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1、世联地产 2010.04,敬呈：招商地产南京公司,百年招商印记千年金陵,一百年前，中山先生与南京、与紫金山结下了不解之缘 一百年后，我们再回首往事，惊叹于民国建筑的精美与纯粹 时光用一个世纪的流淌 传承这座山的故事 人们继续用肃穆的灰色民国风包裹着它2010年，也许一切都会稍有不同 地铁改变了城市 改变了居住者的生活空间和方式,它甚至扩大了我们的梦想当地铁横贯东西，穿越紫金南麓 一座国际的紫金山 即将以更广阔的视野 去点亮注视者的目光！高度者，习惯被仰望 引领者，习惯被跟随招商地产，见证百年！,项目使命： 招商以人文历史的厚度去重新光耀城市 实现招商品牌在南京新的人文落地、自我超越 标杆成为南
2、京印象的一张名片居住的标杆在此，居住的高度在此,报告纲要,PART1:趋势研判,PART2:竞争分析,PART3:价值反思,PART4:项目占位,PART5:营销立意,PART6:实施保障,未来市场分析 视角一：新政下的趋势预判 视角二：南京大平层豪宅趋势,1,趋势研判：2009-2010年初地产市场的复苏与疯狂结下2010年4月新政的重磅调控，未来会怎样？站在未来的趋势上本项目的启示？,“4.17通知” 补充,“4.15新政” 出台,中央政府再度着手调控楼市，且新政力度远大于07年9.27新政,史上最严厉的调控政策,观点1：史上最严厉政策出台，关系政治民生的调控，开发商应严肃对待,观点2：纵
3、观07-09年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现，关注市场量价反应,成交额下降,成交额上升,成交额上升,价量齐升,价升量跌,价量齐跌,价跌量升,价跌量急升,价量齐稳,量,价,在0709年的房地产行情中价量规律得到充分体现,观点3：就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻；,价,量,开发商,需求,房地产走势,外生变量,投机需求,投资需求,居住需求,价格变动,成交量支撑位,跌,资金宽松,资金紧张,观点4：此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，单价2.5万/平米以上的城市顶级品质豪宅物业将呈现无量价上涨局面；,以上结论来自于中房会议纪要,启发：本项目必须占位城市顶级豪宅，
4、针对城市顶端人群 打造项目与产品,趋势研判：2009-2010年初地产市场的复苏与疯狂结下2010年4月新政的重磅调控，未来会怎样？站在未来的趋势上本项目的启示？,未来市场分析 视角一：新政下的趋势预判 视角二：南京大平层豪宅趋势,1,07年,08年,09年,10年,1.5万,2万,2.5万,3万,3.5万,南京城市豪宅价格变化曲线,价格,年份,趋势一：08、09年是南京大平层豪宅的快速成长期，单价呈现持续上涨态势，但销量受政策影响：淡市缩量价稳，旺市价量齐升；,从1.6万-3.5万，2.5年时间,市场验证：城市豪宅项目在08-09年集中放量，同时去化迅速，总销售面积超过30万平米，价值高点的
5、形成时间急剧缩短，上升幅度大。,07年,08年,09年,10年,5万方,10万方,15万方,20万方,25万方,年份,销售体量,08年淡市缩量，09年持续放量,13,户型面积 （平方米）,总价 （万元）,240,100,150,200,250,300,350,400,140,180,100,160,200,220,120,260,280,300,450,河西板块： 1,仁恒国际公寓 2.金地名京 3.万科金域缇香 4.朗诗国际街区 城南板块： 5.雅居乐花园 6.仁恒翠竹园 城北板块： 7.锋尚国际公寓 8.世贸滨江 城中板块： 9.凯润金城 10.天正湖滨 11.金鼎湾国际 12.长江路9号
6、 13.金陵尚府,500,2008年,南京豪宅市场分析,2009年,户型面积 （平方米）,总价（万元）,河西板块： 1,仁恒国际公寓 2.金地名京 3.万科金域缇香 4.朗诗国际街区 城南板块： 5.雅居乐花园 城北板块： 6.锋尚国际公寓 城中板块： 7.凯润金城 8.天正湖滨 9.金鼎湾国际 10.长江路9号 11.金陵尚府 12.中海凯旋门,240,140,180,160,200,220,120,260,280,300,320,80,100,200,300,400,500,600,700,800,南京豪宅市场分析,15,单价 （元/平米）,河西板块： 1,仁恒国际公寓 2.金地名京 3.
7、万科金域缇香 4.朗诗国际街区 城南板块： 5.雅居乐花园 城北板块： 6.锋尚国际公寓 城中板块： 7.凯润金城 8.天正湖滨 9.金鼎湾国际 10.长江路9号 11.金陵尚府 12.中海凯旋门,南京大面积公寓08年均价集中在1.6-2.2万/平米，面积在120-160平米，至09年，均价涨至2.3-2.8万/平米，主力面积放大到160-220平米,240,140,180,160,200,220,120,260,280,300,19000,30000,320,25000,26000,27000,28000,29000,20000,21000,22000,23000,24000,15000,1
8、6000,17000,18000,户型面积 （平方米）,10000,80,南京豪宅市场分析,08年三房房均44-53平米，四房房均45-50平米，首改需求为主。09年三房房均升至47-53平米，四房至47-56平米，即三房140-160平米，四房188-224平米，为再次改善及以上需求,房均面积 （平方米）,房型,一房,两房,三房,四房,五房,58,48,52,50,54,56,46,60,62,64,44,66,68,南京豪宅市场分析,河西板块： 1.金地名京 2.万科金域缇香 3.仁恒江湾城 城南板块： 4.雅居乐花园 城北板块： 5.锋尚国际公寓 城中板块： 6.天正湖滨 7.金鼎湾国际
9、 8.长江路9号,2008年南京大面积公寓户型配比,2009年南京大面积公寓户型配比,趋势二：对比0809年的南京豪宅产品，其户型面积和产品附加值呈现趋大、趋豪状况，大平层豪宅品质不断升级；,启发：本项目定位产品站在市场的趋势下，以180-220为主力产品，符合南京高端客户需求趋势,新政调控下，预计整体市场将呈现缩量震荡，但顶级豪宅品质项目受调控影响相对较小，依据项目地段、资源及品质的高占位将保持价格平稳。本项目应占位一线顶级豪宅！（Q1:是否具备条件？如何占位？）2008年是南京大平层豪宅启动元年，南京豪宅市场呈现趋向产品升级、品质升级趋势，户型尺度和附加值的豪华感将会继续得到提升；本项目站
10、在趋势上应强化提升项目品质感及豪宅印象，刷新南京大平层豪宅标准！（Q2:如何引领南京豪宅市场？）,趋势小结,报告纲要,PART1:趋势研判,PART2:竞争分析,PART3:价值反思,PART4:项目占位,PART5:营销立意,PART6:实施保障,南京豪宅市场分析 视角一：南京豪宅市场竞争版图 视角二：未来2年豪宅供应量,2,竞争分析：未来两年南京上市的豪宅产品盘点？本项目竞争锁定？,城中依托完善的城市资源及高层大平面豪宅；河西及江北以江景、绿色低碳大平面豪宅为主；城东以低密度产品为主，尚未出现大平层豪宅产品。,豪宅主要分布板块： 城中板块：作为南京最早出现豪宅的板块，处于城市中心，区位优势
11、最佳； 河西板块：现代化的新城区，未来新型的商贸、金融、文化及市民理想居住的滨江新城； 城北板块：便捷的交通和不断优化的环境；豪宅潜力板块； 城东板块：受益于良好的景观资源优势、仙林大学城的教育配套及未来地铁通车的驱动，必将成为未来高品质生活区；目前尚未出现高品质豪宅产品；,1,城中板块,4,2,3,河西板块,城东.紫金山板块,城北板块,南京豪宅市场分析,高端豪宅分布,1,单价：城中城东城西城北 总价：城东城中城西城北；城市价值在南京普遍受到高端客户群追捧，对资源的占有受到最顶级客群亲睐,6,2,3,4,5,7,8,9,12,11,10,13,均价2.5万/平米,均价2.2-2.5万/平米,均
12、价3万/平米,河西板块： 1,仁恒国际公寓 18000-21000 元/平米 2.金地名京 18000元/平米 3.万科金域缇香 16000元/平米 4.朗诗国际街区 18000元/平米城北板块： 7.锋尚国际公寓 28000元/平米 8.世贸滨江 12000元/平米城中板块： 9.凯润金城 26000-30000元/平米 10.天正湖滨 20000元/平米 11.金鼎湾国际 28000元/平米 12.长江路9号 30000元/平米 13.金陵尚府 17000-19000元/平米,南京豪宅市场分析,竞争机会点：本项目进可据城市，居可瞰紫金山，具备双重资源，拥有挑战城市标杆的基础。,南京豪宅市场
13、分析 视角一：南京豪宅市场竞争版图 视角二：未来2年豪宅供应量,2,竞争分析：未来两年南京上市的豪宅产品盘点？本项目竞争锁定？,未来两年南京豪宅市场竞争激烈，包括保利紫晶山、天正桃源、仁恒江湾城等，总推货量达到约127万方。尤其是本项目热销期的2011年2-4季度推货量高达60万方,总盘21万方，目前150套待推，面积2.57万 预计下半年开盘,63套可售，面积7823 ,10年4月,10年8月,10年12月,11年4月,11年8月,11年12月,17套叠加别墅可售，面积4556,83套可售，面积12430,长发都市羲和,本项目入市时间,南京国际广场,23套可售，面积3798,紫园,中冶钟鼎山
14、庄,五矿御江金城,仁恒国际G53,城中板块,城东板块,河西板块,产品分析未来供应,25套可售，面积7903,863套可售，面积8万预计八月开盘,保利紫晶山,280套可售，面积4.1万，预计5月中旬开盘,100多套可售，面积约4.2万预计6月开盘,3300套左右可售，面积56万，预计年底推出,城开御园,仁恒江湾城,城北板块,建邺仓巷项目,天正小桃园,14套可售，面积859 ,世茂滨江,至项目开盘时，市场推货量达到约60万左右,南京豪宅市场分析,以上数据来源于世联平台,25,城中板块： 1.长发都市羲和 2.南京国际广场 3.城开御园 4.建邺仓巷项目 城东板块： 5.紫园 6.中冶钟鼎山庄 7.保利紫晶山 河西板块： 8.五矿御江金城 9.仁恒国际G53 10.仁恒江湾城 城北板块： 11.天正小桃园 12.世贸滨江,南京豪宅市场分析,总价 （万元）,240,200,300,400,500,600,700,800,140,180,100,160,200,220,120,260,280,300,900,1000,本案主力面积段,Q:高总价大平层如何在低总价的城中平面豪宅（城市资源）与低单价的紫金低密度豪宅（紫金山资源）中突围？消除客户抗性？,城市核心地段、齐全商业配套，全精装交付,
