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1、六合旧城改造项目可行性研究报告,1,提纲,2,投资环境研判,3,1,投资环境研判,基本结论：投资环境改善，投资潜力大,4,1,六合区位及简介:南京的北大门,六合区是南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区，是南京雨花石的故乡，中国民歌茉莉花的发源地。六合区雄州镇中心区到南京市新街口车城距离约为45公里，与南京的直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。2002年，原六合县与原大厂区合并成立新六合区。六合区辖5个街道办事处，14个镇，面积1484.8平方千米，人口87.66万人。,5,南京市,六合区,投资环境研判,1,对外交通：四通八达,
2、6,航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。 规划：两条轻轨线，包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。公路： 宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、长江大桥和二桥，以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速等铁路：宁启铁路在六合设客货站，区内还有三条铁路专用线，及一条窄轨铁路。沿江：拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；建设中的西坝头港区，通江滁河横贯全境，为六级航道，四季通航。,投资环境研判,江北轻轨,1,城市化水平较低，但自然资源丰富,7,投资环境研判,人口及城市化；2007年末，全区居民总户数为286380户，年末总人口879615人，
3、其中：非农业人口391828人。人口自然增长率为3.08，城镇化率46.4%。 矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。植物资源：全区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。全区可利用水面近1400公顷。龙池鲫鱼饮誉国内外。 旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越，江苏空气质量监测对照区就设在竹镇森林公园内。,1,经济总量：增速回落、占比小降，但依然占重要地位,2008年六合区的GD
4、P总量为235.05亿元，占全市各区县的第五位。增长速度从2005年开始，逐年回落，2008年增长速度为7.79%，比2007年下降了13.1个百分点。占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。,8,投资环境研判,1,居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加,9,六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，2008年全区人均可支配收入达20909元，超出政府目标值30%，但低于全市水平，位于十三个区县的第九名。人均消费水平比2005年上升了18.9%。六合区人均居住面积随着该市房地产行业的快速发展以及城市化进程速度的加快，稳步提升。截止2008年
5、，全市城镇人均居住面积达32.65平米，高出全市平均水平。,投资环境研判,1,产业格局：工业主导，化工产业做出重要贡献,10,六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中的依旧占据绝对比重。第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重小幅上升。六合区域内产业基础雄厚，特色优势明显。沿江密集着扬子石化、南钢和南化集团、扬子巴斯夫公司等国家特大型企业，具有化工、钢材等原材料供应和市场销售优势；南京化学工业园作为国家级重化工基地，是江苏实施沿江开发战略的重要组成部分。,投资环境研判,1,化工产业：百姓陷入误区，对本案影响较小,11,投资环境研判,本案
6、,普通观念：六合区化工产业较多，污染严重，不适合居住。 实际情况： 雄州镇居住区与化工园区的直线距离为8公里；根据地理学的季风理论，南京夏天东南风较多、冬天西北风较多。因此化工园区对居住区域影响较小。 项目思考一：如何改变错误观点，导入其他区域人口，成为该项目未来重要的营销课题之一。,化工集中区,冬季风,夏季风,1,十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大,12,投资环境研判,1,城市规划：从“一城三区”到“一主三副七新城”,13,投资环境研判,“一城三区”2001年10月底南京市第十一次党代会上提出一城三区城战略构想。“一城”：将原本规划在河西建设一座56平方公里现代化标志区河西新
7、城。“三区”：110平方公里的东山新市区；80平方公里的仙林新市区；190平方公里的江北新市区。,“一主三副七新城” 主城指老市区，3个副城分别是东山、仙林、江北（浦口+大厂），7个新城分别是雄州、龙潭、桥林、板桥、滨江、汤山、禄口。按照城市规划布局，到2020年，主城人口380万；3个副城居住人口各超百万，达到国家特大城市规模；7个新城人口规模在15万人以上，以便疏散主城和副城人口。,1,旧城改造：形象工程、民生工程，土地零收益，规费减免,14,投资环境研判,1,关于六合区危机房改造项目免收费用和基金一览表,15,投资环境研判,土地价值研判,宗地现状及内部资源道路交通状况宗地周边环境状况,1
8、6,2,土地价值研判,17,基本结论：区位价值显著,2,土地价值研判,项目区位：位于六合雄州镇核心区域、商贸中心,本项目位于六合区雄州镇核心区域，能与原有配套形成较好的衔接，并在未来南京规划的雄州新城区占有重要的位置。 本项目也位于未来规划雄州新城的核心商贸中心。,18,商贸中心,本案,行政中心,2,土地价值研判,项目基本资料：体量较大，以高层、小高层为主,根据目前规划，本案可用于开发土地面积为37.41万，可建设建筑84.03万平米，商业8.88万平米，住宅为68.47万平米，其中，小高层、高层建筑为57.08万平米。原项目预估拆迁面积达到21.6万平米，如采用货币补贴方式，拆迁费用达到8亿
9、元左右，核算到楼面价格955元/平米，因此建议不采用货币补贴的拆迁方式，详细分析见第四部分。,19,1,项目现状：为拆迁，可利用自然环境一般,地块现状：项目均未拆迁，以危旧房、厂区为主。 内部资源：较少 周边环境：项目离凤凰山公园较近；但周边建筑形态凌乱，整体环境不佳，对项目未来形象和定位有一定影响。,土地价值研判,20,四片区,1,道路交通：较为便利,土地价值研判,21,由于项目相关地块均在雄州镇核心，因此交通状况良好。其中一片区最好，二、三、四片区稍次之。,1,商业、服务配套设施：较为齐全,土地价值研判,22,项目地块所在为雄州镇中心区域，目前区域居民居住比较集中，所以相关配套也相对集中，
10、解决居民平时的实际生活需要不成问题。 其中一片区周边配套最好，二、三、四片区次之。教育配套：六合区中心小学、六合双语学校、六合第一中学等商业：长江路商业街、国美电器、五星电器、人民商场等金融机构：中国银行，中国农业银行，中国工商银行，信用合作联社等医疗机构：六合区人民医院、六合区中医院其他机构：中国移动、中国联通、中国电信等，各种人文和自然景点（凤凰山公园、万寿宫、文庙）,1,宗地属性评价,土地价值研判,注：以上为土地属性因子5级量表，五星代表优，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差。,23,市场价值研判,六合区房地产市场分布,24,3,基本结论：竞争性威胁较小，升值空间较大,
11、市场价值研判,25,3,房地产市场布局：两大组团各具优势,市场价值研判,两大组团构架六合房产布局 六合房地产开发项目主要集中在两个区域泛雄州镇区域、大厂区域。从本案所在的泛雄州镇区域来看，开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少，开发价值由于稀缺性而不断提高,26,雄州-龙池组团,大厂组团,27,2007年以前，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，但依旧保持在27.5%的年均增长率。,3,房地产开发投资：方兴未艾，高
12、速增长,市场价值研判,3,锡林湖,博物馆,28,经济开发区,雄州镇,横梁镇,六合区政府,截止到2008年，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。,3,土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主,市场价值研判,锡林湖,29,住宅类用地是六合区土地供应的主力，截止到2009年3月，尚未开工的土地144万平方米，其中121万平方米的住宅用地尚未开工，这部分地块的未来潜在上市量达180万平方米，是未来两年六合楼市的有力支撑，当然也是本案的重要潜在竞争对手。,按土地属性供应分布,尚未开工的地块属性分布,3,
13、土地存量分析：未来供应较大，其他区域潜在竞争较多,市场价值研判,锡林湖,30,3,雄州镇土地：土地成本较高，开发档次和水平较低,市场价值研判,2007年雄州镇周边成本较高，均达到1400元/平米以上，08年出让的N0.2008G44区位偏远，价格在714元/平米，对比本项目所在的区位及目前的市场环境，955元/平米的拆迁成本价略高。 但从另外一个角度考虑，目前当地的开发水平不高，中南的全面介入，将提升区域的开发水平和档次。 六合区政府已充分认识到引入中南，通过多渠道合作，借助中南的资金实力、技术水平、多领域发展的格局能够促进六合全面经济发展，因此给予更多优惠和扶持是必须支付的代价，所以一切都是
14、可以通过商谈解决的。,31,3,雄州镇土地：周边土地成本较高，知名开发企业较少,市场价值研判,NO2008G42718元/平米,NO2007G100 1453元/平米,NO2007G45 1637元/平米,NO2005G63 784元/平米,NO2005G73569元/平米,NO2005G20 673元/平米,四片区,二三片区,一片区光益地块,一片区北大街地块,3,商品住宅市场走势：进入调整期，但房价依然上市,市场价值研判,从年度走势看，07年市场最好，销售量达到84.74万平米；08年随大势进入调整，但房价依然处于上升态势。 市场占比有所回落。 思考问题三：由于消费以当地客群为主，因此市场规
15、模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来35年六合房地产存在一个快速发展期，因此本次介入一定要掌握好节奏，控制好开发时序方能达到事半功倍的目的。,32,3,商品住宅市场待售量：逐步减少，去化压力逐步降低,市场价值研判,截至09年3月底六合区市场总可售量为23.5万平米。从去化周期来看，由于市场交易活跃，本月去化周期继续下降，截至3月底为9个月，市场健康程度较高。,33,3,商品住宅在售项目：雄州镇存量较少，价格降幅较小,市场价值研判,34,六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。 雄州镇片区销售情况较好，市场存量较低，虽然09年市场均价有所下调
16、，但调整幅度低于其他区域，均价维持在3500左右；目前在售的楼盘只有下面四个，其他均为尾盘。,35,3,雄州镇在售项目：存量较少，价格降幅较小,市场价值研判,四片区,二三片区,一片区光益地块,一片区北大街地块,万汇秀林水苑 3500元/平米,复兴园 3500元/平米,盛棠苑 3700元/平米,天赐佳园 3400元/平米,3,商业用房走势：专业市场放量拉底成交价格,市场价值研判,36,六合区商业市场成交在08年下半年有明显的放量，但成交价格有大幅度的下降，主要是由于南京国际化工商贸城、南京国际五金机电城等专业市场的集中成交所导致。,3,商业在售项目：专业市场高比例，雄州镇在售商业稀少,市场价值研判,37,雄州镇附近目前在售的商业项目比较少，多分布在大厂及偏远区域，而且在售商业中专业市场比例最高。,38,项目地块周边商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。一片区北大街地块具有较高商业价值，其他项目适合做部分底商，详细定位需要进一步的调研。,
