成都市商务办公物业市场调查

《成都市商务办公物业市场调查》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市商务办公物业市场调查（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 )成都市商务办公物业市场调查前 沿 ：经 营 都 市 的 战 略 已 经 正 式 被 成 都 市 政 府 提 上 了 工 作 议 程 ， 城 市 新 的 策 略 形 象 也 定 位 于“西 部 之 心 ， 魅 力 成 都 ”。城 市 经 营 战 略 最 终 体 现 于 人 与 整 体 环 境 的 最 佳 结 合 。 对 于 成 都 市 的 商 务 环 境 如 何 ， 我们 选 择 从 商 务 办 公 物 业 的 供 应 与 需 求 市 场 来 阐 述 。此 次 供 应 市 场 的 调 查 结 果 主 要 是 通 过 对 成 都 市 二

2、环 路 以 内 (因 二 环 路 以 外 的 纯 写 字楼 数 量 极 少 ， 因 而 忽 略 不 计 )， 上 世 纪 90 年 代 中 后 期 修 建 并 投 入 使 用 的 51 个 纯 写 字楼 (不 含 酒 店 内 的 商 务 办 公 楼 )进 行 调 查 获 得 ； 消 费 市 场 的 需 求 则 是 通 过 对 各 类 机 构 负 责人 进 行 访 谈 获 得 。供 应 市 场1. 供 应 市 场 的 总 体 状 况1) 商 务 办 公 物 业 主 要 沿 天 府 广 场 街 桥 根 街 南 路 的 “锤 ”状 区 域 分 布 ， 已 基 本 形 成 城 市 中 央 商 务 区

3、( 雏 形 ；2) 商 务 办 公 的 分 布 已 经 开 始 出 现 由 市 中 心 向 南 延 伸 发 展 的 状 况 ， 随 着 城 南 副 中 心 规 划建 设 的 实 施 ， 这 种 现 象 将 更 加 明 显 ；3) 中 高 档 商 务 办 公 物 业 供 应 量 较 小 ， 出 租 率 较 高 ； 中 低 档 商 务 物 业 的 供 应 大 ， 但 整 体使 用 率 低 ；4) 中 高 档 商 务 办 公 物 业 集 中 在 顺 城 街 及 天 府 广 场 周 边 ， 主 要 以 纯 写 字 楼 的 形 式 出 现 ；而 中 低 档 商 务 物 业 则 更 多 的 出 现 在 一

4、 环 路 沿 线 。5) 大 多 数 商 务 办 公 物 业 周 边 的 绿 化 面 积 较 小 甚 至 没 有 ， 而 且 周 边 适 合 普 通 员 工 消 费 的餐 饮 配 套 设 施 也 很 少 (尽 管 个 别 商 务 办 公 物 业 内 设 有 员 工 餐 厅 )， 在 商 务 办 公 物 业 内 工作 的 人 员 就 餐 非 常 不 方 便 。(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 )6) 2002 年 8 月 成 都 市 新 的 土 地 级 别 与 基 准 地 价 的 施 行 ， 使 城 区 内 一 级 商 业 用地 基 准 地 价 攀 升 至 每 亩 。 目

5、 前 城 市 商 务 办 公 物 业 分 布 的 主 要 区 域 都 属 于 一 级 商业 用 地 的 标 准 ， 物 业 租 售 价 格 下 跌 机 率 较 小 。7) 后 ， 人 们 对 健 康 有 了 更 深 刻 的 理 解 。 写 字 楼 作 为 上 班 族 们 最 主 要 的 活 动 场所 ， 其 采 光 、 通 风 、 健 康 、 生 态 环 境 的 被 关 注 程 度 就 更 甚 于 其 它 类 型 的 物 业 。 可 想 而 知 ，今 后 的 商 务 办 公 物 业 无 论 开 发 理 念 ， 还 是 产 品 设 计 都 会 有 更 大 的 突 破 。8) 现 阶 段 使 用

6、的 多 数 商 务 办 公 物 业 都 是 上 世 纪 90 年 代 中 后 期 修 建 的 ， 新 项 目 投 入较 少 。 仅 在 目 前 ， 出 现 了 包 括 “时 代 广 场 ”、 “央 扩 置 业 开 行 国 际 广 场 ”、 “新 加城 仁 恒 项 目 ”等 在 内 的 在 建 或 拟 建 工 程 都 定 位 于 甲 级 写 字 楼 。 后 两 者 还 更 多 的 附 加 了 生 态 、健 康 的 人 性 化 因 素 ， 相 信 这 些 都 将 引 导 成 都 商 务 环 境 的 飞 跃 ；2. 基 本 数 据 ：1) 历 年 的 销 售 情 况年份写字楼竣工面积（万 际销售面积

7、（万 置面积（万 开工面积（万 工面积（万 996 1999 2003（1 来 ， 商 务 办 公 物 业 建 设 竣 工 面 积 呈 下 降 趋 势 ， 目 前 使 用 的 商 务 办 公 物 业 多 属 于 97年 及 以 前 建 设 的 同 质 化 写 字 楼 ， 智 能 化 设 施 以 及 物 业 服 务 、 环 境 等 方 面 都 有 待 提 高 和 改 善 。但 在 2002 年 的 写 字 楼 竣 工 面 积 突 增 至 平 方 米 ， 使 用 率 高 达 而 2003(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 )年 的 施 工 面 积 较 2001 年 提 升 了

8、 将 近 10 平 方 米 ； 这 样 的 结 果 与 前 一 年 的 高 使 用 率 以 及 城市 发 展 策 略 的 改 变 直 接 关 联 。 纵 观 2004 年 ， 央 扩 置 业 开 行 国 际 广 场 、 新 加 坡 仁 恒 项目 、 百 货 大 楼 改 建 项 目 的 筹 备 、 实 施 ， 势 必 会 将 一 批 旧 的 商 务 办 公 物 业 淘 汰 ， 进 入 新 一 轮的 博 弈 。整 体 来 看 ， 商 务 办 公 物 业 的 空 置 面 积 正 呈 逐 年 下 降 的 趋 势 。 再 将 其 与 也 是 逐 年 下 降 的商 务 办 公 物 业 竣 工 面 积 结

9、合 起 来 看 ， 不 难 发 现 ： 目 前 成 都 市 的 商 务 办 公 物 业 的 市 场 供 需 正趋 向 平 衡 发 展 ， 市 场 杠 杆 的 调 节 作 用 明 显 。2) 区 域 分 布 目 前 ， 在 成 都 市 区 内 (二 环 路 以 内 区 域 )的 写 字 楼 主 要 分 布 在 顺 城 路 、 春 熙 路 和 天 府广 场 所 围 合 成 的 市 中 心 区 域 ， 达 到 了 总 体 供 应 水 平 的 54%； 然 后 依 次 是 城 南 、 城 西 ， 城东 和 城 北 几 乎 没 有 。成 都 市 城 区 内 南 北 贯 穿 的 人 民 南 路 、 顺 城

10、 大 道 沿 线 和 东 西 联 贯 的 蜀 都 大 道 组 成 了 城 市主 要 交 通 网 络 的 主 动 脉 ； 在 这 一 区 域 内 无 论 是 传 统 的 商 业 ， 还 是 商 务 、 文 化 服 务 都 较 为 集中 、 繁 华 ， 而 且 各 种 配 套 设 施 也 比 较 完 善 ， 到 达 城 区 各 个 方 面 的 直 线 距 离 都 较 近 ； 另 外 ，区 域 内 的 土 地 价 值 已 也 属 于 一 级 商 业 地 价 ， 投 资 潜 力 巨 大 。随 着 城 市 向 东 向 南 发 展 的 进 一 步 加 快 ， 城 市 结 构 由 单 核 心 向 多 核 心

11、 发 展 ， 特 别 是 城 市南 部 副 中 心 的 建 设 ， 沿 城 市 主 轴 线 人 民 南 路 沿 线 的 办 公 物 业 的 发 展 呈 上 升 趋 势 ， 其 商 务 、商 业 功 能 也 逐 渐 显 现 出 来 ， 可 能 是 今 后 城 市 新 结 构 下 的 主 要 商 务 线 。 而 人 民 南 路 沿 线 上 几(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 )个 即 将 兴 建 的 商 务 办 公 物 业 也 是 对 这 一 发 展 趋 势 的 验 证 。 另 外 ， 城 南 桐 梓 林 、 棕 南 、 棕 北区 域 内 的 高 档 次 社 区 中 的 商

12、 务 办 公 现 象 正 在 出 现 已 然 成 熟 并 成 为 主 要 的 商 务 接 待 活 动 场 所 ，人 民 南 路 沿 线 商 务 大 道 的 形 成 是 必 然 的 。3) 位 置 分 布 顺 城 街 、 天 府 广 场 、 春 熙 路 、 东 城 根 街 四 大 片 区 已 囊 括 了 成 都 市 将 近 70%的 商 务办 公 物 业 ， 并 主 要 集 中 在 顺 城 街 和 天 府 广 场 周 边 ； 人 民 南 路 沿 线 上 分 布 了 包 括 川 信 大 厦 、威 斯 顿 联 邦 大 厦 、 岷 山 饭 店 、 锦 江 宾 馆 等 高 档 纯 办 公 物 业 与 星

13、 级 酒 店 (也 提 供 商 务 服 务但 此 次 调 查 未 包 含 )， 虽 然 数 量 不 多 但 却 抢 占 了 城 市 大 多 数 的 高 端 消 费 者 ； 一 环 路 沿 线 的写 字 楼 则 主 要 分 布 于 磨 子 桥 片 区 与 城 西 。目 前 ， 顺 城 街 聚 集 了 成 都 市 的 大 部 分 中 高 档 写 字 楼 (在 城 市 总 体 商 务 办 公 物 业 中 占到 比 例 )， 而 且 在 顺 城 街 与 西 玉 龙 街 形 成 的 “L”型 区 域 内 ， 分 布 了 成 都 市 将近 80%左 右 的 金 融 机 构 ， 是 城 市 主 要 的 商

14、务 中 心 ， 顺 城 街 片 区 已 经 具 备 了 形 成 中 央 商 务 区( 一 些 必 要 条 件 ， 开 始 有 了 中 央 商 务 区 ( 雏 形 ； 加 之 ， 政 府 所 规 划 的 城 市 域 也 将 其 纳 入 其 中 ， 并 且 成 都 市 的 地 铁 一 号 线 也 将 在 现 在 的 “成 都 市 体 育 馆 ”附 近 设 出 入 口 ， 为 其 成 为 城 市 未 来 真 正 的 供 更 大 的 支 持 。同 时 ， 随 着 城 市 旧 城 改 造 的 深 化 进 行 ， 国 有 土 地 出 让 的 规 范 化 操 作 ， 以 及 城 市 中 心 土(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 )地 的 稀 缺 性 ， 将 使 土 地 价 值 飞 升 ， 也 会 使 区 域 内 的 商 务 办 公 物 业 的 开 发 走 向 更 高 层 次 的 产品 路 线 。 因 而 ， 也 会 对 区 域 内 现 有 的 商 务 办 公 物 业 产 生 较 大 的 冲 击 。4) 物 业 档 次 (租 金 水 平 )目 前 ， 成 都 市 商 务 办 公 市 场