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1、叠拼产品推货及推广安排,叠拼产品竞争汇总,叠拼产品竞争汇总,通过市场分析，再加上，下半年政府对房地产的调控政策等因素，所以应该留够蓄客时间，并且突出叠拼组团的性价比优势。因此建议：建议蓄客时间至少在两个月以上 叠拼价格跟其他楼盘同类产品相比应有较大优势，从而突显项目性价比的优势。,区位：整体位于小区核心景观区，私密性和独立性较强配套：有独立成体系的小区商业街作为生活配套，在其不远处有学校，幼儿园等教育场所。景观：紧邻后期规划的湖心岛别墅区，水景观独一无二。(按前期规划来看，可能会重新规划修改。)现有条件看，叠拼组团在整个小区规划中的优势还是相当明显的，后期有较多的卖点可以挖掘。,本项目叠拼组团
2、分析：整体区位,本项目叠拼组团分析：户型面积,相对于其他竞争项目，本项目叠拼产品的面积及地下室赠送空间、上层架空空间等都具备极大的竞争力； 从总体面积区间来看，本项目叠拼产品与市场上主流的面积区间（300平米以内）相比，本项目上叠拼户型优势更加明显，下叠拼总价及面积相对较大，销售难度更明显。 从户型来看，4层下叠拼的面积最大，总价抗性也最大，但是在数量上相对比例略小（40套，占23%），是未来出货的难点所在。,本项目叠拼户型分析：B1/B2（下）399-438平米,-1、-2层双地下室空间，延伸私密活动空间,双车位地下室直接通达室内，完全人车分流,跃层式结构设计，层次感分明,8.5m灵动客厅开
3、间，增加通透尺度,采光地下室 私密不隔绝,玄关式庭院入户 超强仪式感,立体户外露台空间,立体户外露台空间,本项目叠拼户型分析：B（下）359平米,双车位地下室直接通达室内，完全人车分流,中空多功能空间，可搭建通透私密空间，更多创意点,采光地下室 私密不隔绝,电梯随意通达地下室与一楼空间，畅通无阻,8.5m灵动客厅开间，增加通透尺度,跃层式结构设计，层次感分明,玄关式庭院入户 超强仪式感,立体户外露台空间,本项目叠拼户型分析：B（上）223-225平米,电梯随意通达地下室与一楼空间，畅通无阻,整层幻变空间，超高性价比,层层露台或阳台，前后通透，户户亲近自然,本项目在竞争中的价值点与市场各产品对接
4、后，我们项目的竞争点在哪里：,简约欧式和新古典主义在目前的成都高端住宅市场较受认可,私家花园面积较市场同类产品大，可作为景观或可变空间用,四周景观不错，东面南面临近香草山，绿化好，西面有湖景。地势也较高，视野有保障。,雅居乐的高端产品品牌有一定的市场号召力，性价比受到认可,后期商业街、学校的建成会显示出一个2000亩大盘在配套上的优势，但在目前的情况下，此优势只在于其2.1万平方米的会所上，商业的呈现若能加快将是一大利好,阳台、私家花园面积大，赠送及可变空间大，性价比很高,本项目叠拼产品价值点梳理,配套,户型,立面,花园,景观,品牌,赠送面积,雅居乐的高端产品品牌有一定的市场号召力，性价比受到
5、认可,价格制定原则： 从产品类型看，叠拼组团实现价格应该总体低于联排价格，但是应该高于天玺等高端洋房价格； 从具体价格幅度上看，结合与一线销售员的沟通，建议在6500元/平米7000元/平米起价，总价140万280万/套，由于上叠拼赠送空间更大，所以价格应略高，而下叠拼应略低。 策略上，采用低开高走、少量推货试水战略开盘后再根据市场状况，调整价格，根据市场情况实现稳步上升。,别墅推售策略：价格策略,叠拼组团推货节奏控制示意图,10月 房交会,市场爆发期,9月22日 （中秋节）,市场预热期,10月23日 叠拼开盘,8月15日起 蓄客及推广重点 转向叠拼组团,房交会开始收 诚意金排号,建议诚意金收
6、取采用收5万抵用10万房款的形式,持销期,11月 叠拼加推,推售原则,寻找核心竞争力： 全新的高端形象面容入市，以有新意的线上形象引起关注，加强整体项目优势； 以大景观，大面积赠送，可变空间（包括挑高空间），高性价比作为其核心卖点； 由此高端形象和雅居乐品牌形成互动，推动其品牌形象，并与后期系列公关活动形成交接点。 推货原则： 以小步快跑的方式，小批量多批次推盘，形成稀缺性和尊贵感。价格稳步、微调上扬，并充分考虑房源实际情况进行合理定价，拉开价差。 先推优质，居住氛围成熟的房源（临近香草山一侧），逐渐往北面推，以此来先在市场上形成良好的口碑和品牌力，为后期的推盘做准备。 推广原则： 硬广拔高调
7、性！同时加强项目品牌重塑，强调雅居乐的各方面升级； 新闻性软文炒作，树立麓山大道上的别墅是城市别墅的概念。通过版块炒作，提升项目价值。 现场释放高性价比的信息，制造目前是下手的最佳时机。,别墅推售策略：推货顺序、时间、节奏,推货思考： 一批次房源作为市场试水，推广投入相对较大，可套数略多，并且要推出最优房源（靠近湖心岛，远离商业区）； 首先开出临近香草山别墅的单位，便于树立高端形象； 推售顺序为从南到北符合从成熟区域逐次开发的工程顺序； 每次推售套数不易过多，控制在50套以内。小步快跑，保持热销。,推货时间： 10月23日（1批次正式开盘）,一批次推售（开盘时间：10月23日）,价格策略,1、
8、从产品类型看，叠拼组团实现价格应该总体低于联排价格，但是应该高于天玺等高端洋房价格； 2、从具体价格幅度上看，结合与一线销售员的沟通，建议在6500元/平米7000元/平米起价，总价140万280万/套； 3、策略上，采用低开高走战略开盘后再根据市场状况，调整价格，根据市场情况实现稳步上升。,一批次推售（开盘时间：10月23日）,销售规划,预售许可证取得时间：10月1日前 市场预热期：8月1日10月中旬 叠拼产品亮相：8月19日（星期四）首次广告出街 秋交会宣传：10月1、2、3日 收取诚意金排号：10月1日起秋交会期间，连续收取两周时间以充分了解客户意向 蓄客周期： 2个月 开盘时间：10月
9、23日（星期六） 二批次推出：11月20日（星期六） 销售周期：1个月 预计可售面积：16500平米，在去化面积至少达到一批次总放量的60%后，才能开售第二批次 预计可售金额：16500平米*6500元/平米=1.073亿,总体推广方法,宜居，大景观，大面积赠送，可变空间，高性价比,总推广点：,推广线,雅居乐整体形象推广主题：2000亩大盘，宜居(生活配套+植物景观），高性价比。,叠拼组团推广主题：可变空间、宜居（私密性强）、大面积赠送（大阳台，花园、挑高空间）,总推广主题：,雅居乐，为成都而易 多维创变空间，享受人生的易墅 （待定）,一批次推售（开盘时间：10月23日）,推广策略,结合第一部
10、分对于项目推广的回顾，项目接下来的推广要规避的问题有： 1、避免组团信息过于多样、繁杂，引起客户的认知点过多； 2、避免对雅居乐整体大盘信息的忽略，始终在雅居乐形象下进行组团和新品包装。由此，建议按照以下推广原则展开推广：软宣传面，以区域价值及雅居乐整体形象、价值推广为重点诉求，并贯穿和引领项目一切信息，增强客户对项目的认知度。 硬宣传面，以叠拼新品形象来形成新的市场亮点，以新的具备品质感和创意的形象诉求，来提起市场关注力，吸引新客户。,推广线：总体推广原则,根据对项目竞争楼盘和客户的分析，可以看出：将雅居乐作为一个整体形象进行推广的必要性和重要性，如麓山国际社区，蔚蓝卡地亚等高端楼盘都是以整
11、体形象示人，以后的组团推出只是信息发布而已，客户只记得住其整体案名，却不能记住其组团名。 因此下一步雅居乐对金蔷薇组团和叠拼组团的推广都必须建立在雅居乐整体形象之下，并和整体形象形成互动。,雅居乐花园整体形象,叠拼组团形象,居住舒适，大景观，大面积赠送，可变空间，大会所，高性价比,怎样结合整体形象和组团推广的统一？,推广线：总体推广方法,户外,报纸硬广,8月19日左右: 叠拼组团亮相,时间节点,10月23日叠拼组团开盘,秋季房交会，开始排号,公关活动,9月换话： 以中秋节活动为契机，雅居乐组团整体形象+叠拼组团排号认购信息,8月（商报+华西） 软：雅居乐大盘形象及城南片区价值 硬：发布叠拼信息
12、 （硬广+软文）,推广线： 节奏及具体实施,报纸软文,短信广告 网络炒作,从8月19日开始，在搜房等网络以系列软文+新闻话题形式结合雅居乐大盘价值和区域价值、炒作叠拼产品的相关卖点，形成社会效应并转变为销售力,9月（商报+华西） 软：雅居乐大盘形象，介绍叠拼卖点 硬：排号消息，中秋节活动消息 （硬广+软文）,10月（商报+华西） 软：雅居乐叠拼组团性价比 硬：开盘消息 （硬广+软文）,从9月16日，9日，30日，手机短信发布叠拼排号，及中秋节信息,从10月20日，21日，22日手机短信发布叠拼开盘信息,市场爆发期,市场预热期,持销期,8月15日亮相,10月换话: 叠拼组团开盘,8月14日，15
13、日，21日，22日，28日，29日 业主运动会,8月15日 销售员针对前段时间高端客户的资料，进行回访，并公布叠拼产品面世消息,9月18日 “在雅居乐看世博表演”揭开易墅变出来的叠拼别墅的神秘面纱,9月22日 “中秋赏月”及奢侈品品鉴会，公布排号信息,9月25日 银行高端客户团购会,10月2日 大企业洋酒品鉴会,总体原则 来访量目前不足，是项目销售遇到的最大瓶颈，所以推广的总体原则就是利用各种渠道和活动增加来访量，根据项目特点和性价比上的优势拓展项目的潜在客源。方法 利用会所，将人气聚集，与对接单位形成互动，派发会所消费券，吸引客户前来； 与银行等高端资源联动举办周期性活动； 联系周边单位和专
14、业市场进行拓客，比如，汽车，汽配专业市场，拆迁客户等； 吸引三级市场客户，利用地理位置相对成都其他地区较近和高性价比的优势，吸引乐山，眉山，以及川南地区等地的高端客户置业。,客户线： 活动拓客,总体原则 来访量目前不足，是项目销售遇到的最大瓶颈，所以推广的总体原则就是利用各种渠道和活动增加来访量，根据项目特点和性价比上的优势拓展项目的潜在客源。方法 利用会所，将人气聚集，与对接单位形成互动，派发会所消费券，吸引客户前来； 与银行等高端资源联动举办周期性活动； 联系周边单位和专业市场进行拓客，比如，汽车，汽配专业市场，拆迁客户等； 吸引三级市场客户，利用地理位置相对成都其他地区较近和高性价比的优
15、势，吸引乐山，眉山，以及川南地区等地的高端客户置业。,推广手段（活动计划）,一批次推售（开盘时间：10月23日）,业主运动会,推广目的：为叠拼组团的亮相，争取老业主再购或者介绍新客户。 活动参加者：老业主，老业主家人和朋友 活动内容：游泳，斯洛克，篮球等体育项目。 营销点：老业主可在销售员处领取矿泉水1瓶，销售员可以趁此机会与老业主充分沟通，介绍老带新政策，并说明凡是登记过的业主介绍的客户，在开盘日当天成交的额外再减5000元，老业主额外再送2000元现金。,推广手段（活动计划）,一批次推售（开盘时间：10月23日）,9月18日，“在雅居乐看世博表演”揭开易墅变出来的别墅的神秘面纱。,推广目的
16、：为9月23日开盘的叠拼组团举行亮相和形象展示，以及当天限时优惠5000元，以此蓄客，促进销售 活动参加者：老业主，老业主家人和朋友，有购买意向者，高端客户资源，合作伙伴 活动内容： 沙画表演，魔术表演（这些表演都是可以入选世博的表演）以及其他一些文艺表演。 互动环节：和业主一起玩拼版游戏 灯光秀变换表演等 易墅组团揭幕并详细介绍易墅组团。 营销点：销售员与业主以及前段时间的积累的客户进行沟通，说明诚意金收5万抵10万的政策，进行登记并发优惠券，并说明今天登记的客户才能享受此优惠，此优惠卷为实名制，不能转赠。,9月25日银行高端客户团购会,推广目的：为9月23日叠拼组团开盘蓄客 活动参加者：中国建设银行经理以上员工，以及其带来的客户 营销点：凡是在当天订购并缴纳定金的客户将额外享受8000元优惠，介绍客户的银行工作人员将享受5000元现金奖励。,推广手段（活动计划）,一批次推售（开盘时间：10月23日）,“赏明月，新玩法”雅居乐珠光宝气迎中秋，奢侈品品鉴会活动,
