华润_上海华润地产战略发展报告_135PPT

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1、华润战略发展报告,1,研究逻辑框架,华润公司战略执行,华润公司战略定位,华润公司战略分析,1.房地产发展支撑要素 2.上海房地产市场分析 3.上海房地产市场竞争格局 4.华润公司内部分析,华润公司战略定位与目标,华润公司战略地图及执行,2,1. 中国房地产行业发展支撑要素,华润公司战略执行,华润公司战略定位,华润公司战略分析,3,从总体来看，房地产市场的长期走势受外部环境的宏观经济发展水平、宏观政策、金融等因素影响明显，同时城市化带来的大量新增城市人口的刚性需求和土地资源的稀缺性也是影响房地产市场长期走势的直接因素。房地产市场短期市场走势仍依赖于其当期的市场的需求与供给。,1. 中国房地产行业

2、发展支撑要素,4,1.1 宏观经济发展层面,注：07年为1-11月数据,中国经济运行处于上升阶段 2007年上半年的GDP增长 达到了11.5%，第二季度更 是达到了11.9%，为近十年来最高水平。,城镇居民的购买力不断提高 受益于经济快速增长，人均可 支配收入有了较大增长，2007 人均可支配收入13786元，比 上年提高17.2%。,5,1.2 城市化及人口红利,城市化仍有大幅度提升空间 截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，发达国家2005年平均城市化率为77%。 人口年龄结构中比重最大人群成为购房主力军 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在3044岁，而这部分年龄层的人是

3、购买商品房的主力军。 高校毕业生构成未来购房需求 随着文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。510年后这些人即面临首次置业的需求。,6,1.3 房地产金融,1）资金来源房地产企业融资渠道多，重点城市外资增长迅速。2007年底全国新增贷款总量为3.63万亿，同比增长16.4%。 在证券市场方面，通过股市、国外基金等融资方式，加之快速销售和较高的售价，目前不少地产公司拥有了较强的资金实力。,房地产开发投资资金来源同比增长率 单位（% ）,7,1.3 房地产金融,2）人民币升值-带来房地产投资需求 我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩； 汇改以来人民币升值加快，2008年以

4、来累计升值6.13%，截至6月18日，1美元对人民币6.8823元； 国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值； 种种因素导致投机和投资的境内外资金对房地产的偏好。外资增长迅速： 2008年3月末，中国国家外汇储备余额为16822亿美元。中国一季度贸易顺差为414.2亿，实际使用外资为274.14亿美元，而同期外汇储备增加1539亿美元。由此看来，一季度疑似“热钱”流入大概在850亿美元左右。,日本和韩国汇率变动与土地价格走势,8,1.4 小结,总之，我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化 进程的逐步推进、人口红利、人均可支配性收入逐年提高、人民币升值加速，这些都是 促进

5、房地产市场长期繁荣的因素。,9,1.5 2008年现状,2008年房地产市场面临一些新的变化： 基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。 一、开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产基金。 二、房贷新政抑制了部分投资需求。 三、住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%40%。,现状,10,华润公司战略执行,华润公司战略定位,华润公司战略分析,2.1上海房地产行业分析-市场,11,2.1上海房地产市场-宏观经济,世界发展银行,高速发展,大于8%,稳定发展,

6、5-8%,停滞,4-5%,萎缩,小于4%,房地产业 发展状况,GDP 增长率,从中国人均国内生产总值分析来看，2007年约为人均2460美元 ，居世界104位，按照库兹涅茨发展定律，中国经济处于高速发展阶段；2007年上海GDP增长率为13.3%，房地产业处于高速发展阶段；上海2007年人均GDP为8594美元，已超过8000美元，但与纽约、东京相比还有很大差距。,纽约： 62113美元 伦敦： 27523美元 东京： 81530美元,注：纽约、伦敦和东京为2006底数据,12,2.1上海房地产市场,为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和 房地产发展数据

7、，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们 最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。,选用的指标,设定每个指标的最高值和最低值为100分和10分，根据各个指标的绝对值算出所对应的分数，再根据各个指标所占权重计算每个指标所对应的分数，6个指标的得分总合即为各个城市的最终得分。 统计指标及所占权重： 人均可支配收入（25） 人均GDP（20） 人口（15） 社会消费品零售总额（15） 销售面积（15） 销售均价（10）,评估方法,13,2.1上海房地产市场,针对综合六项指 标加权得分的结 果，上海的综合 得分为18个城市 中最高位，为 89.39。表明

8、上 海具备我司进行 重点长期发展的 基础和潜力。,89.39,79.22,71.53,58.55,52.47,48.73,48.39,46.06,48.39,39.41,15.85,21.59,28.34,28.64,33.85,34.50,34.71,35.49,14,备注：指标得分,2.1 上海房地产市场,15,华润公司战略执行,华润公司战略定位,华润公司战略分析,2.1上海房地产行业分析-住宅市场,16,2.1.1 上海住宅市场分析,17,注：数据来源于上海市统计局,由于国家当前所处经济、社会发展阶段和房地产具有的先导性行业特征，上海房地产投资在固定资产投资中的比重长期维持在1/3左右。

9、2005年起房地产投资额占比逐年小幅下降，投资态度由乐观转为谨慎乐观，政府虽不再将房地产定位为支柱产业，但其在短期仍将为重要产业。,房地产上海国民经济发展的重要产业,投资额分析,18,注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅,施工竣工分析,施工量通常为竣工量的3.50.5倍，反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。目前上海楼市整体呈现供略小于求态势，优质地段的高端物业更加供不应求。,上海住宅市场供小于求局面或延续,19,2007年，上海商品住宅销售面积2753万平米，供应2103万平米，供需比为0.76，市场供不应求。,历年供需对比

10、,上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅供应04年后逐年递减，而需求强劲。,20,成交分析-销售均价,上海商品房价格历年来稳步上扬，2004年同比2003年增长近30%，出现过快增长的不理性现象。2004以后，均价涨幅基本控制在7%左右。商品住宅从06年开始增长幅度逐步趋缓； 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；,上海商品房价格历年来稳定上扬 ，商品住宅06年开始增速趋缓,21,成交分析-环线分布,随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅成交的主要区域，上海城市逐步

11、进入郊区化发展。 目前上海内环均价30000元/平米以上，三环每环价差1万的住宅价格格局初步形成； 随着内环、中环、外环3/2/1格局形成，中心区部分高端楼盘均价达到8万元/平米，客户价格认知亦随之改变，客户分层居住格局逐步形成，同心圆外扩趋势明显。 2008年3月份起，内环内、内中环等区域反弹明显。显示良好地段的抗跌性较高。,中环2万,外环1万,内环3万,外环-中环-内环住宅均价分布图,上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成,部分高端物业如翠湖天地均价已达8万/平米,价格同心圆有外扩趋势,22,成交分析-高档公寓,07年底开始虽然上海商品住宅市场成交量萎缩，但与此对比的是高档公寓的成

12、交量却逆势一路上扬，在市场敏感时期，高端物业的需求依然旺盛。 上海单价2万以上住宅成交量已超过去年水平，其占全市商品住宅成交总量的比重亦再创新高。,单位：平米,不同物业受政策影响不一，上海高端物业价格坚挺,23,成交分析-区县分布,供应大户浦东、闵行、松江和宝山依然位居成交量前四强；卢湾、静安、长宁、黄浦凭借地段资源和豪宅项目则占据均价前四名。,上海区县量价布局,单位：平米、元./平米,成交四强,长宁：21921,静安：27250,卢湾：35091,黄浦：20971,24,05年至07年间，中环以内仅推出土地70万方。 2007年公开市场住宅用地依然稀缺。共计672万方住宅类用地之中，只有7幅

13、为中心城区土地；纯住宅用地约占16.4%，仅为110万方。 2008年前5月上海总共出让2幅远郊住宅类地块，面积不足7万平米。 中心城区的土地供应大多有赖于老城区的拆迁，而在物权法出台后的拆迁成本过高的形势下，中心城区的土地出让更加稀少。 土地供应呈现向外环外发展趋势，外环线内尤其是中心城区土地供应极具稀缺性。,土地市场,25,价格格局,Text in here,上海的持续经济增长是房地产发展的重要支撑，同时房地产业 仍是上海经济的重要产业。,上海房地产市场长期处于供不应求状态，,上海房地产内中外三环3/2/1的单价格局已经形成，目前虽然成交量同比下降，但价格仍然维持高位运行。,中心城区土地供

14、应日趋紧缺。,我们认为上海房地产市场具有相当强劲的产业经济和市场需求支撑，具备我司长期深耕发展的基础。,2.1.2 上海住宅市场小结,供应格局,产业支撑,土地市场,总体趋势,26,2.1.2 上海房地产市场分析-商业市场,华润公司战略执行,华润公司战略定位,华润公司战略分析,27,上海商业零售市场环境,近年来，上海社会消费品零售额总额连年以两位数的百分比呈增长趋势；2007年达到3847.8亿元，同增长14.5%，居全国首位。,28,中国几大城市零售消费品总额比较,上海与北京2007年的城市零售消费品总额处于同一等级，并与其他城市拉开一定距离，显示这两个城市的消费能级以及商业市场环境相对比较成

15、熟。,29,上海高档商铺整体状况,上海高档商铺市场趋势总体上呈现一路向上攀升态势。,注：文中所指商铺为市中心大型购物中心内出租店铺及部分核心地区的沿街底铺。,30,上海商铺市场保有量及新增供应状况,截止2007年底，上海商铺市场的存量约为300万平方米左右。到2010年将新增供应200万平方米，但主要供应在新城及郊区，全市商业氛围也将日渐浓厚。,31,上海商铺市场入住率及租金状况,高档商铺需求旺盛，入住率基本保持在90%以上，部分核心区接近满租。租金也呈稳中有升的状态。租金呈稳中有升的状态。截止2007年底，市中心核心区高档商铺租金已达到40元/平方米.天以上，2008年呈继续上升态势。,32

16、,2007年中国几大城市商铺租金和空置比较,上海商铺的平均租金与其他城市相比高出很多，而空置率却比较低。,33,上海各区域商铺租金状况,租金最高的区域为集聚了恒隆、中信泰富、梅陇镇广场等高级购物中心的南京西路，平均租金已经接近60元/平方米.天左右。,34,上海各区域商铺入住率状况,上海市中心各区域商铺租金已基本接近满租。,35,商业市场未来预期,部分区域型商业中心(城市副中心)将逐步形成并不断成熟在上海总体规划和整个市政建设的引导下，部分区域型的商业中心将逐步形成，如虹桥交通枢纽、世博地区、五角场、真如-长风等区域。,36,商办综合性土地市场状况,2007年上海商办综合类土地供应主要集中在市郊外围，市中心区综合类土地比较稀缺。2007年上海共出让商办类土地约222万平方米，绝大部分位于市郊地区，外环以内的商办类土地只有17.85万平方米，而内环以内的市中心纯商办类土地仅有2幅约4.24万平方米，仅占1.9%。其中1幅为南京东路163地块，另1幅为虹口足球场交通枢纽旁的地块。 2008年还没有真正意义上完全市场化的市中心土地出让。2008年出让的4幅市中心商办地块共计7.43万平方米，其中有3幅地块共5.52平方米为限定用途的金融地块，1幅1.91万平方米40%以上建筑为政府所有的带有定向性质的地块。 由于市中心旧改难度日益增大，未来拆平的市中心土地依然稀缺。,