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1、谨呈：奥文房地产开发有限公司,奥文.国际城项目沟通报告,目 录 contents,市场部分,宏观环境分析,房地产市场分析,城市环境分析,竞争对手分析,存款准备金上升，利率上升，按揭客户受影响逐渐显现,一、存款准备金率上升存款准备已经连续提升，目前已突破历史最 高位，这将限制银行的信贷规模，银行对按 揭客户的审查将逐步严格，部分按揭客户将被 限制在按揭之外。 二、利率上升至4月6日，央行再次提升利率，短期内已经 连续两次上调基准利率，这将加大按揭客户的 负担，同时也将加大实业投资的成本。,金融环境,2011年5月13日，金融机构存款准备金率上调0.5个百分点，由现行的20.5%上调到21%，再创
2、历史新高。,换届前夕，总体经济环境不会出现太大波动；十二五规划表明了政府对房地产调控的决心。,一、 换届前夕，稳定为主2013年是本届政府换届时期，在换届前夕，处于政治稳定的考量，预计近两年内经济 不会出现太大波动。 二、十二五规划十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中 有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产 调控的决心，未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进，房地产行业将面临新的机遇和 挑战。,政治环境,国八条短期目标是抑制需求，长期目标是缓解供需矛盾，稳定市场,政策环境,国八条在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管
3、”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。,“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。 但是政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重： 短期政策调控目标“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间;若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。 长期政策调控目标缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，
4、最终实现数量上、结构上的供需平衡，从近期将对首套房贷款比例上调就可以明显看出这一点。,小 结,国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化。从国家近期出台的相关房地产调控政策来看，无论是政府出台的购房规定还是金融机构出台的相关信贷政策，都是为了抑制房价过快上涨，促进房地产良性发展的根本目标。,对于潍坊房地产市场而言，本身的地域特点决定了其受政策影响程度较一线城市受波及程度将会减弱，但对潍坊房地产市场的发展速度起到了一定得抑制作用，由于政策影响，购房消费者的心理预期将受到明显影响，并因此改变购房行为，部分首次置业和改善性置业者会因
5、首付和月供的双重增加而推迟购房，部分投资性客户因限购和投资回报率下降等因素而放弃购房。,部分购房消费者的心理预期将受到明显影响，并因此改变购房行为,市场走势预测-中短期,按照五年期以上真实贷款利率统计（五年期以上贷款利率-CPI），真实利率波动与房价的波动方向在大多数历史时期内处于反向波动状态。2005年以来，我国真实利率处于上升周期，房价涨幅趋于下降，真实利率处于下降期，房价涨幅加快。2008年2月真实贷款利率为-0.87%，而房价涨幅为12.2%。2008年12月-2009年3月，真实利率由4.74%上升到7.14%，房价涨幅由-0.8%到-1.9%，反向波动较为明显。,由于CPI的持续上
6、涨，国家出台一系列政策意在抑制消费，稳定物价，控制通货膨胀，所以从中期看，CPI下降的概率增加，名义贷款利率上升，这将导致真实利率上升，房价涨幅向下波动，将抑制房价上涨。,中期内，随着真实利率的上升，房价涨幅将得到抑制。,市场走势预测-中短期,从数据可以看出，房地产政策的调整会对市场成交量产生即期的、趋势性的影响，而成交价格则具有较长时间的滞后性。国八条对市场成交量的影响已经显现，而对价格的影响也正逐步体现。,中期内，随着真实利率的上升和政策对价格影响逐步显示，未来一段时间内，房价上升的势头将得到遏制，房价下行压力很大。,市场走势预测-长期,根据世界各国房地产发展历程并结合中国房地产的特点总结
7、，房价长期涨跌由五大因素决定：城市移民因素，收入因素，房地产金融因素，家庭资产配置因素及土地供给因素。,根据规律总结出影响房价长期跌涨的五大因素,市场走势预测-长期,城市移民因素是房价上涨的内在动力,改革开放以来中国年平均城市化率为1%，2009年中国城市化率46.6%，与美国等发达国家比较，我国正处于城市化进程加速阶段，按目前速度，至少需要30年才能实现与发达国家相近的城市化率，这意味着城市化进程带来的住房需求将在未来一段时间内存在，商品房需求上升空间极大。,房地产金融因素决定了购房需求的杠杆化程度,房地产金融上，中国只有按揭贷款，没有REITS等创新产品，如果中国房地产金融稍有创新，释放的
8、需求空间会很大。,房地产日益成为家庭资产配置的重要方式,2010年9月金融机构各项存款余额达到70万亿，储蓄存款为30万亿，二者以20%速度在逐步增长。居民收入增加及人口因素将支撑未来10年居民的房地产资产配置，只要拿出存款的一部分做房地产配置，就会释放巨大的需求空间。,市场走势预测-长期,收入因素是房价长期上涨的内在需求动力,改革开放以来，我国城镇居民家庭人均可支配收入平均年增速为13.68%，高于同期GDP10.01%的增速。居民人均可支配收入水平的提升直接增强居民购房支付能力，在投资渠道匮乏，流动性过剩及CPI高位的背景下，房地产金融属性日益突出。由于土地稀缺及房地产供给缺乏弹性，促使投
9、资性住房需求持续高涨，直接拉动房价上升。,土地供给因素对房地产价格影响明显,我国耕地面积只有18.26亿亩，国家坚持最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线已成为当前对土地供给最强的硬约束。土地供给有限性决定了商品房供给能力受约束，从而决定房价长期的上涨趋势。,综合考虑五大因素，未来1015年内，房价仍将大幅上涨,政策在潍坊的落地情况及当地政策,潍坊房地产市场长期处于供大于求现状，市场竞争激烈，房价上涨缓慢，整体均价较低，随着大开发商的相继进入，潍坊的房价出现了逆市上扬的局面。 由于潍坊没有实施限购政策，部分投资客开始把投资方向转向潍坊市场。 潍坊金融机构、银行对政策执行比较严格。,奎文
10、区新规:未取得预售证不许发布房地产广告 。 潍坊新住宅小区设门槛 太阳能寿命须15年以上 。 潍坊住房保障申请家庭年收入调为低于14700元 。,触动观点：潍坊房地产市场在山东乃至全国属于价值洼地，而且价格中期内持续上扬的趋势不可避免，这与全国房地产大方向相反，必然会吸引投资客户的目光，潍坊市场处于由内向市场向外向市场的转变的前夜。,市场部分,宏观环境分析,房地产市场分析,城市环境分析,竞争对手分析,城市规划,2010年9月, 由山东省委省政府组织编制的山东半岛蓝色经济区发展规划和山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案已上报并等待批准。 潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。蓝色经济
11、区建设最终要落实在产业和项目上，潍坊提出实施三个千亿计划，以千亿级的投入，打造千亿级产业，造就千亿级企业，显示出了非同寻常的气魄与胆略。千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED 路灯,这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。,蓝色经济为潍坊房地产发展提供优越的外部环境,城市规划,潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时
12、间为今后20年内。,轻轨建设拉进区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大的带动沿线周边区域房地产市场快速发展。,城市发展方向,城市发展方向东扩西延、南控北展。,根据城市规划发展战略，可以看出，未来在城市的东部、北部是潍坊支柱产业区域，为城市的发展提供持续动力；中心城区将重点发展服务业，完善服务业水平，提升服务业规模与档次，促进城市经济的活力，刺激居民消费需求，本项目位于中心城区，这对我们的商业和酒店的发展提供了良好的空间。“东扩、西延、南控、北展”的发展战略决定了潍坊市未来城市发展走向。城市向东发展成为趋势，城市规模的扩大、新建城区的延展将使潍坊发展成为多中心城市。,潍坊城市规划发展
13、战略为本项目的商业发展提供了空间,GDP情况,2010年潍坊市国内生产总值（GDP）达到3090.9亿元，比上年增长13.3%。2010年潍坊在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位。 2008年由于受金融危机的影响潍坊的GDP增速明显减慢，2011年国家为了控制经济过快发展，抑制通货膨胀，不断运用货币杠杆调节经济，潍坊的经济增速有再次降低的压力，当地政府必将鼓励房地产的发展，实行宽松的土地政策，从而保证经济的增长速度，这对潍坊房地产的发展提供了良好的环境。,当地政府为了保证GDP的增速，会继续支持房地产的发展,人口情况,注：2010年为人口普查年，政府暂未公布人口数据。,从上图可以看出
14、，潍坊从2005到2009年5年间才增加了20万，可见潍坊外来人口偏少，外来人口刺激当地消费增长，但对当地房地产市场的需求主要以房屋出租市场为主。目前，潍坊市房地产市场将以自住性需求为主，投资投机性需求较少。,潍坊外来人口较少，房地产市场将以自主型刚需为主，投资性需求少,总户数,伴随着总人口的增加，潍坊市总户数亦呈现逐年稳步递增的态势。从2005年到2009年的五年间，全市总户数增加近10万户，平均每年增加2万户。极大地促进了潍坊城市及城市化的发展。一户就是一个家庭，户数的增加意味着家庭数量的增加。只要有家庭，就必然有对房屋的需求，潍坊城市每年平均2万户新增家庭，这部分刚性需求将极大的促进和刺
15、激潍坊房地产市场的发展。,潍坊虽然外来人口少，但是每年两万户新增家庭的刚性需求仍需要释放，所以我们的产品要满足这部分人的需求。,户均人口,从上图中看出，潍坊市户均人口的变化为逐年递减。由2005、2006年的平均每户3.3人逐年下降，到2009年降至平均3.25人/户。户均人口的减少，说明两个问题：一、有更多的家庭户数从原家庭中分化出来，增加了总户数的变化。一户当中家庭成员平均数量逐步降低减少。二、市场上对三室的需求仍是主流，但由于人均户数的逐渐减少，两室有很大发展空间。,潍坊户均人口在3人以上，三室将是未来一段时间内仍是市场主流户型,产业结构,通过对潍坊产业结构的分析可以看出，潍坊市产业结构
16、开始向第三产业转移，整体城市发展水平处在起步发展阶段 。大力促进服务业的发展与提高，是提升潍坊城市经济活力，实现城市可持续繁荣发展，进一步增强城市发展动力及后劲的必要条件。此外，第三产业的快速发展也会为房地产业的发展带来巨大机会。,从第三产业所占比重看，潍坊市服务业距离发达地区与城市第三产业70%比重还有较大空间，酒店、商业、办公型物业有很大发展空间。,产业人口,人口规模：超过 13.3 万人 消费水平：收入比较稳定，福利较好，消费水平较高。 需求：百货、餐饮、休闲娱乐 特点描述：人流量大，拉动力强。 知名企业：山东中烟工业公司青州卷烟厂山东海化集团有限公司；潍坊柴油机厂；山东晨鸣纸业集团股份
17、有限公司；北汽福田汽车股份有限公司诸城汽车厂；山东昌邑石化有限公司；山东海龙股份有限公司；山东新郎希努尔集团股份有限公司；得利斯食品等,随着企业的迅速发展，产业规模不断扩大，产业人口不断增加，而这些产业人口消费水平高，会成为高质量的潜在住房需求，且促进商业发展,人均可支配收入及消费支出,从上图可以看出，人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出也呈现出不断增长的态势，2005-2007年的人均消费性支出与人均可支配收入同步保持了较高的增长幅度，但进入2008年以来，人均消费性支出明显萎缩，每年增长幅度明显低于人均可支配收入的增幅。在人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出并没有出现同比增长的情况。可以看出，在这一时期居民的购买意愿出现明显降低，居民购买力在不断积累提高，持币待购观念出现，居民消费欲望降低。,
