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1、青铜骑士内参,公关媒介部9月份综合报告,本月要点提示：9月房地产政策解读； 9月全国、成都市场数据； 9月成都区域市场； 9月成都商报、华西报媒监测； 9月成都地产期刊、杂志监测； 9月成都地产营销活动监测； 9月专题：“秒杀” 、“天府鹭洲的媒体危机公关” ；,政 策,9月房地产政策：,保监会9月5 日发布保险资金投资不动产暂行办法:保险资金不得投资开发或销售商业住宅;9 月13日，在达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责;9 月17日，李克强强调, 加快发展公共租赁住房,促进人民群众安居乐业。 住建部要求，各地9 月底必须实现保障房安居工程项目全部开工;9
2、 月27 日，国土资源部、住房和城乡建设部发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。国土资源部、住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理；9月28 日，财政部、国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，加大对公共租赁房的税收支持力度;9 月28 日，财政部、国家税务总局联合发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知财政部、国家税务总局：公租房建设免征多个税种；9 月29 日，三部委联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部：调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策;9 月29 日
3、，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知;,2010年4月和9月房地产调控政策细化对比：,9月房地产政策解读：,新近出台一些列的调控政策基本上都是在4月份“新国十条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具 有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条”政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的落实力度， 仍是当前政府调控的中心任务。进入 8、9 月份以来，统计数据显示，许多城市房屋交易量明显回升，个别城市一些楼盘价格出现恢复性上涨。从土地交易情况看，出让价格也明显上涨，房价上涨压力较大。这与中央政府的调控目标明显悖离。为
4、巩固调控成果，防止房价再出现反弹式上涨，近日，各部委接连发出前期政策的细化通知，不断向市场传递信号，如果政策难以达到目的，第二轮调控政策出台将不可避免。9 月份中央各部委发布的一系列政策措施表明，近期调控政策的着重点是进一步规范市场秩序、加大房地产市场供给、支持保障性住房建设、支持居民基本住房需求，打击投机、打击房地产企业囤地、炒地行为。其次，加强保障性住房建设成为调控政策的核心, 进入9月份之后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心；,9月房地产调控影响预判：,新调控政策是对“新国十条”的深化，若执行到位，它将对房地产市场产生深远的影响。这次调控政策改变了市场预期，无 论对市场需求还是供给
5、以及房地产企业等都将产生重大影响；调控政策对需求的影响：将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性；一 定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加；调控政策对供给的影响：中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加；中长期，中低价位、中小套型商品 住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价 上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免；对房地产企业的影响：房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境；房地产企业拿地将 趋
6、谨慎，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加；对银行的影响：新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降；房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更 容易受到房地产市场调整的影响；,市 场,9月成都市场综述：,北京成交量回升50%，价格环比下跌； 上海成交量创本年新高，价格下滑； 深圳成交量上涨过50%，价格高位运行； 南京成交量持续上涨，超过50万平米； 武汉成交量追赶09年同期水平，价格小幅下跌； 重庆单月成交量再超200万平米，价格持续上扬；成都成交量平缓上行，环比8月上涨近30%； 2010年9月成都市商品房成交环比8月上涨27.93%，同比09年下跌
7、27.12%；2010年以来，成都商品房成交面积一直低位运行，3、4月份成交量呈平缓上行趋势，5、6月连续下滑， 7、8月之后平缓上行。本月商品房成交量有明显回升；,9月主城区供应量最大的为高新区，其供应量在本月急剧爆发，其主要原因是地铁的正式运行，带来高新区各项目抓紧时机坐分地铁红利，如大鼎、保利心语花园和花样年美年广场等都在本月都有大量房源供应；因此，供应面积骤增至42.42万，位列各区域之首； 在8月有较大供应量的青羊区在本月继续增加供应，青羊区外金沙片区和外光华片区近几个月有多个新项目亮相，该区域再次升温。,而进入7月以来，开发商集中推盘现象再度爆发，7月、8月房管局预售证发放徘徊在4
8、0张上下，楼市”金九银十”的9月单月发放预售证高达66张，预售面积116.35万，创今年最高。,本月除成华区和武侯区外，供应均有所下滑； 其中高新区供应套数为4866套，供应面积为44.68万平方米，重新夺得供应首位； 其次是金牛区，供应套数为2808套，供应面积为19.01万平方米；青羊区供应套数为1591套，供应面积为13.28万平方米，排名第三； 锦江区与武侯区相差不大，供应套数分别为1254套和1215套，供应面积分别为10.69万平方米和10.01万平方米，分别排名第四和第五； 最后一名是成华区，仅有一个供应项目万科魅力之城，供应套数为67套，供应面积为0.83万平方米。,9月主城区
9、商品住宅供应情况,9月主城区各区域商品住宅销售数据,进入9月后主城区成交量明显上升，开发商中秋、国庆的促销优惠活动吸引了一部分消费人群，加之8月、9月推盘的增加，因此进入9月后销售有了明显的提高，本月到30日止，销售共9744套；,本月高新区依然保持成交占比最大，达到33%。本月高新区嘉里雅颂居、美年广场美岸、卡斯摩广场等相应开盘，嘉里雅颂居开盘共推出400多套，销售40%。复地雍湖湾别墅、英郡等新推，带动高新区成交量上涨。 成华区成交面积居于第二，为18%。青羊区成交面积占比最低；但是热点片区如金沙片区各大项目，包括西贵金沙、金沙云庭、中海金沙府等，都还在推广阶段，预计在后期随着金沙片区与光
10、华片区销售的发力，青羊区成交量与成交面积会有较大提升；,区域市场,9月28日，龙湖商业首个异地商业项目成都龙湖天街三千集正式亮相建设路，开业当晚吸引近万人参加开业活动。 9月18日建设路SM广场举行成渝两地电视房交会，重庆部分地产来到成都参与推广。,区域热点 成华,区域热点武侯,新双楠片区为区域热点，顺江组团中， 中海锦城开盘热销，片区绿地项目开始亮相，保利花园新推、华宇楠苑开盘在即； 红牌楼区域价值升级，莱蒙置地广场正式亮相；交大热推归谷社区，带动整个片区地段升级；,金沙片区依然为区域热点片区，居周刊等媒体对于片区进行热点专题报道； 中海、建发、合能、万科等地产商都已经开始进行金沙片区项目楼
11、盘进行热身推广；,区域热点青羊,地铁开行带动，尤其是城北1号线地铁物业利好。龙湖北城天街等楼盘借助地铁开通加大推广力度。,区域热点金牛,成龙片区和三圣乡片区为本区域热点：合能四季映像本月开盘热销，华都美林湾、锦江城市花园、卓锦城都有新推房源。 世茂成都的首个项止也在本月亮相。首创东公元本月也开始进行推广；,区域热点锦江 龙泉,本月城市春天的秒杀活动带动成都楼市新的网络营销模式； 地铁通车带动沿线一系列楼盘活跃，例如和记黄埔的南城都汇、长城半岛城邦、时代晶科、等楼盘都加大推广力度； 大源片区本月新开嘉里雅颂居，世豪广场新推；,区域热点高新区,9月，号称楼市传统意义上的“金九”，一系列楼盘优惠力度
12、的加大，蓄热秋交会等势头再次提升，成交量再次升高，销售量有了明显的提升，但是同比去年同期仍然没有回到新政前的水平； 中秋、国庆促销活动等带动楼市销售回暖。但是较多购房都会将购买计划放在国庆节秋交会之后，因此十月的销售情况对于2010年最后一个季度市场至关重要； 此外，月底国家出台新政强化政策，强制提高首套房首付比例，并且对于异地购房限制从严，对于后市的影响也将在十月的成交数据中体现。,9月市场综述：,因此九月虽然市场活跃回升明显，但密集的政策出台是政府给市场的一个警告信号。9、10月之间的房交会成为成都市场的分水岭，预计未来一段时间市场：价格不会有大幅度变化，成交量可能会因政策的加强陷入观望甚
13、至下滑，因此，第四季度市场发展要密切关注十月市场整体变化；,9月媒体监测,9月商报硬广共计448则，华西硬广共计332则；,从6月至9月华西硬广投放量逐月递增。新政出台后市场持续低迷，带动6月广告投放也在低位徘徊。进入七月后市场逐步回暖，促销活动的增加带动了广告投放，加之8月开始市场新开与新推盘大增，7-8月硬广放量稳步增加； 进入9月，传统的“金九银十”，加之中秋、国庆的节日促销推广、秋交会前的宣传，组合带动9月硬广量大幅增加；,9月报媒硬广频次：,9月报媒周别硬广投放统计：,本月新开楼盘和新推楼盘基本选择提前释放信息，因此硬广投放高峰阶段出现在中秋、国庆节、秋交会前夕；其次，本次秋交会前夕
14、没有出现类似春交会参展项目集体投放的现象，这与本次秋交会政府有意淡化市场热度有关；, 9.9日为月度投放单日最高，当日商报制作地铁特刊；,9.17日为月度投放单日最高，当日华西制作别墅豪宅特刊；,9月报媒硬广区域投放统计,从上图可看出，主城区中以高新区投放最多，其实是武侯区； 本月高端别墅、豪宅物业区域广告活动频繁，这包括：双流县牧马山片区、南延线片区；都江堰、大邑等投放主要集中于别墅、度假物业； 新都区因北部新城开发投放量依然较高，大型商业项目如香江全球家居等投放量较大；,9月报媒硬广诉求点投放统计,九月华西、商报硬广诉求以产品介绍为主。与上月相比产品介绍占比差别不大，但是形象宣传占比整体缩
15、小，华西缩小约10%。商报缩小约19%； 开盘信息本月占比增加，华西增加9%，商报增加6%； 受中秋、国庆与秋交会影响，硬广优惠措施占比总体增加；,9月报媒硬广版面投放统计,华西9月半版投放占比最高，为46%。不过同8月相比，半版投放占比下降7%，整版投放上涨3%。本月八分之一版面投放比例增加3%； 商报9月半版与整版投放比例与上月相比差别不大，分别下降2%。八分之一版上升5%。此外商报本月跨版共计6则； 本月秋交会前较多楼盘选择以四分之一或者八分之一版面进行展示；,9月报媒硬广诉求点版面投放统计,九月报媒产品介绍都以半版投放为主； 形象宣传华西整版半版并重，商报则以整版为形象宣传绝对主力；
16、本月优惠措施与上月相比有明显增长，9月优惠措施以半版宣传为主； 9月开盘信息只投放投放整版、半版；,9月报媒硬广诉求点版面投放统计,恒大投放依然最高，共计77次。成都A区主打武侯祠、锦里牌，主 投华 西，以地段优势拦截黄金周来蓉的旅游客；麓山直接面对全川，主投华西；蓝光因项目较多且有外地项目，投放 集中于华西；香江全球家居CBD作为具有影响的商业项目投放重点是覆盖全川的华西，该项目9月共投放22次；绿地、中粮、华润、保利等本地项目投放集中于商报，主要客群锁定大成都；花样年主推美年广场，花样城重点投放报眼；南湖8-9月热销，因此在华西、商报持续投放，9月共计投放23次；,9月报媒硬广回顾,9月整版：本月亮相、开盘、以及新推组团的项目主力投放品质、高端形象的整版硬广；,9月节假日较集中，整版投放频次增加，没有出现整体促销等情况；,大型活动硬广：别墅项目的蓝光、蓝山使用选美营销，中信的演唱会更具吸引和市场影响；,
