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1、勤+缘品牌营销策划有限公司INDUSTRIOUS+REASON BRAND MARKETING PLAN CO.,LTD,宝业梦蝶绿苑营销推广策划提案,勤+缘 策划,首先感谢宝业集团安徽分公司（以下或简称“贵司”）对于勤+缘品牌营销策划有限公司（以下简称“我司”）的信任和支持，作为一家致力于为房地产开发提供全程专业服务的服务企业，我司对于此次能够有机会参与贵司投标（合作）进行宝业梦蝶绿苑项目的全程顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的地产策划经验，能够成功打造蒙城地区的优秀地产项目。,致：宝业集团安徽分公司（蒙城宝业投资有限公司）,勤+缘品牌营销策划有限公司,项目属
2、性梳理 项目价值体系 项目定位方向,宏观环境认识 中观市场研究 微观竞品分析,竞品客户分析 客户定位研判,项目推盘研究 营销执行策略 推广操作策略,Contents,汇 报 框 架,项目视觉表现一 项目视觉表现二 项目视觉表现三,环境特性客户操略四篇,之环境篇,环境篇 宏观环境认识,环境篇 宏观环境认识,2012年房地产政策“日历”回顾：,环境篇 宏观环境认识,2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。,2012年1-5
3、月份全国房地产开发投资增速情况：,环境篇 宏观环境认识,2012年1-5月份东中西部房地产开发投资总量及增速情况：,1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点,环境篇 宏观环境认识,2012年1-5月份东中西部房地产开发投资及销售情况分析表：,环境篇 宏观环境认识,全国房地产市场2012行情及环境： 关键词一、 社会科学院称楼市调控难度增大 房价不会大跌 关键词二、 各地楼市进入微调
4、期 扬州新政获肯定 福建拟对限购松绑 关键词三、 存准率二次下调刚需受益 首套房贷或现八折优惠 关键词四、 温家宝指出“稳增长”要放在当下经济工作的首位,2012年7月2日，中国房地产指数研究院发布6月“百城价格指数”。根据对100个城市新建住宅的全样本调查数据分析，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。,全国楼市近期成交上扬主要得益于市场回暖，但目前各城市的降价依然带有试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，今年二季度房价可能仍有小幅下跌。如果仍然坚持以价换量，楼
5、市的成交量有望上升。在供应方面，多数开发企业迫于上半年的销售压力，还会抓住时机积极推盘，逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度。政策对楼市已经起到很大的作用，从今年3月开始，楼市成交量出现明显复苏，主要是由于金融政策的适当放开，对首次置业者来说，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。从目前信贷政策看，已出现明显倾向于刚需群体的鼓励性政策，再加上保障房积极入市，预计下半年会有更多刚需入市，在这些刚需支撑下，预计今年全年成交量不会太坏。另外从整个大经济环境来看，中国经济整体向好，居民收入向上，房地产行业也不会严重向下，在平稳运行趋势下，会实现软着陆。宏观调控已正式执行近二年，一批因
6、限购升级而失去购房资格的非本地居民再次获得购房资格，使市场中压抑已久的购房需求得以释放，再加上年后一批开发商重启“以价换量”以及新普通住宅标准的实施和存款准备金率的下调，再次为购房者入市创造了有利条件，进而在一定程度上为上半年楼市第一轮爆发奠定了基础。,环境篇 宏观环境认识,宏观楼市分析：,首先，根据目前政府调控的决心，本轮调控政策到明年年初之前都会严格执行，而进一步考虑到未来1-2年还有可能受到加息的叠加影响，我们认为房地产市场在2013年年末可能面临较大的考验； 其次，同时考虑到2013年政府换届（2013年3月初的全国人大会以及2013年10月份的中共十八大）平稳过渡的要求，我们认为房地
7、产市场在2013年将会趋于不稳定状态。,环境篇 宏观环境认识,宏观背景较大不确定性状况下，功能紧凑&高附加值刚需型成为安全边际最高的产品,宏观背景：2013年市场预判,环境篇 中观市场研究,环境篇 中观市场研究,蒙城地理位置总面积2091平方千米，约占全省总面积的1.52%。行政区域介于北纬3256-3329与东经11615-11649之间。县境略呈长方形,东西宽40公里,南北长60公里。蒙城位居阜阳、宿州、亳州、蚌埠、淮南、淮北六城市中心交汇点，是著名思想家庄子故里，中国楹联之乡、历史文化名城、安徽省文明县城、园林县城。境内有万佛塔、文庙、庄子祠、九鼎灵山寺等数十处名胜古迹。尉迟寺新石器文化
8、遗址被称为“中华原始第一村”，和北宋万佛塔一起被列为国家级重点文物保护单位。是皖北文化旅游的中心站点。,城市属性,交通状况 蒙城县环境优良，水陆空交通便捷。 A、水路：涡河长年通航，茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。 B、“203”、“305”、“307”省道交汇于县城，南洛高速公路贯穿全县东西，东交合徐高速，西汇京珠高速， 正在建设中的阜蚌高速公路贯穿全县东西。 C、距京沪、京九铁路枢纽站蚌埠、阜阳两站8090公里，距合肥、徐州机场200公里，阜阳机场80公里。,环境篇 中观市场研究,城市人口 蒙城，国土面积2091平方公里，耕地230万亩，辖15个乡镇、2个办事处、1个工业园区和
9、1个林场，人口132万。 蒙城县，城市规划区面积60平方公里，其中，城南新区规划面积16.7平方公里，已启动7平方公里的建设，省级经济开发区规划面积24平方公里，其中东区13.3平方公里，南区10.7平方公里，新城区建成后，蒙城城区将达到60平方公里，常住人口近50万人。,城市属性,2011年实现地区生产总值139.8亿元，增长12.9%；固定资产投资65亿元，增长43.7%；财政收入11.5亿元，增长40%；工业增加值45.66亿元，增长22.7%；社会销售品零售总额60.1亿元，增长17.9%；农民人均纯收入6159元，增长18.2%；实际利用外资9645万美元，增长65%。,环境篇 中观
10、市场研究,【GDP总量】：,【GDP分析】：基数大，总量较低-2011年蒙城人均GDP只有11226元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重较大，只计算城区居民，人均GDP在3000-4000美元之间。,城市人口：2011年末全县总人口132万人，非农业人口只有16万。随着城市化建设的不断发展，城市人口的比例也会将不断的增加。,城市属性,根据人均GDP分析：现蒙城城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而蒙城现只有几个百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间,环境篇 中观市场研究,城市属性,环境篇 中观市场研究,蒙城南区发展规划图,宝业梦蝶绿苑,
11、1、根据人均GDP分析：现蒙城城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而蒙城饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间,2、现开发楼盘高度集中城南新区： 主要以较大规模楼盘为主。城南项目产品以小高层、高层、多层为主。多层畅销，高层销售阻力大。,中观分析：,3、依据蒙城的城市规划前景： 蒙城县城的总体规划比较科学，版块的区分也比较清晰。城市发展以向南扩张为主，城南的发展潜力不可忽视，随着城市化建设的不断加速发展，城南的规划的布局将更吸引新城市人的眼球。随着城南的各项配套不断完善，不久的将来便会形成城市的新中心和绝佳居住地。,环境篇 微观竞品分析,环境篇 微观竞品分析,御景华庭,
12、项目效果图：,环境篇 微观竞品分析,御景华庭,销售政策：1#，5#，1116#在售，94124，单价36004500元/不等。一次性付款优惠20000元，按揭优惠6000元，公积金贷款优惠8000元，分期付款优惠2000元。小高层每套优惠3000元。现购买100以上住宅，可获赠价值8000元海南双人双飞。现有4套特价房在售，面积120平米左右，价格3673元/。,项目点评：赠送价值近20000元的品牌热水器、空气净化器、 油烟机三件套，和绿色科技诉求形成呼应。开发商之前的绿洲雅苑项目在蒙城形成了一定影响力，积累了一定的客户资源。 恒祥御景华庭位于蒙城城南新区核心地段，南面正对230余亩的县文体
13、休闲公园，环境优美，北靠城南风景河-横山河，西临蒙城县主干道庄子大道，距县中心公园步行也仅5分钟的路程。而且离新一中，师专附小很近，地理位置优越，发展潜力无限。周围生活设施不够完善，交通不便。,本案,御景华庭区位,环境篇 微观竞品分析,金成御园,项目效果图：,环境篇 微观竞品分析,金成御园,销售政策：二期10#在售，96106，价格35804000元/不等，二期17#，大小为97.9、98.1、99.06，价格37004100元/。买房即优惠18000元，按时付款优惠3000元，公积金贷款优惠6000元，一次性付款再享95折优惠。一期约500套房源，共有1#、4#为5层，9#、12#、16#为
14、11层，10#16层，13#17层，20#18层。,项目点评：金成御园小区房地产项目位于蒙城县城南新区张庄路与永兴大道交叉口处， 融多层，小高层，高层精品住宅，及现代社区商业和集中商业形式的多种物业形态为一体，以后还将建一座幼儿园。不久的将来这里将是城区的又一商业中心。周围开发程度不高，生活设施比较缺乏，交通不便。,本案,金成御园区位,环境篇 微观竞品分析,华侨城,项目沙盘：,环境篇 微观竞品分析,华侨城,销售政策：暂未销售,项目点评：华侨城位于蒙城县庄子大道与永兴路交叉口，户型以大面宽、短进深、南北通透、明亮设计的理念穿梭项目整体，让阳光洒满房间。引入最现代、最健全的城市配套，成就最符合现代
15、人居气质的中心。处于新区，周边配套不完善，社区成熟还需要一定的时间。,本案,华侨城区位,环境篇 微观竞品分析,名邦学府,项目效果图：,环境篇 微观竞品分析,名邦学府,销售政策： 1#2#3#6#7#住宅在售，73128，价格40005000元/。一次性付款优惠20000元，首付款50%以上，可优惠5000元。购房即可享9.8折优惠，并赠送价值8000元海尔橱柜一套。临湖美宅10#楼将于8月18日盛大开盘！已开盘商铺销售结束，销售均价15000元，其他商铺开盘时间未定,项目点评：名邦学府位于蒙城县新一中对面，高中、初中、小学等顶级教育资源环伺周围，尊享300亩城南中心公园。几乎每套房间都有超大面积赠送，使用面积绝对大于建筑面积，另有实景样板房供广大准业主参观。小区配有五星级物业，为业主提供最贴心服务。有一路公交可抵达项目所在地。小区所处位置暂时还比较偏僻，周围配套不完善，形成成熟住宅区还需要一定时间。,本案,名邦学府区位,环境篇 微观竞品分析,玖隆国际,项目效果图：,环境篇 微观竞品分析,玖隆国际,销售政策：在售89145住宅，价格38004100元/，一次性付款享9.6折优惠，按揭9.8折。在售60200商铺，76008800元/。A区90-110高层，均价4000元/。前期销售的40200商铺，价格85009500元/。前期销售的花园洋房价格在5000元左右 。,
