北京南站地区业态选择研究 （六）北京南站地区重大项目及开发时序 （七）北京南站地区土地开发思路专题研究 （八）北京南站地区开发融资模式 （九）北京南站地区招商营销策略 （十）北京南站地区政策设计与保障措施研究,板块

9、一： 理论及案例研究,站点经济理论及站点经济发展规律国内外成功站点案例共性特征 分析站点周边商业业态分布规律 分析国内外站点规划思路 失败站点案例教训总结,板块二： 发展现状及问题研究,南站地区土地资源利用现状 南站地区基础设施概况 南站地区内部及周边道路及交通评价 南站地区产业发展特点、格局及趋势 南站地区商业资源分布、经营现状、及发展特点 南站地区重要机构分布特点分析,板块三： 外部环境环境分析,北京市及丰台区的发展战略和发展规划研究 北京市及丰台区现有功能区竞合关系分析研究 北京市及丰台区产业发展特点、格局及趋势 北京南城及丰台区历史人文资源梳理 北京南城及丰台区旅游资源梳理 发展条件研

10、究结论（发展的关键要素、存在的主要问题及障碍） 北京市及丰台区商业发展特点、格局及趋势分析 交通枢纽商贸服务业发展特点及规律 商圈竞争理论及区域商业竞争规律 周边及竞争地区商业街区、商圈竞争格局 周边及竞争地区的商业发展、配套设施及相关影响因素 市场结构及消费特征的调研分析 周边及竞争地区目标客群研究及商家经营情况调研分析 目标行业的消费群分层、消费特征及发展趋向（商业、娱乐；区域、外地、国际） 市场与消费研究结论,板块五： 产业业态选择,产业选择的原则及考虑因素 成功站点产业选择分析 产业发展的思路及重点 产业业态及配比 产业发展空间布局,板块六： 土地开发思路专题研究,土地利用现状分析（物

11、业、业态现状） 北京南站功能区范围分析（核心区、拓展区、辐射区） 土地功能布局的原则与思路 现状土地整理模式（地块拆迁、改造、保留分析） 开发成本评价 升值潜力分析,板块八： 招商推广策略,品牌推广策略及建议（整体形象宣传策略、营销推广策略） 招商模式研究 招商策略（招商目标、招商内容、招商门槛、招商渠道及推广策略、制定营销招商策略） 重点项目招商建议,板块七： 重大项目及开发时序,功能区重点项目 基础设施项目 环境建设项目 发展阶段及改造时序 阶段任务及重要节点,模块十： 政策设计与保障措施研究,北京南站地块改造与开发的政策需求 北京南站地块开发主要政策建议（准入政策、奖励政策、主体培育及扶

12、持政策） 北京南站地块街区管理与配套政策 北京南站经营组织及运行机制 北京南站地块管理组织及运行机制,板块九： 开发融资模式,投融资策略（银行融资、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等） 开发模式选择（自主开发、合作开发）,现实视角,环境视角,经验视角,资源视角,产业视角,竞争视角,研究框架,一、背景认知,二、研究思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CONTENT,六、公司简介,三、 工作计划,项目流程 时间安排 专家团队 配合事项,项目流程,共12周,启 动 会,中 期 汇 报,总 结 汇 报,注：需要根据客户实际情况和客户要求调整进度,第12周,第3-8周,第912周

13、,第13-15周,项目预研究,实地调研,方案定稿,第16周,撰写报告初稿,方案修改,项目准备 资料收集 部分专题研究,实地调研 部门访谈调研 专家访谈,资料分析、专题讨论 观点提炼，思路形成 方案设计与报告撰写 提交初稿,向甲方领导汇报、双方沟通； 征求甲方及有关专家意见； 修改报告,结题,时间安排,为保证规划质量，本研究需用四个月时间。,专家团队,高级顾问（暂定）,项目负责人,研究小组成员,刘世能：博士 单红松：硕士,徐 茵：博士，擅长产业研究、园区规划 高淑萍：硕士，擅长土地规划、园区规划与地产定位 黄 笑：硕士，擅长商业地产策划、景观规划 车树芹：硕士，擅长产业研究、园区规划 王妮娜：硕

14、士，擅长产业规划、投融资分析 刘 鑫：本科，擅长产业规划、城市发展战略 柳 絮：硕士，擅长投融资分析,商业专家（12人） 产业专家（12人） 投融资专家（12人） 交通专家（12人） 土地规划评估专家（12人）,配合事项,1、我司将以甲方的目标为导向，与甲方充分沟通，全力保证项目策划过程的顺利进行，保证各阶段工作按期顺利完成； 2、阶段性工作结束时，我司应及时向甲方提交阶段性成果，在得到甲方认可后开始下一阶段的工作； 3、在项目研究未结题之前我司对研究成果拥有所有权；4、甲方应设立专门小组或安排专职人员配合乙方项目组人员工作，为调研工作创造必要的便利条件； 5、甲方应向我司提供或协助获取与本项

15、目有关的当地政府资料和行业信息，协助安排联系相关调查对象和当地交通，组织安排调研访谈事宜等； 6、在项目的各个阶段，甲方对乙方提交的阶段性成果应及时签收。,一、背景认知,二、策划思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CONTENT,六、公司简介,北京南站地区发展定位及产业业态结构优化提升策划报告 （文本，印刷版10份及电子版）,提交成果,一、背景认知,二、策划思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CONTENT,六、公司简介,根据富达尔公司统一的劳务标准，外出调研费用、相关的专家顾问研讨费用，产业规划及策划方案文本及规划图件打印、房租、水电、设备、行政管理等费用

16、。同时综合考虑投入专家数量、工作时间和工作量， 本项目报价为48万元,项目报价,一、背景认知,二、策划思路,四、提交成果,五、项目报价,三、工作计划,目录 CONTENT,六、公司简介,富达尔集团,W W W . F D A R C I T Y . C O M,简 介,地 址：北京市朝阳区和平西街三号三川大厦 联系电话：（010）82841718， 82484828 网 址： 邮 箱： ,汇报内容,Fdar,Fdar,1. 富达尔集团概况,富达尔前身成立于1999年，由中国社科院部分经济专家和资深企业经营管理人士发起成立的专业研究咨询机构 经营领域：研究城市发展、服务两类客户、提供八大产品 服务对象：政府部门；产业地产投资机构 服务内容：城市与区域发展规划 产业及产业园区规划新城开发建设策划 旧城改造提升策划商业网点规划 商业地产策划投资项目分析 招商经营策划 经过十余年发展，现已形成集团化格局：北京富达尔城市发展研究院北京富达尔城市发展咨询公司北京富达尔商业投资管理公司北京富达尔经济技术咨询公司,