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1、2012年湛江市房地产市场调研报告,Part 1湛江市概况,行政划分：四区+五县经济开发区,湛江市旧称广州湾，是一个富有亚热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定位我国首批对外开放的十四个沿海城市之一。现辖雷州、廉江、吴川三个县级市和徐闻、遂溪两个县以及赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，有一个国家级经济技术开发区和5省级开发试验区。全市有105个乡镇、21个街道办事处、1618个村民委员会。全市总面积12470多平方公里，总人口777.77万人口。,经济地位：区域优势明显,湛江市是粤西和北部湾经济圈的经济中心。 大西南出海通道的物流中心。 广东省西部和北部湾地区的交通中心。 湛江东临南海，西靠
2、北部湾，南出太平洋，是亚太经济圈中重要的战略位置。,海上物流中心 双经济圈核心 广东西部交通中心,未来发展前景,湛江港是我国西南沿海港口群唯一的亿吨大港，进一步确定了大西南出海主通道的优势和地位。标志着湛江港正以跨越发展的姿态向区域性航运中心和物流中心奋进。 钢铁、石化两个“巨无霸”型工业项目落户东海岛。广州与湛江将通过“钢铁+石化产业基地”的模式，联合打造粤西产业。 海湾大桥二期动工，打通湛江“任督二脉”-霞山与雷州，对改善湛江市交通环境、提升城市竞争力、推进湛江市工业化进程具有十分重大的意义。,2011年各产业生产总值,第一产业（农业）11年GDP：344亿，比上年增长5.1，占整个GDP
3、的20% 第二产业（工业）11年GDP；710亿，比去年增长11%，占整个GDP的42% 第三产业（服务业）11年GDP；645亿比去年增长19.3%，占整个GDP的38% 2011年湛江市外贸进出口总额为44.03亿美元，比上年相比(下同)24.7% ，其中进口23.09亿美元，增长25.1% ，出口20.9亿美元，增长24.2% 。,分析：第一产业在国民生产总值中的比例逐步减少，第二产业及第三产业的生产值已经大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的优势不断扩展进出口业务，为湛江带来客观的经济效益,总体经济规模不够大，人均GDP低于全省平均水平,11年GDP数据：1650亿元，比上年增长13
4、%，省内排名第8，全国排名第82；11年人均GDP数据：24277元，比上年增长17%；人均GDP相当于广州的25% ，低于全省平均值。,城镇居民人均可支配收入仍偏低，消费力偏弱,分析：从数据看出湛江城镇居民人均收入水平偏低，但从07年的949元/月，到09年的1138元/月，再到11年的1465元/月，人均可支配收入均有稳步增长。,2011 年 湛 江 经 济 数 据,2011年全市完成生产总值1650亿元，增长13%，增速高于全省3个百分点；其中海洋产业增加值增长18.9%,占GDP比重31%。人均生产总值23000元，增长11.5%。产业结构继续优化，三次产业比重由214138调整为19
5、4437。 2011年完成固定资产投资700亿元，增长32.9%；其中重点项目完成投资226.5亿元。寄托湛江五年崛起希望的特大型钢铁、石化项目取得突破性进展，宝钢湛江钢铁有限公司正式成立，配套重件码头、砂石料码头交工验收，原料码头、自备电厂和厂东区开工建设；中科炼化项目获得国家核准并正式动工。晨鸣林浆纸一体化、奥里油电厂油改煤、粤电生物质发电、湛江港至廉江输油管道、南三大桥等9个项目竣工；第十四届省运会主场馆、湛江港宝满集装箱码头一期、霞山港区散货码头、茂湛铁路、鉴江供水枢纽和雷州青年运河节水改造工程等20个项目加快建设；粤西再生能源基地等8个项目开工；湛江机场迁建、湛江港40万吨级航道、大
6、唐雷州电厂、京信东海岛电厂、30万吨燃料乙醇等项目前期工作顺利推进。,经济政策因素分析,经济因素：从宏观经济运行情况来看，2011年，我国国民经济保持平稳较快发展，全年国内生产总值较2010年增长9.2%。整体经济的平稳较快发展，为房地产市场提供了有利的外部环境。从湛江市经济发展情况来看，2011年湛江社会经济实现快速发展，全市生产总值达1650亿元，同比增长13%；城镇居民全年可支配收入为17583.62元，同比增长14.9%；全年固定资产同比增长28.9%。湛江市经济的快速全面发展促进了房地产市场的健康发展。同时，湛江拥有深水良港及优越的地理位置，随着晨鸣浆纸项目建成投产、中科炼化项目开工
7、建设，以及湛江千万吨级钢铁等大项目的向前推进，城市竞争力将进一步快速提升，房地产市场发展前景广阔。政策因素：从楼市调控政策来看，2011年，楼市调控政策愈发严厉，从新国八条的出台到中国人民银行、国家税务总局、住房和城乡建设部、国家发改委等配套政策的陆续补充跟进，房地产调控涉及价格管理、信贷、税收、限购、土地供应、住房保障、约谈问责等环节。从调控的结果看，各项政策的不断深入落实，收紧了房地产企业的资金来源，增加购房成本和持有成本，规范市场行为，进一步遏制了投资性和投机性需求，使得高房价得到了较为有效的控制。,小 结：,湛江处于粤西和北部湾经济圈的经济中心，地理位置优势明显，交通便利；城市整体经济
8、总量较低，但经济发展增速相对较快；城镇人均可支配收入较低，人民总体消费水平中等偏下；产业主力由第一产业向第二、第三产业转移，出口业务不断扩展；未来沿海港口的发展，标志着航运，物流的发展；钢铁，石化两大型工业项目的落户，海湾大桥二期动工，多个大型项目相继落户湛江，湛江作为粤西经济中心地位明显加强。,Part 2湛江房地产概况,2011年新建商品房成交量对比情况,2011年湛江市认真贯彻落实国务院各项楼市调控政策，在新建商品住宅销量增长的同时，房价得到有效控制，涨幅不断收窄 。新建住宅成交面积88.93万平方米，较2010年上涨38.9%。但进入下半年后，成交量逐步回落，由7月份的7.38万平方米
9、回落至12月份2.95万平方米。其中，11月份、12月份同比下降67.7%、74.1% 。,2012年1-9月湛江商品房销售数据,2012年1-9月商品房开发建筑规模,2012年1-9月全市商品房施工面积9280043平方米，同比增长4.4%，其中住宅施工面积6577724平方米，占70.9%，同比增长5%，办公楼234362平方米，同比增长29.3%，商业营业用房118893平方米，同比下降6.6%，其他房屋1279020平方米，同比增长9.7%。,2008年以来各年度1-9月商品房建设情况,2012年1-9月新开工面积1611466平方米，同比下降41.1%，其中新开工住宅面积123841
10、3平方米，占76.9%，同比下降34.2%，办公楼26348平方米，占1.6%，商业营业用房81351平方米，占5%，其他房屋265354平方米，占16.5%,2008年以来各年度全市住宅均价情况,2012年各季度中心城区及各县市住宅均价走势,中心城区商品房销售面积643735平方米，同比下降27.3%，销售额406988万元，同比下降27.9%。其中住宅销售面积550900平方米，同比下降29.9%，销售额309387万元，同比下降35.9%，住宅均价5616平方米，同比下降8.6%，环比房价增长2.5%。其中赤坎区住宅均价8103元/平方米，同比增长26.4%，霞山区5392元/平方米，同
11、比下降8.9%，坡头区4467元/平方米，同比下降12.9%，麻章区3956元/平方米，同比下降4%，开发区5155元/平方米，同比下降32.8%。中心城区商品房面积与批准可销售面积比为1：2.8.,2011-2012年各季度中心城区住宅均价走势图,2012年1-9月房地产开发投资数据,2012年1-9月，湛江市房地产完成开放投资693475万元，占全市生产总值13156000万元的5.3%，同比增长1.8%。全市商品房销售面积966566平方米，同比下降20.9%，住宅均价4794元/平方米，同比下降8.5%，环比下降1.5%。中心城区新建住宅均价5616元/平方米，同比下降8.6%，环比增
12、长2.5%。其中赤坎区8103元/平方米，霞山区5392元/平方米，坡头区4467元/平方米，麻章区3956元/平方米，开发区5155元/平方米。县市新建住宅均价3310元/平方米，同比增长7.5%，环比增长3.8%。,2012年上半年湛江市区房地产市场运行情况,今年上半年，湛江市区商品住宅价格总体运行情况平稳，成交量较去年同期较大幅度下降，新建商品住宅市场现房库存较大。受各地楼市调控政策、信贷政策微调影响，6月份市区新建商品住宅呈量价齐升情况。 商品住宅销售价格运行平稳，6月份新建商品住宅销售价格呈上升趋势。据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，1-5月份，湛江市区新建商
13、品住宅销售价格运行平稳，环比指数连续5个月保持100，同比指数涨幅逐步回落，从1月份的102.5回落至5月份的100.1。6月份，新建商品住宅价格呈上涨趋势，较5月份增长0.4个百分点，较去年同期增长0.4个百分点。二手住宅销售价格较为稳定，1-6月份，环比指数连续6个月保持100，同比指数涨幅平稳回落，从1月份的102.0回落至6月份100.8,上半年湛江市区房地产市场运行情况,商品房成交量同比下降，新建商品房6月份成交面积同比上升。上半年，湛江市区新建商品房成交面积29.9万平方米，较去年同期下降50.4%；二手住宅销售面积14.42万平方米，较去年同期下降28.8%。除4月外，新建商品住
14、宅面积1-6月份整体呈逐月上涨趋势，其中6月新建商品房成交面积9.07万平方米，较去年同期上涨51%。,2012年10月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年10月份，本月商品房住宅成交达1555套，比9月增加395套，环比上涨34%；总成交总金额为954590446元，环比上涨49.5%，在金九银十期间创下了今年最好的楼市成交记录。看排行榜，西粤京基城二期连续第二个月成为销售冠军，以230套总成交量名列第一。这一方面说明京基的品牌在湛江相当具有号召力，过硬的品质得到了广大消费者的支持，另一方面也证明了京基城2期更优化的户型设计得到了购房者们的认可。坡头区的御品蓝湾自10月1日盛大开盘以来，以傲
15、居南油区核心黄金地段，超阔间距海景视野，也引发了一股购房热潮，销售194套成绩位居亚军。荣盛地产虽然有着161套的优秀成交记录，可惜在总价上还是稍微输给了广和澳海城，未能进入三甲。,2012年11月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年11月份，本月商品房住宅成交达1956套，比10月增加401套，环比上涨25.8%；总成交总金额为1267611872元，环比上涨32.8%，刷新了今年的最高成交记录。 据排行数据分析：鼎盛广场开盘之后以188578518元总销售金额首次成为销售金额冠军，见证地王不凡实力！城市假日E区则以微小的差距，只获得亚军，但230套的成交套数，也足以傲视同群。荣盛地产最近力
16、掀促销狂潮，海湾郦都打出“让房价回到三年前”的口号，南亚郦都打出“25万住湛江”的口号，也引发了一阵购房热潮，以成交232套成为销售套数冠军、销售金额季军，说明“价格才是硬道理“啊！,2012年12月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年12月份，本月商品房住宅成交达2170套，比11月增加214套，环比上涨10.9%，单月成交量创下历史最高记录；总成交总金额为1395459044元，环比上涨10%，也是创下了历史之最。,11月70个城市超七成房价涨 湛江房价环比同比均上涨,国家统计局11月18日发布数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过75%，达53个，较上月的
17、35个有较大幅度增加，创2011年4月后新高。 据发布，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，比例超过了75%。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。其中，北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%，上海上涨0.2%，广东纳入统计的5个城市环比全部上涨，其中广州、深圳上涨了0.6%，湛江、韶关上涨了0.5%，惠州上涨0.2%。 与此同时，同比上涨的城市数也从上月的12个增加到25个。具体是，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0%，涨幅比10月份回落的城市有1个。广东的5城市同比有升有降，其中，广州上涨0.7%，湛江上涨1.3%，韶关1.1%，而深圳下降0.7%，惠州下降0.2%。 分析：新建商品住宅价格环比数据被认为是楼市的风向标。房价上涨趋势加剧，将 为明年楼市调控带来较大压力。,
